Pasar properti: Masih "merayap" dan "melelahkan" untuk pulih

Pemulihan yang lambat

Menurut Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Perumahan dan Manajemen Pasar Real Estat, Kementerian Konstruksi , sektor real estat di Vietnam telah menghadapi banyak kesulitan sejak pertengahan tahun 2022 hingga saat ini.

Secara spesifik, penurunan pasokan telah menyebabkan harga properti, perumahan, dan tanah mulai meningkat sejak awal tahun 2021. Pada akhir tahun, harga apartemen naik rata-rata sekitar 5-7%; harga rumah individu di proyek naik 15-20%; dan harga tanah naik 20-30% dibandingkan akhir tahun 2020.

Umumnya, harga apartemen terus mencapai tonggak sejarah baru karena penurunan jumlah unit apartemen yang dipasarkan. Apartemen terjangkau dihargai 25-30 juta VND/m2 - 30 juta VND/m2, apartemen kelas menengah dihargai 30-50 juta VND/m2, dan apartemen mewah dihargai di atas 50 juta VND/m2, yang mulai melampaui kapasitas investasi kelas menengah.

Menurut Bapak Hai, belakangan ini, Perdana Menteri telah mengambil banyak langkah tegas untuk mengatasi kesulitan yang dihadapi sektor properti. Yang paling menonjol, Resolusi 33 telah membuahkan hasil awal, menyelesaikan banyak masalah hukum dan kelembagaan.

Namun, melalui kerja sama dengan pemerintah daerah dan pelaku bisnis, Bapak Hai menilai bahwa saat ini banyak proyek perumahan dan perkotaan yang tengah dilaksanakan menghadapi kesulitan, hambatan, atau terhenti pelaksanaannya karena berbagai alasan, yang umumnya terkait dengan undang-undang pertanahan.

Saat ini, banyak proyek menghadapi kesulitan, hambatan, dan lambatnya pelaksanaan akibat peraturan perundang-undangan tentang metode penilaian tanah. Hal ini berkaitan dengan undang-undang perencanaan, kewenangan untuk menyesuaikan sebagian rencana umum; syarat dan ketentuan untuk meninjau, memperbarui, dan menyesuaikan rencana guna memastikan konsistensi dalam perencanaan konstruksi, termasuk rencana umum, perencanaan zonasi, atau alasan yang berkaitan dengan undang-undang penanaman modal.

Senada dengan pandangan ini, Bapak Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat - mengamati bahwa pasar real estat saat ini menghadapi kekurangan perumahan sosial dan perumahan komersial yang terjangkau.

Meskipun permintaan pasar kuat, terjadi penurunan volume perdagangan karena investor menghadapi masalah modal yang terikat dan harus mengatasi tantangan keuangan.

Pada periode 2022-2023, volume transaksi properti menurun hingga 90%, menunjukkan lemahnya permintaan pasar. Selain masalah kelangkaan pasokan perumahan terjangkau, terdapat pula beberapa masalah seperti kurangnya mekanisme dan penentuan lokasi yang menyebabkan banyak proyek belum terselesaikan, sehingga bisnis properti masih menghadapi berbagai kesulitan.

Bapak Dinh menyatakan bahwa upaya Pemerintah dan kementerian terkait dalam mengeluarkan berbagai kebijakan untuk mengatasi kesulitan di pasar properti telah memberikan dampak positif terhadap pasar.

Menurut Bapak Dinh, pada kuartal pertama tahun 2023, terdapat hampir 3.000 produk yang diperdagangkan, dan pada kuartal kedua, jumlah ini meningkat sebesar 30%. Hingga saat ini, kepercayaan investor secara bertahap telah pulih, banyak proyek baru mulai dibuka untuk dijual di pasar, yang menyebabkan peningkatan jumlah transaksi properti.

Namun, peningkatan pasokan perumahan baru dan sentimen pembeli masih lambat, sehingga membutuhkan waktu untuk menyelesaikan proyek baru.

Pada saat yang sama, sentimen investor, meskipun secara bertahap stabil, masih cukup berhati-hati, terutama mereka yang menghadapi tekanan keuangan dari investasi sebelumnya.

