Tak disangka 'terjebak' beban finansial saat alih fungsi lahan

Alih fungsi lahan dalam beberapa kasus menghadapi kendala, sehingga menimbulkan beban keuangan bagi masyarakat, sehingga diperlukan penyesuaian Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 dan peraturan perundang-undangan untuk membebaskan sumber daya lahan.

Perusahaan mengusulkan perubahan peraturan perhitungan retribusi penggunaan lahan untuk beberapa kasus khusus guna membebaskan sumber daya lahan dan mengurangi beban keuangan bagi masyarakat dan bisnis - Foto: NGOC HIEN

Berbicara dengan Tuoi Tre , Bapak Nguyen Phuong Nam - mantan ketua Ikatan Pengusaha Muda Kota Ho Chi Minh - mengatakan bahwa alih fungsi lahan menjadi lahan non pertanian yang disewakan dengan pembayaran tahunan namun asal sebelum disewakan adalah lahan pertanian milik pemegang buku merah (bukan tanah negara) itu terkendala regulasi penghitungan retribusi.

Kesulitan tak terduga dalam mengubah tujuan penggunaan lahan

Bapak Nguyen Phuong Nam mengatakan bahwa Peraturan 103 tentang Bea Balik Nama Lahan tidak membedakan secara jelas atau mengabaikan kasus-kasus di mana pengguna lahan telah diberikan sertifikat hak guna lahan untuk lahan pertanian (bukan lahan publik untuk disewakan) sebelum dikonversi menjadi lahan non-pertanian dan membayar sewa lahan tahunan. Ketika mereka perlu dikonversi menjadi lahan perumahan, kewajiban keuangan mereka akan sangat terpengaruh.

Khususnya dalam kasus ini, masyarakat wajib membayar 100% biaya penggunaan lahan yang dihitung berdasarkan harga lahan hunian pada saat keputusan pengalihan fungsi diputuskan. Kebijakan penghitungan berdasarkan harga lahan pertanian sebagaimana untuk lahan pertanian milik sendiri yang telah bersertifikat sebelum disewakan tidak berlaku.

Selain itu, masyarakat tidak diperbolehkan mengurangi nilai yang dibayarkan ketika menyewa tanah setiap tahun, meskipun tanah tersebut adalah tanah milik, bukan tanah yang sejak awal disewa oleh negara.

Menurut Bapak Nam, hal ini menimbulkan banyak kekurangan, seperti menciptakan ketidakadilan dan mengurangi motivasi masyarakat dan pelaku bisnis untuk mengeksploitasi lahan demi tujuan produksi dan bisnis.

Di samping itu, peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini belum memiliki ketentuan yang jelas tentang penghentian perjanjian sewa menyewa tanah tepat waktu dan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa dalam hal pengguna tanah tidak lagi memerlukan tanah sewa untuk tanah yang asal usulnya telah diberikan sertifikat hak guna usaha sebelum disewakan.

Oleh karena itu, masyarakat tidak dapat melikuidasi kontrak sewa lebih awal dan tidak dapat diterbitkan kembali sertifikat hak guna usaha seperti sebelum adanya sewa, sehingga menimbulkan berbagai akibat yang menyangkut aset, investasi, hipotek, transaksi, dan lain sebagainya.

Untuk menjamin hak-hak yang sah dan legal bagi para pengguna tanah, dan sekaligus mendorong masyarakat dan pelaku usaha untuk memanfaatkan tanah secara produktif dan efisien, Bapak Nam menyampaikan bahwa dalam revisi Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 dan Keputusan 103 ini, perlu dipertimbangkan hal-hal yang "terlewat" di atas.

Usulan Penambahan Ketentuan dalam UU Pertanahan yang Direvisi

Terkait kewajiban keuangan saat alih fungsi lahan, Bapak Nam mengusulkan agar diatur secara tegas, apabila lahan produksi dan lahan usaha non pertanian yang disewakan dengan pembayaran tahunan, namun semula merupakan tanah orang atau badan usaha yang sudah bersertifikat sebelum dilakukan penyewaan (bukan tanah negara), maka saat alih fungsi menjadi tanah pemukiman akan mendapatkan kebijakan.

