Banyak kawasan perkotaan 'hantu' dan proyek yang gagal karena kurangnya perencanaan tata guna lahan

Proyek real estat yang gagal dan terbengkalai di tengah jalan bukan lagi hal yang aneh di pasar Vietnam. Meskipun ada banyak alasan untuk hal ini, laporan Perencanaan Tata Guna Lahan Savills Vietnam telah menganalisis pentingnya perencanaan tata guna lahan dalam pengembangan proyek.

Bapak Troy Griffiths, Wakil Direktur Pelaksana Savills Vietnam

Perencanaan penggunaan lahan membantu menentukan pilihan penggunaan lahan yang paling sesuai serta alokasi infrastruktur, perencanaan, transportasi dan dampak lingkungan untuk proyek.

Bapak Troy Griffiths, Wakil Direktur Utama Savills Vietnam, berkomentar bahwa rencana tata guna lahan tersebut menciptakan rencana yang terperinci dan efektif untuk alokasi lahan dan sumber daya, sehingga mengarah pada pembangunan berkelanjutan proyek khususnya dan pasar properti secara umum. Dengan menentukan jenis pengembangan properti, skala, tahapan, harga, dan strategi penjualan, rencana tata guna lahan memastikan bahwa pengembangan tersebut efisien, meminimalkan dampak lingkungan, dan layak secara finansial.

Rencana tata guna lahan yang gagal adalah rencana yang mengembangkan produk, infrastruktur, dan fasilitas yang tidak memberikan manfaat finansial, sosial-ekonomi , dan lingkungan. Perencanaan yang buruk dapat menghasilkan produk yang tidak sesuai pasar, serta infrastruktur dan fasilitas yang tidak memenuhi kebutuhan masyarakat. Perencanaan tata guna lahan yang buruk atau kegagalan dalam mengimplementasikan rencana tersebut dapat membuat para pemangku kepentingan menghadapi risiko finansial yang signifikan dan bahkan kegagalan investasi,” ujar Troy Griffiths.

Sebagai contoh, di selatan Hanoi , seorang investor mengembangkan proyek apartemen 9.000 unit dengan skala 3.500 m². Namun, perusahaan ini tidak mematuhi rencana awal dan justru mengubah perkantoran dan ruang komersial menjadi apartemen, sehingga ukuran apartemen menjadi lebih kecil dan jumlah apartemen meningkat secara signifikan. Perubahan ini memberikan tekanan yang besar pada infrastruktur dan utilitas yang tidak memadai untuk menampung jumlah penghuni. Hal ini menyebabkan banyak konflik antar kelompok penghuni dan penurunan kualitas hidup di proyek tersebut.

Pakar mengatakan banyak proyek dengan produk bagus tetapi masih gagal karena perencanaannya tidak memperhitungkan pengembangan infrastruktur terkait.

"Sekalipun sebuah proyek memiliki produk perumahan atau komersial yang memadai, jika tidak dilengkapi jalan, sistem drainase, dan utilitas publik, kualitas hidup tetap tidak akan lengkap dan tidak nyaman. Hal ini akan menyebabkan munculnya kawasan perkotaan 'hantu' tanpa penghuni," ujarnya.

Contoh lain yang disebutkan Savills adalah Kota Nha Trang, di mana banyak proyek memiliki kepadatan konstruksi hingga 70%. Pengabaian terhadap persyaratan konstruksi kota telah menyebabkan tingkat pembangunan yang tidak sesuai dengan perencanaan infrastruktur dan infrastruktur sosial Nha Trang.

“Pengembangan dan perencanaan lahan yang tepat memerlukan pertimbangan berbagai skenario, baik yang menguntungkan maupun yang tidak menguntungkan, termasuk memperhitungkan risiko, mengidentifikasi strategi penjualan yang tepat, penawaran produk, dan tahap penjualan, sehingga meminimalkan risiko kegagalan dan memaksimalkan peluang keberhasilan,” analisis Bapak Troy Griffiths.

Sebaliknya, industri real estat Vietnam juga memiliki contoh sukses perencanaan tata guna lahan yang komprehensif dan optimal. Phu My Hung di Distrik 7 (HCMC) dan Ecopark di Hung Yen adalah dua contoh yang menunjukkan perencanaan pengembangan produk, tahapan, dan strategi penjualan yang mendukung keberhasilan proyek.

Menurut analisis Savills, Phu My Hung di Distrik 7 dengan skala 433 hektar memiliki awal yang "ambisius" dengan tujuan mengubah lahan kosong menjadi pusat keuangan, perumahan, komersial, industri, dan pendidikan terkemuka di selatan Kota Ho Chi Minh.

Proyek ini memiliki rencana pengembangan yang jelas dan komprehensif di setiap fasenya, yang mencakup jangka waktu 30 tahun. Selama proses tersebut, investor telah mematuhi standar pembangunan internasional, termasuk pembangunan berkelanjutan, memastikan konstruksi yang konsisten dengan pembangunan sosial-ekonomi, dan mematuhi semua peraturan desain dan konstruksi.

Sebelum mulai membangun atau berinvestasi, perencanaan yang cermat dan menyeluruh sangatlah penting. Keputusan yang baik didasarkan pada indikator pasar yang objektif, studi kasus pengembangan, dan proposal yang matang. Analisis pasar penting untuk memahami jenis dan skala pengembangan yang tepat. Kelayakan finansial juga harus ditentukan melalui peramalan arus kas untuk menentukan jenis pengembangan yang paling layak pada saat implementasi. Hal ini membantu menghindari risiko investasi, mengoptimalkan keuntungan, dan meminimalkan risiko,” tegas Bapak Troy Griffiths.

Sumber: https://www.congluan.vn/nhieu-khu-do-thi-ma-du-an-that-bai-vi-thieu-ke-hoach-su-dung-dat-post256570.html