Paradoks real estat Kota Ho Chi Minh 'tidak memiliki inventaris'

Pasar tutup…

Secara spesifik, laporan pasar properti pada kuartal keempat tahun 2023 dan sepanjang tahun 2023 yang baru-baru ini diumumkan oleh Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh menunjukkan bahwa aktivitas bisnis properti masih menghadapi banyak kesulitan tetapi secara bertahap pulih, dengan pertumbuhan negatif pada kuartal berikutnya lebih rendah daripada kuartal sebelumnya. Secara khusus, 6 bulan pertama tahun ini mengalami pertumbuhan negatif sebesar 11,58%, 9 bulan pertama mengalami pertumbuhan negatif sebesar 8,71% dan sepanjang tahun hanya negatif sebesar 6,38%.

Mengenai pasokan, pada kuartal keempat tahun 2023 saja, Kota Ho Chi Minh memiliki 4 proyek perumahan komersial dengan lebih dari 3.700 unit yang memenuhi syarat untuk dipasarkan, 100% dari pasokan tersebut berada di segmen apartemen mewah. Pasokan pada tahun 2023 meningkat sebesar 20,6% dibandingkan periode yang sama tahun 2022 dan semua rumah tersebut telah terjual, tidak ada stok yang tersisa.

Proyek Kenton Node sendiri memiliki sekitar 1.600 unit apartemen yang tersedia.

Menurut Kementerian Konstruksi , inventaris dihitung dari waktu satu tahun setelah tanggal properti tersebut memenuhi syarat untuk digunakan dalam bisnis tetapi belum terjual. Ini mungkin alasan mengapa dalam laporan tersebut, Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh memberikan angka yang agak "bagus" seperti yang disebutkan di atas, tidak ada inventaris meskipun transaksi masih sangat lambat dan pasar masih mengalami pertumbuhan negatif. Namun, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Riset dan Pengembangan Grup DKRA, mengatakan bahwa peraturan ini tidak sesuai dengan kenyataan karena banyak proyek baru memiliki izin, belum diberikan pemberitahuan kelayakan untuk dijual, tetapi bisnis telah menjual "properti baru". Pada saat proyek tersebut memenuhi syarat untuk dijual, properti tersebut sudah terjual habis.

Sebaliknya, banyak proyek yang telah terjual selama beberapa dekade masih memiliki persediaan yang belum terjual. Oleh karena itu, lebih tepatnya, persediaan harus dihitung pada saat proyek tersebut memenuhi syarat untuk dijual dan investor membuka produk tersebut ke pasar. Jumlah persediaan yang dihitung dengan cara ini akan berubah pada setiap periode statistik. Oleh karena itu, metode perhitungan Kementerian Konstruksi saat ini mungkin tidak mencerminkan realitas di pasar. Persediaan harus dimulai dari saat penjualan dan terakumulasi selama bertahun-tahun hingga proyek tersebut 100% terjual.

Berdasarkan argumen di atas, Bapak Vo Hong Thang berkomentar bahwa laporan Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh tidak akurat karena pada kenyataannya, jumlah persediaan lama dan baru di kota ini sangat besar. Bukti paling jelas adalah bahwa sejak awal tahun hingga sekarang, hanya ada sedikit transaksi, barang yang tidak terjual, dan banyak proyek yang masih dalam persediaan.

Seorang ahli properti juga menegaskan: Tidak masuk akal jika Kota Ho Chi Minh tidak memiliki persediaan properti karena daya beli rendah sepanjang tahun 2023. Hanya satu atau dua proyek yang memenuhi kebutuhan pelanggan, yang menargetkan pelanggan sebenarnya, yang laris terjual, sementara proyek properti kelas atas lainnya terjual sangat lambat, atau bahkan tidak terjual sama sekali. Jika masuk akal untuk mengatakan bahwa tidak ada persediaan di proyek yang sesuai dengan pasar, itu masuk akal, tetapi tidak mungkin seluruh pasar tidak memiliki persediaan. "Banyak proyek yang dijual melalui perantara atau kerabat dapat mengumumkan bahwa mereka telah terjual 100%, tetapi pada kenyataannya, perantara tersebut "menyimpan barang" untuk dijual kembali," kata ahli tersebut.

…tetapi bisnis masih memiliki barang yang tidak terjual.

Statistik hingga akhir September 2023, laporan keuangan 10 perusahaan real estat mencatat total nilai persediaan lebih dari 300.000 miliar VND, meningkat 5% dibandingkan periode yang sama. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), nilai persediaan pada akhir kuartal ketiga tahun 2023 lebih dari 137.755 miliar VND. Khang Dien Company mencatat persediaan sebesar 17.152 miliar VND. Nam Long Group memiliki persediaan sebesar 16.800 miliar VND. Dat Xanh Group memiliki persediaan sebesar 14.788 miliar VND. Quoc Cuong Gia Lai juga memiliki persediaan sebesar 7.100 miliar VND... Menurut statistik DKRA Group, hingga saat ini di Kota Ho Chi Minh, segmen apartemen saja memiliki 7.890 unit dalam persediaan, meningkat 13,2% dibandingkan tahun 2022; dan untuk segmen townhouse dan villa, inventaris hingga saat ini adalah 2.904 unit.

Baru-baru ini, dalam analisis awal laporan keuangan 1.579 perusahaan (di 10 industri) yang terdaftar di bursa saham, Badan Penelitian Pengembangan Ekonomi Swasta (Badan IV) menyatakan bahwa dari pertengahan 2022 hingga akhir kuartal kedua 2023, pendapatan semua industri mengalami penurunan. Yang paling serius adalah kelompok real estat dan konstruksi. Kedua kelompok ini mengalami masalah arus kas terbesar ketika jumlah hari persediaan dan jumlah hari piutang (rata-rata waktu untuk menagih utang setelah penjualan) meningkat berkali-kali lipat. Hasil analisis menunjukkan bahwa rata-rata jumlah hari persediaan real estat pada kuartal pertama 2023 mencapai 5.662 hari, dengan beberapa perusahaan mencapai hingga 54.334 hari. Artinya, dibutuhkan waktu hingga 149 tahun bagi perusahaan untuk menjual seluruh produk yang mereka miliki.

Pasar properti Kota Ho Chi Minh masih lesu

Untuk mengatasi kesulitan bagi bisnis, Komite IV merekomendasikan kebijakan yang berfokus pada dukungan arus kas bagi bisnis melalui akses ke modal, memperpanjang dan mengurangi biaya. Hal ini membantu bisnis menciptakan arus kas jangka pendek setidaknya pada paruh kedua tahun 2023 atau hingga paruh pertama tahun depan. Komite IV juga percaya bahwa perlu ada kebijakan fiskal kontra-siklik tambahan untuk meningkatkan permintaan agregat di samping kebijakan moneter. Misalnya, mendorong investasi publik, berfokus pada infrastruktur besar, mengembangkan perumahan sosial. Di satu sisi, mendukung bisnis di industri konstruksi, bahan bangunan, dan real estat; di sisi lain, memenuhi kebutuhan nyata para pekerja. Selain itu, perlu untuk mengurangi dan memperpanjang pajak dan biaya lainnya, karena ini adalah waktu untuk melonggarkan beban masyarakat.

Dalam jangka panjang, Komite IV merekomendasikan untuk memperhatikan pengembangan pasar modal modern guna menghindari pertumbuhan yang terlalu bergantung pada kredit. Terus melakukan analisis untuk merancang kebijakan pajak penghasilan perusahaan yang sesuai dengan setiap kelompok skala pendapatan dan industri untuk memastikan tercapainya tujuan peningkatan pendapatan anggaran guna membantu pengembangan bisnis.

Pakar properti Phan Minh Chanh berkomentar bahwa kenyataan menunjukkan persediaan properti sangat besar. Misalnya, hanya satu proyek Kenton Node di Distrik Nha Be memiliki 1.600 unit apartemen yang belum terjual. Atau sebuah proyek di Kota Thu Duc memiliki ribuan produk yang diluncurkan tetapi penjualannya juga lambat. Faktanya, persediaan meningkat karena penurunan transaksi dan likuiditas yang buruk. Segmen properti terutama terdiri dari produk kelas atas yang melayani investor. Tidak hanya itu, kesulitan hukum, kesulitan dalam memobilisasi modal obligasi, akses terbatas ke modal kredit, kesulitan arus kas... juga menyebabkan persediaan properti meningkat.

Untuk "menyelamatkan" bisnis dan mendukung pemulihan pasar dengan cepat, pakar ini merekomendasikan bahwa solusi terbesar saat ini adalah meningkatkan upaya untuk menyelesaikan masalah persediaan, menyelesaikan masalah hukum, dan "mengurai" proyek properti yang belum selesai. Solusi tersebut harus praktis, bukan hanya slogan kosong.

Persediaan properti di seluruh negeri menurun.

Menurut data yang dilaporkan dari 53/63 lokasi, inventaris real estat dalam proyek pada kuartal keempat tahun 2023 sekitar 16.315 unit (termasuk apartemen, rumah individu, dan tanah). Dari jumlah tersebut, terdapat 2.826 apartemen, 5.173 rumah individu, dan 8.316 kavling tanah. Inventaris tersebut sebagian besar berada di segmen real estat perumahan individu dan kavling tanah dalam proyek-proyek tersebut. Inventaris di segmen apartemen pada kuartal keempat tahun 2023 sekitar 88,42% dibandingkan dengan kuartal ketiga tahun 2023. Inventaris di segmen kavling tanah sekitar 115,66% dibandingkan dengan kuartal ketiga dan inventaris di segmen perumahan individu sekitar 78,93% dibandingkan dengan kuartal ketiga.

Dengan demikian, dapat dilihat bahwa pada tahun 2023, persediaan properti di proyek perumahan apartemen, perumahan individu, dan segmen lahan cenderung menurun.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm