Syarat-syarat pengalihan kepemilikan sertifikat tanah.
Pasal 188 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 mengatur syarat-syarat pelaksanaan hak untuk mengkonversi, mengalihkan, menyewakan, mensubsewakan, mewarisi, menghibahkan, menggadaikan hak guna lahan; dan menyumbangkan modal dengan hak guna lahan sebagai berikut:
Pasal 188. Syarat-syarat pelaksanaan hak untuk mengkonversi, mengalihkan, menyewakan, mensubsewakan, mewarisi, memberikan sebagai hadiah, menggadaikan hak penggunaan tanah; menyumbangkan modal dengan hak penggunaan tanah.
1. Pengguna tanah dapat menggunakan hak untuk mengkonversi, mentransfer, menyewakan, menyubsewakan, mewarisi, menghibahkan, dan menggadaikan hak penggunaan tanah; serta menyumbangkan hak penggunaan tanah sebagai modal apabila kondisi berikut terpenuhi:
a) Memiliki Sertifikat, kecuali dalam kasus-kasus yang diatur dalam Klausul 3 Pasal 186 dan kasus-kasus warisan yang diatur dalam Klausul 1 Pasal 168 Undang-Undang ini;
b) Tanah tersebut tidak menjadi subjek sengketa apa pun;
c) Hak penggunaan lahan tidak dapat disita untuk menjamin pelaksanaan putusan pengadilan;
d) Selama periode penggunaan lahan.
2. Selain syarat-syarat yang diatur dalam Pasal 1 ayat ini, pengguna tanah, ketika melaksanakan hak untuk mengubah, mengalihkan, menyewakan, mensubsewakan, mewarisi, atau menghibahkan hak guna lahan; hak untuk menggadaikan hak guna lahan, atau menyumbangkan modal dengan menggunakan hak guna lahan, juga harus memenuhi syarat-syarat yang diatur dalam Pasal 189, 190, 191, 192, 193, dan 194 Undang-Undang ini.
3. Konversi, pengalihan, sewa, subsewa, pewarisan, hibah, gadai hak guna lahan, dan kontribusi modal dengan menggunakan hak guna lahan harus didaftarkan di instansi pendaftaran tanah dan berlaku sejak saat pendaftaran di register tanah.
Kasus-kasus di mana pengalihan hak milik tanah tidak diperbolehkan.
Berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas untuk pengalihan kepemilikan tanah, tanah yang termasuk dalam kategori berikut tidak diperbolehkan untuk dialihkan:
- Tanah tersebut saat ini masih dalam sengketa dan belum ada keputusan pengadilan final yang dikeluarkan;
- Tanah tersebut saat ini sedang disita untuk memastikan pelaksanaan putusan pengadilan;
- Hak penggunaan lahan telah berakhir.
Selanjutnya, jika pengguna tanah (penjual atau pemberi hibah) memenuhi persyaratan kelayakan yang diatur dalam Pasal 188 Undang-Undang Pertanahan 2013, tetapi pembeli atau penerima hibah tidak memenuhi syarat untuk membeli atau menerima hak penggunaan tanah, maka hak milik tanah tidak dapat dialihkan. Dengan kata lain, ini adalah kasus-kasus di mana pengalihan kepemilikan dilarang.
Berdasarkan Pasal 191 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013, terdapat empat kasus di mana hak untuk menggunakan tanah tidak dapat diterima, dialihkan, atau diberikan sebagai hadiah.
1. Organisasi, rumah tangga, individu, komunitas perumahan, lembaga keagamaan, warga negara Vietnam yang tinggal di luar negeri, dan perusahaan yang did投资 asing tidak diperbolehkan menerima pengalihan atau hibah hak penggunaan lahan dalam kasus-kasus di mana hukum melarang pengalihan atau hibah hak penggunaan lahan.
2. Organisasi ekonomi tidak diperbolehkan memperoleh hak penggunaan lahan sawah, lahan hutan lindung, atau lahan hutan khusus dari rumah tangga atau individu, kecuali dalam kasus di mana tujuan penggunaan lahan diubah sesuai dengan rencana penggunaan lahan yang disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang.
3. Rumah tangga dan individu yang tidak secara langsung terlibat dalam produksi pertanian tidak diperbolehkan menerima pengalihan atau hibah hak penggunaan lahan untuk budidaya padi.
4. Rumah tangga dan individu tidak diperbolehkan menerima pengalihan atau hibah hak penggunaan lahan untuk lahan permukiman atau pertanian di hutan lindung, zona yang dilindungi secara ketat, atau zona restorasi ekologi di dalam hutan khusus, kecuali mereka berdomisili di hutan lindung atau hutan khusus tersebut.
Oleh karena itu, jika pembeli atau penerima hak penggunaan lahan termasuk dalam salah satu dari empat kasus di atas, mereka tidak diperbolehkan untuk mengalihkan hak milik tanah meskipun penjual atau pemberi hibah memenuhi semua persyaratan.
Selain itu, Pasal 192 Undang-Undang Pertanahan 2013 juga menetapkan ketentuan-ketentuan berikut mengenai pengalihan atau hibah hak penggunaan tanah oleh rumah tangga dan individu:
- Bagi rumah tangga dan individu yang tinggal di antara zona-zona yang dilindungi secara ketat dan zona restorasi ekologi hutan khusus, tetapi yang belum memiliki kondisi untuk pindah dari zona-zona tersebut:
Hak untuk menggunakan lahan permukiman, lahan hutan yang dikombinasikan dengan produksi pertanian, kehutanan, dan budidaya perikanan hanya dapat dialihkan atau diberikan sebagai hibah kepada rumah tangga dan individu yang berdomisili di dalam sub-zona tersebut.
- Bagi rumah tangga dan individu yang telah dialokasikan lahan perumahan atau lahan pertanian oleh Negara di dalam kawasan hutan lindung:
Hak untuk menggunakan lahan permukiman dan lahan pertanian hanya dapat dialihkan atau diberikan sebagai hibah kepada rumah tangga dan individu yang berdomisili di dalam kawasan hutan lindung tersebut.
- Bagi rumah tangga dan individu yang termasuk dalam kelompok etnis minoritas yang menggunakan lahan yang dialokasikan oleh Negara berdasarkan kebijakan dukungan Negara:
Hak untuk menggunakan tanah dapat dialihkan atau dihibahkan setelah 10 tahun sejak tanggal keputusan alokasi tanah sebagaimana diatur oleh Pemerintah .
Biaya pengalihan kepemilikan tanah
Berdasarkan Surat Edaran 111/2013/TT-BTC dan Keputusan 140/2016/ND-CP; Surat Edaran 85/2019/TT-TBC, ketika mengalihkan atau menghibahkan tanah dan rumah, para pihak wajib membayar pajak penghasilan pribadi, biaya pendaftaran, dan biaya penilaian dokumen sebagaimana yang ditentukan.
Dalam kasus ini, pajak penghasilan pribadi yang harus dibayar = 2% x harga transfer. Biaya pendaftaran = 0,5% x harga transfer. Biaya penilaian dokumen ditentukan oleh Komite Rakyat Provinsi, sehingga jumlahnya bervariasi antara provinsi dan kota.
Minh Hoa (disusun)
Sumber
Komentar (0)