Mengatur simpanan dengan jelas untuk melindungi masyarakat

MENINGKATKAN NILAI DEPOSIT SEBESAR 20 - 30%

Bahasa Indonesia: Menurut Pasal 23 dari rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Real Estat (diamandemen) yang diajukan untuk mendapat tanggapan di Majelis Nasional , badan perancang telah mengusulkan dua opsi tentang prinsip-prinsip bisnis perumahan dan konstruksi di masa mendatang. Opsi 1, investor proyek real estat hanya diperbolehkan untuk memungut uang muka dari pelanggan ketika perumahan dan konstruksi telah memenuhi semua persyaratan untuk dijalankan dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan undang-undang ini. Opsi 2, investor proyek real estat hanya diperbolehkan untuk memungut uang muka sesuai dengan perjanjian dengan pelanggan ketika proyek tersebut memiliki desain dasar yang dinilai oleh badan negara dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna tanah. Jumlah uang muka maksimum tidak melebihi 10% dari harga jual atau harga sewa beli.

Deposito perlu diatur secara jelas untuk melindungi masyarakat saat membeli real estat.

Pengacara Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, menganalisis bahwa untuk opsi 1, sifat titipan menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah untuk memastikan pelaksanaan kewajiban perdata. Dengan demikian, satu pihak (deposan) mentransfer kepada pihak lain (deposan) sejumlah uang atau properti dalam jangka waktu tertentu untuk mengkonfirmasi kesepakatan antara para pihak dan untuk memastikan penyelesaian atau pelaksanaan kontrak perdata. Untuk transaksi real estat, titipan adalah untuk memastikan penandatanganan kontrak jual beli real estat. Jika peraturan seperti pada opsi 1 di atas, hal itu tidak lagi diperlukan, karena ketika proyek memenuhi syarat untuk dijalankan, para pihak dapat segera menandatangani kontrak jual beli real estat tanpa harus melakukan titipan. Oleh karena itu, opsi 1 bertujuan untuk membatasi risiko bagi pelanggan, meningkatkan tanggung jawab investor, dan menyaring investor yang tidak memiliki kapasitas keuangan yang memadai, tetapi tidak perlu menerapkannya pada titipan. Kondisi bahwa suatu proyek memenuhi syarat untuk operasi komersial seharusnya hanya berlaku untuk penandatanganan kontrak penjualan.

Opsi 2 lebih "terbuka" bagi investor untuk melakukan transaksi deposito. Namun, untuk melindungi hak-hak nasabah, rancangan tersebut harus menambahkan konten untuk membatasi deposito pada tingkat yang sesuai (sekitar 20-30%). Hal ini disebabkan oleh KUH Perdata yang berlaku saat ini tidak menetapkan deposito minimum atau maksimum untuk transaksi properti. Hal ini telah menyebabkan kekacauan baru-baru ini di pasar deposito properti. Beberapa investor, melalui deposito, mengharuskan nasabah untuk menyetor hingga 95% dari nilai properti untuk memobilisasi modal dengan kedok deposito. Namun, ketika terjadi perselisihan, investor tidak dapat membayar deposito kepada nasabah dan menunda pengembalian uang tersebut. Banyak nasabah juga kesulitan mendapatkan kembali pokok mereka, apalagi meminta investor untuk membayar deposito. Biasanya, dalam banyak kasus mobilisasi untuk membeli dan menjual proyek tanah, prosedur hukum belum selesai tetapi deposito diterima hingga 95% dari nilai, tetapi kontrak tidak ditandatangani tepat waktu dan tidak ada lagi kemampuan untuk mengembalikan, masyarakat melaporkan, investor dituntut, dan masyarakat merugi. Ada juga banyak kasus di mana investor menerima uang muka sebesar 10%. Namun, ketika harga tanah dan perumahan naik, banyak investor bersedia mengembalikan uang muka tersebut tanpa melanjutkan penandatanganan kontrak penjualan. Ada juga kasus uang muka rendah, ketika harga properti membeku dan turun, pelanggan juga bersedia kehilangan uang muka tersebut. "Rancangan undang-undang tersebut seharusnya menetapkan bahwa untuk menandatangani uang muka, investor harus memberikan surat jaminan bank yang menyatakan komitmennya untuk mengembalikan uang muka kepada pelanggan jika investor melanggar perjanjian. Usulan ini akan menciptakan lebih banyak kondisi bagi investor untuk memobilisasi modal dan juga menjamin hak-hak pelanggan jika investor melanggar komitmennya," saran pengacara Tu.