Kebijakan tersebut meliputi: Tidak perlu membayar 100% biaya penggunaan lahan seperti tanah publik yang disewakan oleh negara, dan dihitung dengan cara yang sama seperti tanah pertanian yang dikonversi untuk tujuan lain.

Menurut Bapak Nam, karena asal usulnya adalah tanah pertanian rakyat, maka Ketetapan 103 tidak mempunyai perkara ini.

Khusus bagi masyarakat yang memiliki tanah yang sama, sudah diberikan sertifikat hak guna lahan pertanian, namun sebagian tanah pertaniannya telah dialihfungsikan menjadi tanah produksi non pertanian, maka masyarakat diperkenankan mengubah bentuk sewa tanah dengan pembayaran tahunan atas tanahnya, apabila terjadi perubahan peruntukan tanah, maka sewa tanah dengan pembayaran tahunan ini dihitung 0, sisa tanah pertanian apabila terjadi perubahan peruntukan dihitung sesuai dengan kewajiban keuangan jenis tanah pertanian tersebut.

Terkait hak pemutusan perjanjian sewa menyewa tanah, Bapak Nam menyampaikan perlu ditambahkan ketentuan yang memberikan hak kepada pengguna tanah yang membayar sewa setiap tahun, tetapi tanahnya sudah bersertifikat, untuk dapat mengakhiri perjanjian sewa menyewa tanah sebelum berakhirnya jangka waktu apabila tidak memerlukan lagi; dan untuk dapat diterbitkan kembali sertifikat hak guna usaha sesuai dengan status penggunaan sebelum masa sewa apabila tidak ditemukan pelanggaran hukum pertanahan.

Dalam melakukan amandemen terhadap peraturan ini, perlu dipastikan asas keadilan, keterbukaan, dan kewajaran, dengan tetap membedakan secara tegas antara tanah milik negara yang disewakan kepada umum dan tanah milik swasta yang diberikan hak guna usaha kepada masyarakat/badan usaha, kemudian disewakan dengan pembayaran sewa tahunan, tanpa mengurangi hak-hak praktis masyarakat.

"Kami yakin jika rekomendasi-rekomendasi di atas diterima dan dilembagakan dalam Undang-Undang Pertanahan yang telah direvisi, hal tersebut akan berkontribusi dalam mendorong pemanfaatan lahan yang efektif, mendorong masyarakat pemilik lahan pertanian untuk siap memanfaatkannya untuk produksi dan bisnis non-pertanian, menciptakan lapangan kerja, serta memberikan kontribusi positif terhadap anggaran negara dan pembangunan sosial -ekonomi," ujar Bapak Nam.

Usulan Penghapusan Pendaftaran Tahunan Penggunaan Lahan

Bapak Nam mengatakan, aturan yang mewajibkan pengguna lahan mendaftarkan rencana penggunaan lahan tahunannya dan mendapatkan persetujuan dari tingkat provinsi atau kota sebelum dapat mengubah peruntukan lahan sesuai dengan rencana tersebut, sangat boros dan memakan waktu 1-2 tahun.

Ia juga mengatakan, tidak perlu melakukan prosedur pendaftaran penggunaan tanah ketika ada kebutuhan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah secara hukum.

Hal ini akan menciptakan kondisi agar masyarakat dan pelaku usaha tidak kehilangan kesempatan dalam mengeksploitasi dan memanfaatkan tanah secara efektif, memberikan kontribusi terhadap pendapatan anggaran, serta menghemat waktu dan tenaga masyarakat dan instansi pengelola negara dalam proses pelaksanaan prosedur administratif di bidang pertanahan.

Kembali ke topik

NGOC HIEN

Source: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm