Paradoks real estat Kota Ho Chi Minh 'tidak memiliki inventaris'

Pasar ditutup…

Secara spesifik, laporan pasar properti kuartal keempat tahun 2023 dan sepanjang tahun 2023 yang baru-baru ini diumumkan oleh Dinas Konstruksi Kota Ho Chi Minh menunjukkan bahwa aktivitas bisnis properti masih menghadapi banyak kesulitan, tetapi telah berangsur pulih. Pertumbuhan negatif pada kuartal berikutnya lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya. Khususnya, 6 bulan pertama tahun ini mencatat pertumbuhan negatif sebesar 11,58%, 9 bulan pertama mencatat pertumbuhan negatif sebesar 8,71%, dan sepanjang tahun hanya negatif 6,38%.

Terkait pasokan, pada kuartal keempat tahun 2023 saja, Kota Ho Chi Minh memiliki 4 proyek perumahan komersial dengan lebih dari 3.700 unit yang siap dipasarkan, 100% pasokannya berasal dari segmen apartemen mewah. Pasokan pada tahun 2023 meningkat sebesar 20,6% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2022 dan semua rumah ini telah terjual, tanpa inventaris.

Proyek Kenton Node sendiri memiliki sekitar 1.600 apartemen yang tersedia.

Menurut Kementerian Konstruksi , inventaris dihitung sejak satu tahun setelah tanggal properti layak untuk dipasarkan tetapi belum terjual atau belum terjual. Hal ini mungkin menjadi alasan mengapa dalam laporannya, Kementerian Konstruksi Kota Ho Chi Minh memberikan angka yang cukup "bagus" seperti yang telah disebutkan sebelumnya, yaitu tidak ada inventaris meskipun transaksi masih sangat lambat dan pasar masih tumbuh negatif. Namun, Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Penelitian dan Pengembangan DKRA Group, mengatakan bahwa peraturan ini tidak mendekati kenyataan karena banyak proyek baru yang telah memiliki izin, belum mendapatkan pemberitahuan kelayakan untuk dijual, tetapi perusahaan telah menjual "beras hijau". Saat proyek layak untuk dijual, stoknya sudah habis terjual.

Sebaliknya, banyak proyek yang telah terjual selama puluhan tahun masih memiliki inventaris yang belum terjual. Oleh karena itu, lebih tepatnya, inventaris harus dihitung pada saat proyek tersebut layak dijual dan investor membuka produk tersebut ke pasar. Jumlah inventaris yang dihitung dengan cara ini akan berubah setiap waktu statistik. Oleh karena itu, metode perhitungan Kementerian Konstruksi saat ini mungkin tidak sesuai dengan kenyataan di pasar. Inventaris harus dihitung sejak saat penjualan dan terakumulasi selama bertahun-tahun hingga proyek tersebut 100% terserap.

Berdasarkan argumen di atas, Bapak Vo Hong Thang berpendapat bahwa laporan Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh tidak akurat karena pada kenyataannya, jumlah inventaris lama dan baru di kota tersebut sangat besar. Bukti paling jelas adalah bahwa sejak awal tahun hingga saat ini, transaksi yang terjadi sangat sedikit, barang yang tidak terjual, dan banyak proyek yang masih dalam inventaris.

Seorang pakar real estat juga menegaskan: Tidak masuk akal jika Kota Ho Chi Minh tidak memiliki inventaris real estat karena daya beli rendah sepanjang tahun 2023. Hanya satu atau dua proyek yang memenuhi kebutuhan pelanggan, yang menargetkan pelanggan riil, yang terjual dengan baik, sementara proyek-proyek real estat kelas atas lainnya terjual sangat lambat, atau bahkan tidak terjual sama sekali. Jika masuk akal untuk mengatakan bahwa tidak ada inventaris dalam proyek yang sesuai untuk pasar, itu masuk akal, tetapi mustahil bagi seluruh pasar untuk tidak memiliki inventaris. "Banyak proyek yang dijual melalui lantai penjualan atau kerabat dapat mengumumkan bahwa mereka 100% terjual habis, tetapi kenyataannya, lantai penjualan "menyimpan barang" untuk dijual kembali," kutip pakar ini.

…tetapi bisnis masih memiliki barang yang tidak terjual

Bahasa Indonesia: Statistik pada akhir September 2023, laporan keuangan 10 perusahaan real estat mencatat total nilai inventaris lebih dari 300.000 miliar VND, meningkat 5% dibandingkan periode yang sama. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), nilai inventaris pada akhir kuartal ketiga tahun 2023 lebih dari 137.755 miliar VND. Perusahaan Khang Dien mencatat inventaris sebesar 17.152 miliar VND. Nam Long Group memiliki inventaris sebesar 16.800 miliar VND. Dat Xanh Group memiliki inventaris sebesar 14.788 miliar VND. Quoc Cuong Gia Lai juga memiliki inventaris sebesar 7.100 miliar VND... Menurut statistik DKRA Group, hingga saat ini di Kota Ho Chi Minh, segmen apartemen sendiri memiliki 7.890 unit dalam inventaris, meningkat 13,2% dibandingkan tahun 2022; dan untuk segmen rumah bandar dan vila, inventaris hingga kini sebanyak 2.904 unit.

Baru-baru ini, dalam analisis awal laporan keuangan 1.579 perusahaan (dalam 10 industri) yang terdaftar di bursa efek, Dewan Riset Pengembangan Ekonomi Swasta (Dewan IV) menyatakan bahwa dari pertengahan 2022 hingga akhir kuartal kedua 2023, pendapatan semua industri menurun. Sektor properti dan konstruksi adalah yang paling parah. Kedua sektor ini memiliki masalah arus kas terbesar ketika jumlah hari persediaan dan jumlah hari piutang (rata-rata waktu penagihan utang setelah penjualan) meningkat berkali-kali lipat. Hasil analisis menunjukkan bahwa rata-rata jumlah hari persediaan properti pada kuartal pertama 2023 mencapai 5.662 hari, dengan beberapa perusahaan mencapai 54.334 hari. Artinya, perusahaan membutuhkan waktu hingga 149 tahun untuk menjual seluruh produk mereka.

Pasar properti Kota Ho Chi Minh masih lesu

Untuk mengatasi kesulitan yang dihadapi dunia usaha, Komite IV merekomendasikan kebijakan yang berfokus pada dukungan arus kas bagi dunia usaha melalui akses modal, perluasan, dan pengurangan biaya. Hal ini membantu dunia usaha menciptakan arus kas jangka pendek setidaknya pada paruh kedua tahun 2023 atau hingga paruh pertama tahun depan. Komite IV juga berpendapat bahwa perlu ada kebijakan fiskal kontra-siklus tambahan untuk mendorong permintaan agregat di samping kebijakan moneter. Misalnya, mendorong investasi publik, berfokus pada infrastruktur skala besar, dan mengembangkan perumahan sosial. Di satu sisi, mendukung dunia usaha di sektor konstruksi, bahan bangunan, dan real estat; di sisi lain, memenuhi kebutuhan riil para pekerja. Selain itu, perlu juga mengurangi dan memperluas pajak serta biaya-biaya lainnya, karena saat ini adalah masa relaksasi bagi masyarakat.

Dalam jangka panjang, Komite IV merekomendasikan untuk memperhatikan pengembangan pasar modal modern agar pertumbuhan tidak terlalu bergantung pada kredit. Terus melakukan analisis untuk merancang kebijakan pajak penghasilan badan yang sesuai dengan masing-masing kelompok skala penerimaan dan industri guna memastikan tercapainya tujuan peningkatan penerimaan anggaran yang mendukung perkembangan bisnis.

Pakar real estat Phan Minh Chanh berkomentar bahwa kenyataan menunjukkan bahwa inventaris real estat sangat besar. Misalnya, hanya satu proyek Kenton Node di Distrik Nha Be yang memiliki 1.600 apartemen yang belum terjual. Atau sebuah proyek di Kota Thu Duc yang telah meluncurkan ribuan produk tetapi penjualannya juga lambat. Faktanya, inventaris meningkat karena penurunan transaksi dan likuiditas yang buruk. Segmen real estat sebagian besar merupakan produk kelas atas yang melayani investor. Tidak hanya itu, kesulitan hukum, kesulitan dalam memobilisasi modal obligasi, terbatasnya akses ke modal kredit, kesulitan arus kas... juga telah menyebabkan peningkatan inventaris real estat.

Untuk "menyelamatkan" bisnis dan mendukung pemulihan pasar segera, pakar ini merekomendasikan bahwa solusi terbesar saat ini adalah meningkatkan upaya untuk menyelesaikan inventaris, menyelesaikan masalah hukum, dan "melepaskan" proyek properti yang belum selesai. Solusinya harus praktis, bukan sekadar slogan kosong.

Persediaan properti di seluruh negeri menurun

Berdasarkan data yang dilaporkan dari 53/63 lokasi, inventaris properti dalam proyek pada kuartal keempat tahun 2023 mencapai sekitar 16.315 unit (termasuk apartemen, rumah tinggal, dan tanah). Dari jumlah tersebut, terdapat 2.826 apartemen, 5.173 rumah tinggal, dan 8.316 kavling tanah. Inventaris tersebut sebagian besar berada di segmen perumahan dan kavling tanah. Inventaris di segmen apartemen pada kuartal keempat tahun 2023 mencapai sekitar 88,42% dibandingkan dengan kuartal ketiga tahun 2023. Inventaris di segmen kavling tanah mencapai sekitar 115,66% dibandingkan dengan kuartal ketiga, dan inventaris di segmen perumahan individu mencapai sekitar 78,93% dibandingkan dengan kuartal ketiga.

Dengan demikian, dapat dilihat bahwa pada tahun 2023, persediaan real estat dalam proyek perumahan apartemen, perumahan individu, dan segmen tanah cenderung menurun.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm