Pasar sedang melambat, pembeli menunggu dan menunggu, apa kata Kementerian Kehakiman tentang usulan untuk mengenakan pajak tinggi pada 'selancar' real estat?

Kementerian Kehakiman yakin bahwa mengenakan pajak berdasarkan waktu kepemilikan tidaklah layak; harga apartemen di Hanoi stagnan dan tidak mungkin turun secara signifikan; Kota Ho Chi Minh telah berhenti memeriksa status terkini saat menerbitkan sertifikat tanah dan rumah... adalah berita real estat terkini.

Saat ini, pajak penghasilan pribadi atas pengalihan aset properti di Vietnam dikenakan tarif tetap sebesar 2% dari nilai transaksi, terlepas dari periode kepemilikan. (Sumber: DN&TT)

Kementerian Kehakiman angkat bicara soal tingginya pajak properti yang 'berselancar'

Menurut Kementerian Kehakiman, pengenaan pajak properti berdasarkan masa kepemilikan tidak memungkinkan karena belum adanya keseragaman dalam sistem perpajakan dan pengelolaan lahan, sehingga diperlukan penelitian lebih lanjut. Komentar dari Kementerian Kehakiman mengenai usulan penyusunan Rancangan Undang-Undang Pajak Penghasilan Orang Pribadi (pengganti).

Dalam draf yang diajukan kepada Pemerintah, Kementerian Keuangan mengusulkan bahwa "dimungkinkan untuk mengkaji dan menerapkan pemungutan pajak atas penghasilan pribadi (PPh) dari pengalihan properti berdasarkan periode kepemilikan sebagaimana yang dialami beberapa negara. Tarif pajak spesifik perlu dikaji dan ditentukan secara tepat, yang mencerminkan kondisi pasar properti yang sebenarnya". Proposal ini bertujuan untuk melembagakan kebijakan dan orientasi, untuk memiliki tingkat regulasi yang wajar, guna menghindari spekulasi dan gelembung properti.

Kementerian Kehakiman mengomentari bahwa tarif pajak spesifik perlu diteliti dan ditentukan secara tepat untuk mencerminkan operasi aktual pasar real estat.

Untuk melaksanakan kebijakan tersebut, diperlukan sinkronisasi dengan proses penyempurnaan kebijakan terkait pertanahan dan perumahan serta sinkronisasi dan penyiapan infrastruktur teknologi informasi untuk pendaftaran tanah dan perumahan.

Oleh karena itu, Kementerian Keuangan berpendapat bahwa solusi pemungutan pajak berdasarkan masa tunggu tidaklah layak, sehingga merekomendasikan agar Kementerian Keuangan terus mengkaji dan menyempurnakan kebijakan tersebut sebelum diterapkan guna memastikan efektivitas dan kelayakannya.

Saat ini, pajak penghasilan pribadi dari pengalihan real estat di Vietnam diterapkan pada tarif tetap sebesar 2% dari nilai transaksi, terlepas dari periode kepemilikan.

Pada bulan September 2024, dalam laporan resmi yang dikirimkan ke Kantor Pemerintah mengenai harga properti, Kementerian Konstruksi menyatakan akan mengkaji dan mengusulkan kebijakan pajak bagi mereka yang memiliki dan menggunakan banyak rumah dan lahan untuk membatasi spekulasi dan jual beli jangka pendek demi keuntungan. Usulan ini diajukan mengingat harga properti dan perumahan yang terus meningkat tajam sejak awal tahun.

Pasar stagnan, harga tidak mungkin turun drastis

Undang-Undang Pertanahan, Bisnis Properti, dan Perumahan telah diterapkan selama 6 bulan. Menilai dampak undang-undang tersebut terhadap pasar properti, Bapak Le Van Binh, Wakil Direktur Departemen Pertanahan (Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup), mengatakan bahwa masih terlalu dini. Undang-undang tersebut membutuhkan waktu untuk diterapkan pada produk.

Pada seminar "Real Estat di Tahun 2025 - Menemukan Peluang di Tengah Tantangan" yang diselenggarakan oleh surat kabar Dan Viet pada 11 Februari, Bapak Binh berkomentar bahwa harga properti telah "meningkat drastis" akhir-akhir ini.

Khususnya, dari akhir tahun 2023 hingga 2024, harga akan terus meningkat tajam. Apartemen baru di bawah 50 juta VND/m2 hampir menghilang, banyak apartemen lama yang telah beroperasi selama bertahun-tahun juga dihargai lebih dari 70 juta VND/m2. Bahkan di perumahan kolektif lama, harga telah meningkat 1,5-2 kali lipat, sehingga sangat sulit bagi pekerja biasa untuk mendapatkan perumahan. Orang-orang dengan uang 3-4 miliar VND masih kesulitan menemukan tempat tinggal yang layak.

Hal ini tidak hanya mempersulit masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah untuk memiliki rumah, tetapi juga mengurangi keberlanjutan pasar.

Menganalisis kenaikan harga ini, Tn. Binh mengatakan bahwa hal itu tidak hanya disebabkan oleh kurangnya pasokan tetapi juga psikologi pasar yang berdampak besar.

"Seperti berita lelang tanah, berita bahwa lelang tanah di sana-sini sedang tinggi saja akan sangat memengaruhi psikologi mereka yang tidak segera membeli akan kehilangan pangsa pasar. Atau meskipun pasokan aktual belum dirilis ke pasar, hanya dengan mengetahui angka pasokan saja sudah akan meningkat, harganya mungkin tidak akan naik lagi," kata Bapak Binh. Ketika kisaran harga baru ditetapkan, pasokan meningkat, pasar mulai melambat.

"Dalam waktu dekat, produk-produk properti akan diluncurkan, seiring dengan penerbitan kebijakan, pasar properti dan harga akan lebih stabil. Saat ini, para pekerja dapat mengakses rumah. Psikologi investor juga akan lebih tenang," ujar Bapak Binh.

Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, Presiden Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam, juga mengatakan bahwa harga real estat pada tahun 2025 akan cenderung disesuaikan secara lebih wajar dibandingkan dengan kenaikan yang berlebihan dibandingkan dengan tahun 2024.

Namun, menurut orang ini, pengurangan yang mendalam akan sulit terjadi karena beberapa isu seperti harga tanah, daftar harga tanah, dan biaya menunjukkan tanda-tanda akan menciptakan tekanan masukan pada biaya produk real estat.

"Permintaan riil dan investasi akan cenderung meningkat pada tahun 2025. Mengenai transaksi, saya yakin peningkatannya akan lebih baik pada tahun 2025 karena faktor pasokan yang lebih baik, segmen yang lebih stabil, dan terutama harga akan disesuaikan dan dipertahankan pada tingkat yang baik, yang akan mengarah pada peningkatan transaksi. Secara keseluruhan, pasar akan lebih aktif dibandingkan tahun 2024. Indikator penawaran dan permintaan pasar telah membaik tetapi belum dapat kembali ke level 2018-2019," Bapak Dinh menilai.

Mengenai peluang bagi investor properti di tahun 2025, Bapak Nguyen Van Dinh menilai bahwa saat ini harga rumah di kawasan pusat kota masih terlalu tinggi. Pakar ini merekomendasikan agar masyarakat mencari kawasan perkotaan baru dengan infrastruktur dan jalur lalu lintas yang baik.

Harga apartemen di Hanoi tetap stabil

Pasar apartemen di Hanoi pasca-Tahun Baru Imlek 2025 belum mencatat fluktuasi harga yang signifikan. Secara umum, harga apartemen masih stabil dibandingkan sebelum Tet. Hal ini sangat berbeda dengan tahun lalu, ketika setelah Tet, harga apartemen terus berfluktuasi - menandai dimulainya periode kenaikan harga yang berkelanjutan di tahun 2024.

Survei Batdongsan.com.vn pasca-Tet mencatat bahwa harga jual apartemen di banyak proyek tidak berfluktuasi dibandingkan sebelum Tet. Khususnya di proyek An Binh Palza (Nam Tu Liem), harga jual apartemen 2 kamar tidur 1 kamar mandi dengan masa sewa 50 tahun masih berfluktuasi antara 3,3 hingga 3,5 miliar VND/apartemen. Dengan luas yang sama, harga jual apartemen sewa jangka panjang masih berkisar antara 4,3 hingga 4,4 miliar VND/apartemen. Apartemen 3 kamar tidur dengan masa sewa jangka panjang seluas lebih dari 80 m2 masih ditawarkan dengan harga 6 hingga 6,2 miliar VND/apartemen, sementara apartemen 3 kamar tidur dengan masa sewa 50 tahun masih berkisar antara 5 miliar VND/apartemen.

Demikian pula di proyek Kompleks FLC yang terletak di Jalan Pham Hung (Distrik Nam Tu Liem), harga jual apartemen pasca-Tet tidak berubah secara signifikan. Apartemen di atas 50m2 masih dihargai 3,9-4,2 miliar VND/apartemen. Apartemen di atas 70m2 masih dihargai 5,2-5,5 miliar VND/apartemen sebelum Tet.

Di distrik Nam Tu Liem, apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi di proyek Golden Palace masih mempertahankan harga yang diminta pada akhir tahun 2024, yaitu 4,6-4,7 miliar VND/apartemen. Proyek Garden Hill masih memiliki harga 4,5-4,7 miliar VND untuk apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi.

Di proyek Golden Field, harga jual apartemen 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi umumnya tetap pada harga umum sebelumnya, yaitu sekitar 4,7 miliar VND/apartemen. Namun, di proyek ini, terdapat sekitar 2-3 apartemen di pasaran yang perlu segera dijual oleh pemiliknya, sehingga mereka sepakat untuk menurunkan harga menjadi 4,5-4,6 miliar VND/apartemen.

Di distrik Thanh Xuan, harga jual apartemen Hanoi Center Point dengan 2 kamar tidur dan 2 kamar mandi masih sama seperti sebelum Tet dengan harga jual umum 5,7-5,8 miliar VND/apartemen.

Apartemen di proyek Gold Season (Thanh Xuan) masih mempertahankan kisaran harga 8 miliar VND untuk tipe 3 kamar tidur dan sekitar 6 miliar VND untuk tipe 2 kamar tidur. Kisaran harga yang sama juga berlaku untuk proyek-proyek apartemen di distrik Cau Giay seperti HomeCity, Central Field, Discovery Complex, dll.

Menurut survei yang dilakukan Batdongsan.com.vn terhadap para pialang dan lantai perdagangan, kelompok pelanggan yang membeli real estat masih menunggu untuk melihat bagaimana harga akan berubah setelah Tet.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Real Estat Vietnam, berkomentar bahwa pada tahun 2025, harga apartemen hampir tidak akan turun. Alasannya adalah pasokan primer baru yang ada di pasar pada tahun 2025 akan berfokus terutama pada segmen kelas atas dan mewah di wilayah perkotaan besar. Itulah sebabnya harga apartemen akan tetap "terjangkar" tinggi. Pasokan dari proyek perumahan sosial kemungkinan akan meningkat pada tahun 2025 tetapi masih akan sangat kecil dibandingkan dengan kebutuhan masyarakat. Pasokan perumahan komersial berbiaya rendah masih sangat langka. Oleh karena itu, tingkat harga apartemen hampir tidak akan turun, hanya akan mempertahankan tingkat horizontal.

Kota Ho Chi Minh menghapus pemeriksaan status saat menerbitkan sertifikat tanah dan rumah

Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh baru saja mengeluarkan keputusan untuk mengubah dan menambah sejumlah pasal Peraturan tentang koordinasi dalam manajemen tatanan konstruksi (disebut Peraturan Manajemen Konstruksi) di kota tersebut.

Peraturan tentang manajemen tatanan konstruksi di Kota Ho Chi Minh diterbitkan dengan keputusan pada tanggal 1 April 2024. Di dalamnya, Klausul 1, Pasal 10 menetapkan tanggung jawab Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup (TN-MT), Kantor Pendaftaran Tanah Kota, dan cabang-cabang afiliasinya sebagai berikut:

“Dalam proses penanganan prosedur sertifikasi aset yang melekat pada tanah, dalam hal pemeriksaan status terkini rumah atau pekerjaan konstruksi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, apabila ditemukan pelanggaran tata tertib bangunan, maka berkas tersebut akan dilimpahkan kepada instansi yang berwenang untuk diperiksa dan ditangani sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Dalam keputusan yang baru-baru ini dikeluarkan, Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh mengubahnya menjadi: "Dalam proses penanganan prosedur terkait sertifikasi aset yang melekat pada tanah, jika ditemukan pelanggaran tata tertib pembangunan, pemberitahuan tertulis harus dikirimkan kepada otoritas yang berwenang untuk diperiksa dan ditangani sesuai ketentuan hukum."

Perubahan di atas berarti bahwa Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, Kantor Pendaftaran Tanah Kota dan cabang-cabang afiliasinya tidak lagi memiliki tugas untuk memeriksa status terkini rumah atau pekerjaan konstruksi saat menerbitkan sertifikat.

Keputusan yang direvisi dan ditambah telah menghapus tanggung jawab Kepolisian Kota Ho Chi Minh dalam mengarahkan kepolisian tingkat distrik untuk memperkuat inspeksi dan segera mendeteksi pekerjaan konstruksi yang melanggar perintah konstruksi di wilayah yang mereka kelola untuk memberikan saran tentang penanganan.

Selain itu, peraturan baru ini juga menghapus tanggung jawab Departemen Perencanaan dan Investasi dalam berkoordinasi dengan Komite Rakyat tingkat distrik untuk meminta perusahaan mendaftarkan ulang sertifikat pendaftaran usaha mereka sesuai dengan keputusan untuk menangani pelanggaran administratif saat menyatakan konten pendaftaran yang tidak jujur ​​atau tidak akurat.

Terkait tanggung jawab penyusunan catatan pelanggaran administratif dan pemberian nasihat tentang sanksi administratif, peraturan baru tersebut menghapus frasa "dalam waktu 2 hari kerja sejak tanggal penyusunan catatan pelanggaran administratif".

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html