Pabrik siap pakai diminati oleh penyewa

Peningkatan investasi asing terus membuka peluang bagi pasar gudang dan pabrik siap pakai.

Peningkatan investasi asing terus membuka peluang bagi pasar gudang dan pabrik siap pakai.

Pasokan meningkat, tingkat hunian meningkat

Bapak Dinh Hoai Nam, Direktur, Kepala Departemen Pengembangan Bisnis dan Pengembangan Proyek SLP Vietnam, berkomentar bahwa dengan pulihnya permintaan konsumen setelah guncangan pandemi Covid-19, kepercayaan konsumen kembali menguat. Seiring dengan kebutuhan untuk menimbun barang untuk akhir tahun, pasar gudang siap pakai telah meningkat secara signifikan dan terus meningkat selama beberapa bulan terakhir. Kenaikan harga sewa rata-rata di wilayah Selatan lebih positif dibandingkan di wilayah Utara.

Selain itu, jumlah investasi asing di Vietnam terus meningkat tajam, seiring dengan komitmen investasi para "Ratu Lebah", yang membantu menjaga tingkat hunian pabrik pra-bangun tetap baik. Khususnya, Korea Utara telah mencatat masuknya perusahaan-perusahaan Tiongkok dan ekspansi "Ratu Lebah" di industri elektronik seperti Samsung, LG, Foxconn, dan rantai pasokan terkait, yang membuat pasar pabrik pra-bangun semakin bergairah.

Data dari Cushman & Wakefield menunjukkan bahwa seiring pertumbuhan industri e-commerce dan meningkatnya investasi asing, permintaan gudang dan ruang industri siap pakai meningkat tajam. Total luas serapan bersih pabrik siap pakai pada kuartal ketiga tahun 2024 tercatat lebih dari 245.000 m², naik 43% secara kuartalan dan dua kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Senada dengan itu, CBRE Vietnam mencatat bahwa rata-rata tingkat hunian gudang pada kuartal ketiga tahun 2024 meningkat sebesar 4% dibandingkan kuartal kedua tahun 2024, mencapai 65%; tingkat hunian pabrik meningkat sebesar 7% dibandingkan kuartal sebelumnya, mencapai 88%. Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar Tier 1 Selatan menyewa hampir 357.000 m² gudang dan 700.000 m² pabrik, hampir 3 kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Permintaan gudang siap pakai di Selatan berasal dari produsen di bidang teknologi tinggi, komponen elektronik, logistik, di samping ekspansi perusahaan di sektor e-commerce.

Tingkat penyerapan pabrik yang baik juga menjadikan pasar pergudangan mencatat konversi fungsi yang fundamental. JLL Vietnam menyatakan bahwa pada kuartal ketiga 2024, tren konversi fungsi aset terus berlanjut di pasar properti industri di wilayah selatan. Wilayah utara Provinsi Binh Duong mencatat lebih dari 18.000 m2 proyek pergudangan siap pakai yang dikonversi menjadi pabrik siap pakai. Konversi rencana pengembangan pergudangan siap pakai ini bertujuan untuk mengatasi kelebihan pasokan, sementara permintaan yang lesu telah mengurangi pasokan pergudangan siap pakai baru secara signifikan.

Cushman & Wakefield memperkirakan pasar pabrik siap pakai akan mencapai pasokan sekitar 1 juta meter persegi pada periode 2024-2027. Mengingat permintaan gudang siap pakai yang masih rendah, tren konversi gudang siap pakai menjadi pabrik siap pakai kemungkinan akan terus berlanjut dalam waktu dekat, sehingga pasokan pabrik siap pakai yang masuk ke pasar akan lebih tinggi dari perkiraan.

Sewa meningkat sesuai dengan itu

Secara keseluruhan, peningkatan permintaan sewa pada kuartal ketiga tahun 2024 terus mendorong kenaikan harga sewa. Ibu Trang Bui, Direktur Umum Cushman & Wakefield, mengatakan bahwa harga sewa rata-rata pabrik siap pakai tercatat sebesar 4,8 USD/m2/bulan, meningkat tipis sebesar 0,3% secara kuartalan dan 1,1% secara tahunan.

Kenaikan harga sewa disebabkan oleh proyek-proyek baru yang diluncurkan dengan harga sewa yang lebih tinggi daripada rata-rata pasar. Namun, di tingkat proyek, sebagian besar pengembang masih mempertahankan harga sewa yang stabil agar tetap kompetitif.

Di antara provinsi-provinsi di Zona Ekonomi Utama Selatan, Binh Duong memimpin dalam hal penyerapan bersih lahan pabrik siap pakai pada kuartal ketiga tahun 2024 dengan luas 159.000 m², mencakup 65% dari total luas, diikuti oleh Dong Nai dengan 27%. Permintaan sewa lahan pabrik siap pakai berasal dari industri seperti peralatan listrik, furnitur, dan produk kertas.

CBRE Vietnam memiliki pandangan yang sama dan memperkirakan bahwa dalam 3 tahun ke depan, harga sewa gudang/pabrik siap pakai akan naik sedikit sebesar 1-4%/tahun, di mana segmen pabrik siap pakai akan memiliki tingkat kenaikan harga yang lebih tinggi.

Permintaan positif dari industri elektronik, semikonduktor, otomotif dan suku cadang akan menjadi kekuatan pendorong penting bagi pengembangan pasar real estat industri Utara secara umum dan segmen pabrik siap pakai secara khusus.

Mengenai harga sewa, menurut Bapak Dinh Hoai Nam, harga sewa mencerminkan hubungan penawaran dan permintaan pasar. Permintaan sewa gudang dan pabrik terutama berasal dari perusahaan-perusahaan dengan investasi asing, dengan tuntutan tinggi terhadap kualitas produk dan lokasi, yang telah mendorong dan mendorong kenaikan harga sewa.

Peningkatan permintaan konsumsi domestik dan peningkatan tuntutan waktu pengiriman juga mendorong pelaku bisnis untuk memilih menyewa gudang di dekat pusat kota, dengan kualitas yang baik, meskipun dengan harga yang lebih tinggi. Faktor-faktor ini diperkirakan akan terus mendominasi dan mendukung tingkat penyerapan pasar di masa mendatang.

Namun, harga sewa hanyalah faktor kecil yang menentukan tingkat hunian. Perwakilan SLP Vietnam mengakui bahwa lokasi merupakan faktor pertama yang dipertimbangkan pelanggan ketika memilih untuk menyewa, misalnya gudang harus berada di lokasi yang mudah dijangkau lalu lintas, dekat dengan area perumahan atau produksi, dan mudah terhubung dengan area transit seperti pelabuhan dan bandara. Faktor kedua adalah kualitas produk.

Hal ini tidak hanya ditunjukkan melalui kemampuan untuk beroperasi secara terus-menerus dan tanpa gangguan, tetapi juga melalui utilitas dan fitur yang membantu mengoptimalkan operasi dan menggunakan sumber daya secara efektif. Misalnya, gudang dengan 2 hingga 4 barang impor dan ekspor akan membantu meningkatkan kapasitas operasional, sangat cocok untuk bisnis logistik atau e-commerce.

Selain itu, penyewa juga memperhatikan faktor "gudang hijau". Mereka sering mempertimbangkan sertifikat dan langkah-langkah ramah lingkungan seperti sistem tenaga surya atap, penggunaan kembali air, dll., sehingga membuat keputusan sewa sejalan dengan tren pembangunan berkelanjutan.

Sumber: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html