Melalui survei, 70% perusahaan menyatakan bahwa kebijakan permodalan belum efektif. Dari jumlah tersebut, 2/3 perusahaan menyatakan bahwa pemerintah daerah tempat mereka memiliki kontrak bisnis telah mulai menyebarluaskan dan mengarahkan organisasi pendukung kebijakan, tetapi hanya 15% perusahaan yang menilai bahwa kebijakan dukungan lahan, termasuk pembebasan lahan dan hak guna lahan, telah efektif...; 28% menilai implementasi program akses pinjaman preferensial,...

Dr. Nguyen Van Dinh memperkirakan bahwa pada periode akhir tahun 2023 - awal tahun 2024, pasar real estat akan mencatat tanda-tanda yang lebih positif dibandingkan akhir kuartal kedua dan awal kuartal ketiga tahun 2024.

Banyak kesulitan dalam proses pemulihan

Dr. Le Xuan Nghia - anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, percaya bahwa real estat adalah produk penting jangka panjang, jadi ketika penawaran dan permintaan tidak seimbang, krisis akan terjadi.

Menurut Bapak Nghia, pasar properti Vietnam telah mengalami krisis berkali-kali. Krisis sebelumnya disebabkan oleh kelebihan pasokan, sementara kali ini disebabkan oleh kekurangan pasokan. Dalam konteks ini, bisnis kekurangan modal dan tidak dapat meluncurkan proyek baru, sehingga menyebabkan pasar "membeku".

" Kami mengamati apakah kepercayaan pasar pulih ketika perusahaan dan bisnis real estat menerbitkan obligasi. Baru-baru ini, perusahaan real estat terbesar di negara ini menerbitkan obligasi tanpa utang bank yang belum dibayar. Kami sangat menantikannya, tetapi hasilnya menunjukkan bahwa pasar hanya "merayap" dan "dengan hati-hati" pulih sekitar 30% dibandingkan ekspektasi, " kata Dr. Le Xuan Nghia.

Menurut Bapak Nghia, pasar properti kemungkinan akan mengalami kesulitan hingga kuartal kedua dan ketiga tahun depan. Untuk memulihkan pasar properti, Pemerintah bekerja sama dengan Kelompok Kerja untuk mengatasi kesulitan di pasar properti dengan melibatkan pelaku usaha. Upaya ini belum pernah terjadi sebelumnya, tetapi hasilnya belum maksimal.

Sementara itu, Profesor Madya Tran Dinh Thien, anggota Kelompok Penasihat Ekonomi Perdana Menteri, mengusulkan solusi kunci. Khususnya, tahap selanjutnya harus berfokus pada pemulihan kepercayaan investor, pelaku bisnis, dan konsumen.

Proses pemulihan ekonomi Vietnam menunjukkan tanda-tanda positif; namun, sektor swasta secara umum, dan bisnis yang bergerak di sektor real estat khususnya, masih menghadapi banyak kesulitan.

Untuk mengatasi permasalahan yang ada, Associate Professor Dr. Tran Dinh Thien mengatakan bahwa Negara perlu memberikan dukungan yang lebih kuat untuk memulihkan pasar properti. Selain itu, untuk mendorong perkembangan pasar ini, baik dari sisi penawaran maupun permintaan, perlu ada dana penjaminan pinjaman. Kementerian Keuangan perlu mengambil langkah-langkah untuk memastikan keamanan dan mengurangi beban pada sistem perbankan.

Saat ini, Pemerintah telah mengeluarkan serangkaian solusi untuk mengatasi kesulitan bagi dunia usaha dan berfokus sepenuhnya pada bisnis. Namun, kepercayaan bisnis dan investor belum sepenuhnya pulih, sehingga perlu terus mengidentifikasi situasi sulit dan situasi yang tidak biasa untuk menemukan pendekatan dan solusi yang "tidak biasa".

Di samping itu, asosiasi bisnis perlu terus menyuarakan pendapatnya untuk membantu lembaga negara mengidentifikasi kesulitan dengan cepat, sehingga memiliki kebijakan dan langkah tepat waktu untuk menyelesaikannya.

Dinh Tran

Sumber: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-van-dang-mon-men-ron-ren-phuc-hoi-post266460.html