Deposit hanya akan diterima apabila proyek memenuhi syarat untuk dijalankan.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, dengan opsi 1, tujuan deposit adalah untuk memastikan pelaksanaan kontrak. Namun, dalam kenyataannya, setelah kontrak ditandatangani, jarang terjadi kasus di mana deposan ditipu oleh penerima deposit. Alasannya, kontrak seringkali diperiksa secara ketat oleh para pihak dan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan hukum. Ketika kontrak ditandatangani, deposit seringkali dipotong dari pembayaran awal transaksi. Opsi 2 bertujuan untuk deposit guna memastikan pelaksanaan kontrak. Pada kenyataannya, sebelum kontrak ditandatangani, sering terjadi kasus di mana deposan ditipu oleh penerima deposit dan tidak melaksanakan kontrak, yang menyebabkan kerugian bagi deposan. Saat ini, baik opsi 1 maupun 2 sudah tepat, sehingga perlu untuk mengintegrasikan kedua opsi tersebut ke dalam satu peraturan tentang deposit untuk memastikan penandatanganan kontrak atau deposit untuk memastikan pelaksanaan kontrak, untuk melindungi hak dan kepentingan sah pelanggan yang membeli, menyewa-beli real estat, perumahan yang tersedia, atau perumahan yang dibentuk di masa mendatang.

Oleh karena itu, Bapak Chau mengusulkan penggabungan dua opsi menjadi satu, yaitu: "Investor proyek diperbolehkan menerima uang muka dari nasabah apabila rumah dan pekerjaan konstruksi telah memenuhi syarat untuk dioperasikan dan telah melakukan transaksi sesuai peraturan untuk menjamin pelaksanaan kontrak, atau investor proyek properti hanya diperbolehkan menerima uang muka untuk menjamin penandatanganan kontrak sesuai perjanjian dengan nasabah apabila proyek tersebut memiliki desain dasar yang telah dinilai oleh instansi pemerintah dan investor memiliki salah satu dokumen hak guna tanah yang tercantum dalam Pasal 24 Ayat 2 Undang-Undang ini. Perjanjian uang muka harus mencantumkan dengan jelas harga jual, harga sewa beli rumah, atau pekerjaan konstruksi. Jumlah uang muka maksimum sesuai dengan peraturan Pemerintah, tetapi tidak melebihi 10% dari nilai properti."

Undang-Undang Bisnis Properti tahun 2006 dan 2014 tidak mengatur setoran yang dilakukan sebelum proyek properti layak untuk dikontrakkan atau memobilisasi modal untuk menjual perumahan di masa mendatang, terutama tanah. Oleh karena itu, terdapat situasi di mana spekulan, pialang tanah, dan pelaku usaha yang tidak jujur ​​telah memanfaatkan Pasal 1, Pasal 328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tahun 2015, yang tidak mengatur nilai dan tingkat setoran, sehingga mereka menerima setoran dari nasabah dengan nilai yang besar, bahkan mencapai 90-95% dari nilai properti yang diperjualbelikan. Spekulan, pialang tanah, dan pelaku usaha yang tidak jujur ​​bahkan telah mendirikan proyek "hantu" tanpa dasar hukum untuk tujuan penipuan, yang mengakibatkan kerugian besar bagi nasabah dan mengganggu ketertiban umum, contoh tipikal adalah kasus penipuan di Perusahaan Alibaba," ujar Bapak Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, mengatakan bahwa rancangan Undang-Undang Bisnis Real Estat yang direvisi perlu memiliki peraturan yang lebih jelas tentang simpanan, terutama jangka waktu simpanan, untuk mencegah investor memanfaatkan celah ini untuk mengumpulkan dana secara ilegal. "Kami telah mempelajari simpanan di pasar real estat di banyak negara di dunia , semua negara mengizinkan simpanan. Namun, simpanan tersebut ditransfer ke rekening bersama untuk dikelola dan diawasi oleh pihak ketiga seperti bank. Jika investor tidak memenuhi komitmennya seperti tidak membangun atau tidak dapat menandatangani kontrak sesuai hukum, maka nasabah dapat sepenuhnya mendapatkan kembali uang mereka," kata Bapak Dinh.

Nasabah dapat menikmati bunga atas jumlah deposito selama disimpan di bank, sehingga nasabah tidak perlu khawatir kehilangan uang. Jumlah deposito tidak melebihi 20% dari nilai kontrak. Hal ini membatasi situasi di mana investor tidak melakukan apa pun selain memobilisasi sejumlah besar uang nasabah dengan gaya "menangkap pencuri dengan tangan kosong".

Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm