 |
| Sektor properti terkini: Kementerian Konstruksi mengusulkan 2 opsi pengembangan apartemen mini. (Sumber: Tuoi Tre) |
Dapatkan opini tentang pengembangan apartemen mini
Kementerian Konstruksi baru saja melaporkan penerimaan, revisi, dan penyelesaian rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah direvisi kepada Pemerintah . Dalam laporan ini, Kementerian Konstruksi menyajikan dua opsi untuk pengembangan perumahan bertingkat dengan banyak apartemen untuk rumah tangga dan individu (juga dikenal sebagai apartemen mini).
Pada opsi 1, Kementerian Konstruksi mengusulkan isu-isu berikut:
Pertama , rumah tangga dan individu berhak menggunakan lahan hunian sesuai peraturan. Ketika membangun rumah dengan 2 lantai atau lebih, setiap lantai memiliki desain dan konstruksi apartemen untuk dijual atau disewa-beli, setiap apartemen harus memenuhi persyaratan sebagai investor dalam proyek investasi pembangunan perumahan. Sementara itu, investasi dalam konstruksi harus mematuhi ketentuan undang-undang konstruksi dan undang-undang terkait proyek investasi pembangunan perumahan.
Penjualan dan sewa-beli rumah susun sebagaimana dimaksud dalam pasal ini dilaksanakan sesuai dengan ketentuan undang-undang ini dan undang-undang tentang usaha properti. Penerbitan sertifikat untuk setiap rumah susun sebagaimana dimaksud dalam pasal ini dilaksanakan sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang pertanahan.
Kedua , rumah tangga dan individu berhak menggunakan lahan hunian sesuai peraturan. Ketika membangun rumah dengan 2 lantai atau lebih, setiap lantai dirancang dan dibangun dengan apartemen untuk disewakan. Investasi pembangunan rumah ini dilakukan sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang pembangunan rumah perseorangan, dan pengelolaan pencegahan dan penanggulangan kebakaran dilakukan sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang pencegahan dan penanggulangan kebakaran rumah perseorangan, yang dipadukan dengan kegiatan produksi dan bisnis.
Ketiga , pengelolaan dan pemanfaatan perumahan sebagaimana dimaksud dalam angka 1 dan angka 2 Pasal ini dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Menteri Bina Marga tentang Pengelolaan dan Pemanfaatan Rumah Susun.
Keempat , Panitia Rakyat pada semua tingkat, sesuai dengan tugas dan wewenangnya, bertugas melakukan pengawasan dan pengujian terhadap pemenuhan syarat dan ketentuan perumahan sebagaimana dimaksud pada Angka 1 dan Angka 2 Pasal ini.
Kelima , Pemerintah akan merinci Pasal ini.
Opsi 2
Terkait dengan opsi 2, rancangan Undang-Undang Perumahan yang telah diamandemen oleh Komite Tetap Majelis Nasional menetapkan:
Pertama , kecuali bagi perseorangan yang berhak memanfaatkan tanah tempat tinggal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 54 Ayat 3 Undang-Undang ini untuk membangun rumah tinggal setinggi-tingginya 22 lantai, yang tiap lantainya dirancang dan dibangun 2 (dua) rumah susun atau lebih untuk disewakan, maka harus memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini dan syarat-syaratnya.
Artinya, rumah harus mempunyai area pribadi untuk penggunaan apartemen, area umum untuk penggunaan perumahan dan peralatan untuk penggunaan umum;
Apartemen dalam perumahan harus dirancang dan dibangun secara tertutup, dengan standar luas lantai setiap apartemen tidak lebih rendah dari luas menurut Standar Teknis Nasional Bangunan Apartemen;
Perumahan wajib memiliki Izin Mendirikan Bangunan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang konstruksi;
Harus memenuhi persyaratan desain serta penilaian pencegahan dan pemadaman kebakaran sesuai peraturan untuk bangunan apartemen.
Kedua , perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 Pasal ini tidak boleh dijual atau disewakan untuk pembelian apartemen.
Ketiga , dalam hal membangun rumah dengan skala 20 rumah susun atau lebih, diperlukan syarat-syarat yang cukup untuk menjadi penanam modal dalam proyek pembangunan perumahan sesuai ketentuan Pasal 35 Undang-Undang ini dan harus mendirikan proyek untuk melaksanakan investasi pembangunan perumahan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Keempat , pengelolaan dan pemanfaatan perumahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal ini dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Menteri Bina Marga mengenai pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun.
Kelima , Komite Rakyat provinsi wajib menetapkan ketentuan lalu lintas truk pemadam kebakaran di kawasan permukiman sebagai dasar pemberian izin pembangunan perumahan sebagaimana diatur dalam Pasal ini. Komite Rakyat di semua tingkatan, sesuai dengan lingkup tugas dan wewenangnya, bertanggung jawab untuk memeriksa dan mengkaji kepatuhan terhadap persyaratan dan ketentuan yang ditentukan dalam Pasal 1 Pasal ini ketika individu menyewakan apartemen di gedung hunian bertingkat.
Kementerian Konstruksi memilih opsi 1
Kementerian Konstruksi menyampaikan pendapatnya terkait pilihan opsi 1. Sebab, penerapan opsi 1 akan membatasi pembangunan rumah bertingkat oleh rumah tangga dan perorangan, serta menghasilkan banyak rumah susun yang tidak sesuai dengan perizinan mendirikan bangunan, tidak memenuhi ketentuan dan standar, terutama ketentuan dan standar pencegahan dan penanggulangan kebakaran seperti yang terjadi akhir-akhir ini.
Selain itu, Kementerian Konstruksi menemukan bahwa untuk rumah-rumah perorangan (yang tidak menjadi sasaran proyek investasi konstruksi perumahan), undang-undang tersebut memiliki ketentuan khusus tentang manajemen investasi konstruksi serta manajemen pencegahan dan pemadaman kebakaran.
Sementara itu, menurut Kementerian Konstruksi, rancangan undang-undang tersebut juga mengusulkan untuk tidak menerbitkan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Sertifikat Hak Milik Rumah untuk setiap rumah susun ketika membangun rumah individu berlantai banyak dan banyak apartemen. Oleh karena itu, tidak perlu menetapkan persyaratan untuk membedakan antara area penggunaan umum dan pribadi...
Selain itu, Kementerian Konstruksi juga mengusulkan agar pengelolaan dan pengoperasian rumah tinggal perseorangan berupa rumah susun bertingkat dan rumah susun sewa juga dikelola berdasarkan Peraturan tentang pengelolaan dan pemanfaatan bangunan rumah susun yang dikeluarkan oleh Menteri Konstruksi.
Pasokan rumah bandar baru rendah, harga tetap tinggi
Informasi pasar perumahan Hanoi terbaru dari JLL Vietnam menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga, pasar rumah bandar (villa, rumah bandar, dan rumah teras) di Hanoi terus memperpanjang masa "hibernasi", dengan sebagian besar proyek mengunci sementara daftar produk mereka dan menyusun ulang daftar harga serta kebijakan mereka.
Investor bersikap sangat hati-hati, mengutamakan prosedur hukum atau kemajuan konstruksi daripada aktivitas pra-penjualan yang ramai seperti pada fase sebelumnya.
Demikian pula, menurut Savills Vietnam, pasar perumahan di Hanoi pada kuartal ketiga cukup sepi dengan volume transaksi yang rendah dan investor berhati-hati dalam meluncurkan pasokan baru.
Pasokan baru masih terbatas, dan kesenjangan antara pasokan dan permintaan masih menjadi tantangan. Namun, pasar telah melihat faktor-faktor positif yang diharapkan dapat mendorong pemulihan secara bertahap di masa mendatang.
Menurut unit ini, pasokan apartemen baru di Hanoi pada kuartal tersebut terus menurun sebesar 47% secara kuartalan dan 65% secara tahunan, menjadi 1.891 apartemen kelas B. Perlu dicatat, pasar tidak mencatat pasokan baru untuk kelas A dan C pada kuartal terakhir.
Pasokan apartemen primer mencapai 19.808 unit, turun 3% secara kuartalan dan 6% secara tahunan, dengan Kelas B menyumbang 92% pasokan. Jumlah apartemen yang terjual terus menurun sebesar 16% secara kuartalan dan 42% secara tahunan, mencapai 2.100 unit.
Terkait pasokan vila dan rumah bandar, pasar tidak mencatat adanya proyek baru, hanya 30 unit baru dari proyek yang sudah ada di Thanh Tri. Pasokan baru segmen rumah susun rendah menurun sebesar 76% secara kuartalan dan 94% secara tahunan. Jumlah unit yang terjual pada Q3 menurun sebesar 5% secara kuartalan dan 66% secara tahunan menjadi 101 unit.
Harga inventaris yang tinggi telah menyebabkan kenaikan harga primer di semua jenis produk. Harga apartemen primer mencapai VND54 juta/m2, naik 2% secara kuartalan dan 13% secara tahunan. Harga apartemen primer telah meningkat selama 19 kuartal berturut-turut dan 77% lebih tinggi dibandingkan kuartal I/2019.
Demikian pula, harga rata-rata vila primer meningkat 3% secara kuartalan, menjadi VND103 juta/m2 lahan. Harga rumah bandar meningkat 9% secara kuartalan, menjadi VND190 juta/m2, sementara harga rumah toko juga mencatat kenaikan 6% secara kuartalan.
Pasokan primer baru yang terbatas telah mendorong popularitas pasar sekunder. Di pasar apartemen, harga rata-rata rumah sekunder mencapai VND36 juta/m2, naik 2% secara kuartalan dan 8% secara tahunan. Sementara itu, harga rata-rata rumah sekunder untuk produk-produk low-rise mencapai VND23 miliar/unit, naik 5% secara kuartalan, tetapi masih 19% lebih rendah daripada harga produk primer.
Vila dan kondotel tepi pantai dengan kerugian besar
Menurut para ahli, dengan intervensi drastis Pemerintah, pasar properti telah mengalami perubahan positif. Banyak segmen properti telah mulai kembali bertransaksi.
 |
| Pada bulan Agustus 2023, segmen vila resor memiliki permintaan pasar yang sederhana, dengan konsumsi hanya 15% dibandingkan periode yang sama (Sumber: cafef.vn) |
Namun, pasar properti resor masih suram. Menurut survei yang dilakukan oleh wartawan Dan Tri, informasi tentang penjualan vila dan kondotel yang merugi di beberapa lokasi seperti Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh... masih marak di situs web properti.
Selain vila-vila yang harganya "besar", banyak kondotel di beberapa proyek real estat resor diiklankan untuk dijual dengan kerugian.
Misalnya, di resor FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), banyak kondotel yang diiklankan merugi 500-600 juta VND. Sebagai contoh, sebuah kondotel di lantai 19 hotel tersebut memiliki harga kontrak pembelian sebesar 1,47 miliar VND dengan investor, tetapi kini pemiliknya menjualnya dengan kerugian 950 juta VND. Demikian pula, kondotel lain merugi 1,1 miliar VND, padahal kontrak pembeliannya sebesar 1,7 miliar VND...
Menurut DKRA, pada bulan Agustus, segmen vila resor memiliki permintaan pasar yang moderat, dengan konsumsi hanya 15% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sebagian besar transaksi pada bulan tersebut berfokus pada produk dengan harga di bawah VND10 miliar/unit.
Permintaan pasar masih cukup rendah, dengan hanya 17 unit baru yang terjual pada bulan Agustus, setara dengan 14% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Harga jual primer segmen kondotel tidak banyak berfluktuasi dibandingkan bulan sebelumnya dan tetap tinggi karena tingginya biaya modal saat ini. Khususnya di wilayah Selatan, harga jual berkisar antara 55,5 hingga 81,7 juta VND/m2, sementara di wilayah Utara, harganya berkisar antara 35,5 hingga 44,2 juta VND/m2.
Periode 'demam tanah' telah berakhir, Quang Tri berencana untuk membagi tanah menjadi tanah-tanah yang lebih kecil dan menurunkan harga jual.
Menurut Vietnamnet, setelah demam tanah, banyak lelang tidak memiliki pembeli karena harga dasar yang tinggi dan luas tanah yang luas. Provinsi Quang Tri berencana untuk membagi tanah-tanah tersebut dan menurunkan harga jual untuk "memanaskan" pasar properti.
Pada awal tahun 2022, di beberapa daerah di provinsi Quang Tri seperti distrik Cam Lo, kota Lao Bao (distrik Huong Hoa), distrik Trieu Phong dan kota Dong Ha, terjadi demam tanah yang "gila".
Demam tanah telah berlalu, sejak akhir tahun 2022 hingga saat ini, pasar properti di Quang Tri mulai terpuruk. Menurut pengamatan, tidak hanya perdagangan tanah antar warga yang terhenti, tetapi lelang yang diselenggarakan pemerintah juga tersendat karena minimnya peserta.
Situasi ini menyebabkan Quang Tri hanya mengumpulkan 194 miliar VND dari lelang tanah pada 9 bulan pertama tahun 2023, hanya mencapai 24% dari target.
Salah satu penyebab lelang tanah di daerah saat ini sulit dan sepi pembeli adalah karena harga dasar yang tinggi dan luas lahan yang dilelang.
Tn. Ha Sy Dong, Wakil Ketua Tetap Komite Rakyat Provinsi Quang Tri, mengatakan bahwa daerah tersebut sedang merencanakan dan mengubah rencana untuk meningkatkan pendapatan dari lelang tanah.
Menurut Bapak Dong, dampak faktor geopolitik di dunia pascapandemi Covid-19 telah menimbulkan banyak kesulitan bagi perekonomian, sehingga mengakibatkan lesunya pasar properti.
“Mengingat lahan-lahan luas dengan harga dasar yang tinggi kurang menarik bagi investor, Komite Rakyat Provinsi Quang Tri telah memerintahkan Departemen Konstruksi untuk memimpin dan, bersama dengan instansi terkait, mengkaji rencana pengurangan luas lahan dan penurunan harga dasar guna meningkatkan daya beli.
"Berdasarkan peraturan perundang-undangan dan saran dari berbagai departemen dan cabang, Komite Rakyat Provinsi akan mengembangkan rencana baru untuk menarik investor berpartisipasi dalam lelang, sehingga meningkatkan pendapatan daerah," ungkap Bapak Dong.
[iklan_2]
Sumber
![[Foto] Warga antusias mengantre untuk menerima terbitan khusus dari Surat Kabar Nhan Dan](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/30/53437c4c70834dacab351b96e943ec5c)
Komentar (0)