Pemulihan yang lambat
Menurut Bapak Hoang Hai, Direktur Departemen Pengelolaan Pasar Perumahan dan Real Estat, Kementerian Konstruksi , sektor real estat di Vietnam telah menghadapi banyak kesulitan sejak pertengahan tahun 2022 hingga saat ini.
Secara spesifik, penurunan pasokan menyebabkan harga properti, termasuk rumah dan lahan, mulai meningkat sejak awal tahun 2021. Pada akhir tahun, harga apartemen telah meningkat rata-rata sekitar 5-7%; harga rumah individual di proyek perumahan meningkat 15-20%; dan harga lahan meningkat 20-30% dibandingkan dengan akhir tahun 2020.
Yang paling mencolok, harga apartemen terus mencapai rekor tertinggi baru karena penurunan jumlah apartemen yang memasuki pasar. Apartemen di perumahan terjangkau dibanderol dengan harga 25-30 juta VND/m2 - 30 juta VND/m2, apartemen kelas menengah dengan harga 30-50 juta VND/m2, dan apartemen mewah dengan harga lebih dari 50 juta VND/m2, melebihi kapasitas investasi sesuai dengan tingkat pendapatan masing-masing.
Menurut Bapak Hai, belakangan ini Perdana Menteri telah mengambil banyak tindakan tegas untuk menghilangkan kesulitan bagi sektor properti. Terutama, Resolusi 33 telah membuahkan hasil awal, menyelesaikan banyak masalah hukum dan kelembagaan.
Namun, melalui kerja sama dengan masyarakat setempat dan pelaku bisnis, Bapak Hai menilai bahwa saat ini banyak proyek perumahan dan kawasan perkotaan yang sedang dilaksanakan menghadapi kesulitan, hambatan, atau telah berhenti pelaksanaannya karena berbagai alasan, biasanya alasan yang berkaitan dengan hukum pertanahan.
Saat ini, banyak proyek menghadapi kesulitan dan hambatan, serta mengalami penundaan pelaksanaan karena peraturan tentang metode penilaian lahan. Alasannya berkaitan dengan undang-undang perencanaan, kewenangan untuk melakukan penyesuaian lokal terhadap perencanaan umum; kondisi dan waktu untuk meninjau, memperbarui, dan menyesuaikan perencanaan guna memastikan sinkronisasi perencanaan pembangunan, termasuk perencanaan umum dan rencana zonasi; dan masalah yang berkaitan dengan undang-undang investasi.
Menyetujui pandangan ini, Bapak Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Properti - mengamati bahwa pasar properti saat ini menghadapi kekurangan perumahan sosial dan perumahan komersial yang terjangkau.
Meskipun permintaan pasar kuat, terjadi penurunan volume perdagangan karena investor menghadapi masalah modal yang terikat dan harus mengatasi tantangan keuangan.
Selama periode 2022-2023, transaksi properti menurun sebesar 90%, menunjukkan lemahnya permintaan pasar. Selain kelangkaan perumahan terjangkau, terdapat beberapa masalah lain, seperti kurangnya mekanisme dan tekad dari banyak daerah, yang menyebabkan banyak proyek tetap tidak terselesaikan dan bisnis properti menghadapi berbagai tantangan.
Bapak Dinh menyatakan bahwa upaya Pemerintah dan kementerian terkait dalam mengeluarkan berbagai kebijakan untuk mengatasi kesulitan di pasar properti telah memberikan dampak positif pada pasar tersebut.
Menurut Bapak Dinh, pada kuartal pertama tahun 2023, hampir 3.000 produk telah ditransaksikan, dan pada kuartal kedua, angka ini meningkat sebesar 30%. Hingga saat ini, kepercayaan investor secara bertahap pulih, dan banyak proyek baru mulai dijual di pasaran, yang menyebabkan peningkatan jumlah transaksi properti.
Namun, peningkatan pasokan perumahan baru dan stabilisasi sentimen pembeli masih berjalan lambat, dan dibutuhkan waktu untuk menyelesaikan proyek-proyek baru.
Pada saat yang sama, sentimen investor, meskipun secara bertahap stabil, tetap cukup berhati-hati, terutama di kalangan mereka yang menghadapi tekanan keuangan dari investasi sebelumnya.
Menurut survei, 70% bisnis menyatakan bahwa kebijakan terkait sumber modal belum benar-benar efektif. Dari jumlah tersebut, dua pertiga menunjukkan bahwa pemerintah daerah tempat mereka memiliki kontrak bisnis telah mulai menyebarluaskan informasi dan memberikan dukungan kebijakan, tetapi hanya 15% yang menilai kebijakan yang mendukung penggunaan lahan, termasuk pembersihan lahan dan hak penggunaan lahan, sebagai efektif; dan 28% menilai implementasi program untuk mengakses pinjaman preferensial sebagai efektif.
Dr. Nguyen Van Dinh memperkirakan bahwa pada periode akhir tahun 2023 hingga awal tahun 2024, pasar properti akan mencatat lebih banyak tanda positif dibandingkan dengan akhir kuartal kedua dan awal kuartal ketiga tahun 2024.
Banyak kesulitan dalam proses pemulihan.
Dr. Le Xuan Nghia, anggota Dewan Penasihat Kebijakan Keuangan dan Moneter Nasional, meyakini bahwa real estat adalah produk jangka panjang yang penting, dan oleh karena itu, ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan akan menyebabkan krisis.
Menurut Bapak Nghia, pasar properti Vietnam telah mengalami krisis berkali-kali. Krisis sebelumnya disebabkan oleh kelebihan pasokan, sedangkan kali ini disebabkan oleh kekurangan pasokan. Dalam konteks ini, bisnis kekurangan modal dan tidak dapat meluncurkan proyek baru, sehingga menyebabkan pasar "membeku."
“ Kami memantau apakah kepercayaan pasar pulih seiring dengan penerbitan obligasi oleh perusahaan dan bisnis properti. Baru-baru ini, salah satu perusahaan properti terbesar di negara ini menerbitkan obligasi meskipun tidak memiliki utang bank yang belum dilunasi. Kami mengamati dengan penuh harap, tetapi hasilnya menunjukkan bahwa pasar hanya pulih secara hati-hati sekitar 30% dari yang kami harapkan,” komentar Dr. Le Xuan Nghia.
Menurut Bapak Nghia, pasar properti mungkin akan menghadapi kesulitan yang berlanjut hingga kuartal kedua dan ketiga tahun depan. Untuk menghidupkan kembali pasar properti, pemerintah secara agresif bekerja sama dengan gugus tugas untuk mengatasi kesulitan pasar, dengan partisipasi dari pelaku bisnis itu sendiri. Ini adalah upaya yang belum pernah terjadi sebelumnya, tetapi hasilnya belum signifikan.
Sementara itu, Profesor Madya Tran Dinh Thien, anggota Kelompok Penasihat Ekonomi Perdana Menteri, mengusulkan solusi kunci. Secara spesifik, fase selanjutnya harus fokus pada pemulihan kepercayaan investor, pelaku bisnis, dan konsumen.
Proses pemulihan ekonomi Vietnam menunjukkan tanda-tanda positif; namun, sektor swasta secara umum, dan bisnis yang beroperasi di sektor properti khususnya, masih menghadapi banyak kesulitan.
Untuk mengatasi tantangan saat ini, Profesor Madya Tran Dinh Thien menyarankan agar pemerintah perlu memberikan dukungan yang lebih kuat untuk menghidupkan kembali pasar properti. Selain itu, untuk mendorong perkembangan pasar ini, baik dari sisi penawaran maupun permintaan, dana jaminan pinjaman perlu dibentuk. Kementerian Keuangan perlu menerapkan langkah-langkah untuk memastikan keamanan dan meringankan beban sistem perbankan.
Saat ini, pemerintah telah mengeluarkan serangkaian solusi untuk meringankan kesulitan bagi bisnis dan berfokus sepenuhnya pada dukungan terhadap mereka. Namun, kepercayaan bisnis dan investor belum sepenuhnya pulih, dan perlu terus mengidentifikasi situasi sulit dan keadaan yang tidak biasa agar dapat menemukan pendekatan dan solusi yang tidak konvensional.
Selain itu, asosiasi bisnis perlu terus menyuarakan pendapat mereka untuk membantu lembaga negara mengidentifikasi kesulitan dengan cepat, sehingga memungkinkan kebijakan dan tindakan tepat waktu untuk mengatasinya.
Dinh Tran
Sumber
Komentar (0)