Banyak peluang tersedia bagi investor di segmen perumahan terjangkau.

Dalam konteks ini, perumahan terjangkau merupakan segmen yang menjanjikan bagi investor saat ini, dengan permintaan yang tinggi, ditambah dengan infrastruktur yang semakin lengkap dan kebijakan dukungan investasi yang menarik dari Pemerintah . Di sisi lain, kerja sama yang erat antara sektor publik dan swasta merupakan faktor penting dalam menyelesaikan masalah perumahan terjangkau.

Permintaan perumahan yang sangat besar

Antara tahun 2019 dan 2023, harga properti di Hanoi meningkat rata-rata 6% per tahun dan di Kota Ho Chi Minh sebesar 3% per tahun, sementara pendapatan pribadi hanya meningkat masing-masing sebesar 4% dan 3%. Kesenjangan yang semakin lebar ini membuat kepemilikan rumah menjadi lebih sulit dari sebelumnya bagi banyak orang. Lebih jauh lagi, hambatan hukum, masalah yang dihadapi oleh pengembang, dan keterlambatan dalam penerapan kebijakan dukungan perumahan semakin memperumit situasi.

Pasar properti yang berkembang secara berkelanjutan biasanya memiliki beragam segmen, terutama di segmen B dan C. Namun, baik di Hanoi maupun Kota Ho Chi Minh , pasokan jenis perumahan ini sangat kurang. Permintaan sekitar 50.000 unit apartemen per tahun, terutama dari kalangan berpenghasilan menengah dan keluarga muda, masih belum terpenuhi.

Menurut Ibu Giang Huynh, Direktur Riset dan S22M di Savills Vietnam, baik Kota Ho Chi Minh maupun provinsi-provinsi tetangga seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Long An menghadapi kekurangan pasokan perumahan. Dalam waktu dekat, Kota Ho Chi Minh akan mengalami peningkatan proyek perumahan kelas atas, sementara pasokan perumahan terjangkau akan terbatas. Sebaliknya, Hanoi akan fokus pada pengembangan proyek perumahan kelas B. Ketidakseimbangan ini disebabkan oleh beberapa faktor, termasuk pertumbuhan pendapatan, ketersediaan lahan yang terbatas dan kenaikan biaya lahan, serta prosedur administrasi yang kompleks dalam pemberian izin untuk proyek pembangunan baru.

Serangkaian langkah dukungan infrastruktur dan kebijakan.

Dengan investasi publik di bidang infrastruktur yang mencapai sekitar 6% dari PDB, pemerintah sedang melaksanakan banyak proyek berskala besar seperti pembangunan jalan, jembatan, bandara, dan pelabuhan. Bersamaan dengan itu, Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menciptakan kondisi yang lebih menguntungkan bagi pelaksanaan proyek-proyek ini. Tujuan utama proyek-proyek ini adalah untuk meningkatkan konektivitas transportasi antar provinsi dan kota, memperpendek jarak geografis dan waktu tempuh, terutama antara pusat kota dan daerah pinggiran. Hal ini akan menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pembangunan sosial ekonomi dan menarik investasi.

“Model Pengembangan Berorientasi Transportasi (Transport-Oriented Development/TOD), yang dicontohkan oleh sistem metro, telah terbukti efektif dalam mengatasi kemacetan lalu lintas dan menyediakan perumahan. Dengan memfokuskan pembangunan di area sekitar jalur metro, kepadatan bangunan meningkat, sehingga memudahkan perjalanan dan konektivitas antar wilayah. Bersamaan dengan itu, pemanfaatan lahan di sepanjang jalur metro mengurangi biaya investasi, sehingga menciptakan lebih banyak pilihan perumahan terjangkau bagi warga,” tambah Ibu Giang Huynh.

Pemberlakuan undang-undang baru seperti Undang-Undang Tanah 2024, Undang-Undang Bisnis Properti 2023, dan Undang-Undang Perumahan 2023 diharapkan dapat menciptakan perubahan positif di pasar properti. Regulasi hukum baru ini menjanjikan peningkatan efisiensi penggunaan lahan, penyederhanaan prosedur administrasi, dan menciptakan kondisi yang lebih menguntungkan bagi investor untuk berpartisipasi di pasar. “Secara khusus, Undang-Undang Perumahan 2023 telah menyederhanakan proses jual beli rumah, sekaligus memberikan regulasi yang jelas tentang kepemilikan rumah bagi warga negara asing. Dengan demikian, warga negara asing dapat memiliki maksimal 30% dari total jumlah apartemen di sebuah gedung dan tidak lebih dari 250 rumah di satu lingkungan. Masa kepemilikan adalah 50 tahun dan dapat diperpanjang. Namun, dalam kasus pernikahan dengan warga negara Vietnam, warga negara asing diperbolehkan untuk memiliki rumah secara permanen,” kata Ibu Giang Huynh sebagai contoh.

Untuk mengatasi kekurangan perumahan dan mencegah spekulasi lahan, Undang-Undang Bisnis Real Estat 2023 melarang pembagian lahan perumahan di kota-kota besar mulai 31 Januari 2025. Bersamaan dengan itu, Undang-Undang Perumahan 2023 juga mencakup penyesuaian signifikan, yang berfokus pada pengembangan perumahan di daerah perkotaan utama. Lebih lanjut, persyaratan wajib untuk mengalokasikan 20% lahan untuk proyek komersial telah dihapuskan, membuka peluang bagi investor untuk mengubah lahan ini menjadi lahan pembangunan perumahan sosial. Investor perumahan sosial akan menikmati insentif menarik seperti penggunaan lahan gratis, pembebasan biaya sewa lahan, dan akses ke pinjaman dengan suku bunga preferensial.

Pada seminar yang baru-baru ini diadakan di Kota Ho Chi Minh, Bapak Ha Quang Hung, Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Pasar Perumahan dan Real Estat (Kementerian Konstruksi), menyatakan bahwa akhir-akhir ini, daerah-daerah telah menerapkan berbagai metode untuk menarik bisnis, investor real estat, dan entitas ekonomi lainnya untuk berpartisipasi aktif dalam pembangunan perumahan sosial.

Secara spesifik, statistik dari tahun 2021 hingga saat ini menunjukkan bahwa 619 proyek perumahan sosial telah dilaksanakan di 61 dari 63 wilayah, dengan total 561.800 unit. Namun, hingga saat ini, hanya 79 proyek yang telah selesai, terdiri dari 40.600 unit apartemen; 128 proyek lainnya telah memulai konstruksi dan sedang berlangsung, dengan total sekitar 112.000 unit apartemen. Selain itu, 412 proyek telah menerima persetujuan investasi, dengan total hampir 410.000 unit, dan sedang dalam proses penyelesaian prosedur untuk memulai konstruksi.

Dalam konteks ini, menurut para ahli dari Savills Vietnam, untuk menyelesaikan masalah perumahan terjangkau bagi masyarakat, kita membutuhkan solusi komprehensif yang menggabungkan kekuatan sektor publik dan swasta. Tidak ada satu pihak pun yang dapat menyelesaikan masalah sulit ini sendirian. Di sisi lain, anggaran negara terbatas dan suku bunga tinggi, sehingga menyulitkan pembiayaan proyek perumahan sosial; sektor swasta juga menghadapi tekanan inflasi pada biaya input. Oleh karena itu, kerja sama yang efektif antara kedua pihak sangat penting.

Pemerintah daerah harus menerapkan kebijakan yang kuat untuk mendorong pemilik lahan bekerja sama dalam menciptakan kawasan perumahan baru yang berkelanjutan. Dengan memaksimalkan penggunaan lahan, menggabungkan fasilitas bersama dan ruang hijau, kita dapat mengatasi sebagian masalah perumahan yang semakin mendesak. Kolaborasi erat antara pemerintah dan investor akan menjadi kunci untuk mewujudkan ide-ide ini.

Komentar (0)