“Pasar hampir sepenuhnya kosong dari apartemen komersial yang terjangkau.”

Pasar properti residensial "memanas"

Khususnya, Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan Undang-Undang Pertanahan 2024 yang resmi berlaku sejak 1 Agustus 2024, 5 bulan lebih awal dari peraturan sebelumnya, telah berkontribusi dalam menyempurnakan koridor hukum pasar properti dan membuka siklus baru pasar ke arah yang lebih aman, sehat, dan berkelanjutan. Segmen properti, mulai dari perumahan, komersial, hingga industri, semuanya menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan positif dengan banyaknya proyek baru yang sedang dilaksanakan.

Pasar real estat perumahan mulai menunjukkan tanda-tanda "memanas".

Menyampaikan Laporan Pasar Properti untuk kuartal ketiga dan 9 bulan pertama tahun 2024, Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur VARs IRE, mengatakan bahwa pasar properti residensial telah mulai menunjukkan tanda-tanda "memanas".

Oleh karena itu, kisah lelang tanah menjadi "lebih panas" dari sebelumnya dengan lelang yang diadakan "semalaman", mencatat ratusan, bahkan ribuan orang bersedia "makan dan menunggu" untuk bersaing memperebutkan tempat. Harga yang dimenangkan juga merupakan rekor tertinggi, setara dengan tanah proyek dengan infrastruktur yang diinvestasikan dengan baik.

Panasnya pasar juga didorong oleh segmen apartemen, dengan harga terus mencapai titik tertinggi baru, baik di pasar primer maupun sekunder. Tingginya permintaan menyebabkan ribuan pemilik apartemen secara rutin menerima telepon untuk menjual rumah mereka. Meskipun harga jualnya tinggi, proyek-proyek apartemen yang baru diluncurkan mencatat tingkat penyerapan yang sangat baik.

Selain tipe apartemen, beberapa proyek low-rise yang baru diluncurkan oleh investor besar juga mencatat jumlah pemesanan yang "rekor" meskipun harganya semakin tinggi. Banyak apartemen memiliki lokasi yang bagus, tidak hanya harganya yang tinggi, tetapi untuk membelinya, pelanggan/investor juga harus membayar selisih harga.

Namun, selain hasil dari penawaran dan permintaan aktual, pasar juga menunjukkan tanda-tanda "memanas". Situasi ini tercermin dalam spekulasi lahan, yang mendorong kenaikan harga perumahan, dan munculnya transaksi properti yang tidak transparan. Banyak investor kecil berpartisipasi di pasar untuk tujuan berselancar, yang menyebabkan harga properti melonjak secara tidak wajar. Tanda-tanda "memanas" juga terlihat di segmen apartemen dengan semakin tingginya harga jual apartemen yang dialihkan, akibat "bantuan" beberapa kelompok spekulatif.

Semua tanda ini berasal dari kurangnya pasokan, meskipun telah membaik.

Lebih lanjut, Ibu Mien mengatakan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar properti residensial masih mencatat pasokan sebanyak 22.412 unit yang ditawarkan di pasar, dengan sekitar 14.750 unit baru yang dijual. Angka ini turun 25% dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi naik 60% dibandingkan periode yang sama tahun 2023.

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 38.797 produk baru yang terjual. Pasokan masih menunjukkan diferensiasi yang kuat. Dengan demikian, 70% pasokan baru berasal dari segmen apartemen. Di antaranya, produk dengan harga jual di atas 50 juta VND/m2 merupakan mayoritas. Pasar hampir sepenuhnya kosong dari apartemen komersial yang terjangkau. Berdasarkan wilayah, wilayah Utara memimpin pasokan baru dengan 46%, diikuti oleh wilayah Tengah dengan 29%, dan wilayah Selatan dengan 25%.

Data riset VARS juga menunjukkan bahwa, meskipun pasokan sebagian besar berasal dari segmen kelas atas dan mewah, seluruh pasar mencatat sekitar 10.400 transaksi sukses pada kuartal ketiga, setara dengan tingkat penyerapan sebesar 51%. Hal ini mencerminkan minat pasar terhadap produk real estat baru, meskipun sebagian besar pasokan baru diselesaikan dengan standar tinggi dan biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, terus meningkat.

Volume transaksi dan tingkat penyerapan masing-masing menurun 25% dan satu poin persentase dibandingkan kuartal sebelumnya, tetapi meningkat masing-masing 80% dan 28 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Dari jumlah tersebut, volume transaksi apartemen masih "luar biasa", mencapai 71% dari total transaksi perumahan pada kuartal ketiga, dengan proyek apartemen baru mencatat tingkat penyerapan rata-rata 75%. Proyek apartemen di Hanoi bahkan mencatat tingkat penyerapan hingga 90% segera setelah dibuka untuk dijual.

Volume transaksi apartemen masih "sangat besar", mencakup 71% dari total transaksi perumahan pada kuartal ketiga.

Tren pengembangan apartemen kecil untuk mengurangi nilai keseluruhan apartemen, agar lebih sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial para lajang dan keluarga muda, semakin jelas. Tipe apartemen ini juga mencatat likuiditas terbaik.

Harga jangkar yang tinggi mendorong permintaan "bergeser"

Dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pasar mencatat 30.589 transaksi sukses, 2,5 kali lipat lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun 2023. Banyak proyek baru yang diluncurkan pada akhir September dan mulai menerima reservasi juga mencatatkan bunga dan simpanan yang besar.

Dari segi harga jual, harga rumah masih tinggi, baik di pasar primer maupun sekunder, terutama di segmen apartemen. Ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan semakin serius karena pasokan, meskipun membaik, masih sulit memenuhi permintaan. Selain itu, sebagian besar pasokan baru terus diselesaikan dengan standar tinggi, sementara biaya investasi, terutama biaya terkait lahan, terus meningkat.

Harga perumahan terus bertahan tinggi di pasar Hanoi.

Khususnya pada kuartal ketiga, tingkat harga primer di Hanoi terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda akan berhenti, sementara pasokan secara bertahap membaik. Proyek-proyek baru, mulai dari low-rise hingga high-rise, terutama di segmen kelas atas dan mewah, masih mendapat perhatian kuat dari pasar. Hal ini menciptakan kekuatan pendorong yang membuat tingkat harga apartemen sekunder tetap tinggi, meskipun likuiditas secara bertahap stabil setelah periode pertumbuhan yang "panas".

Permintaan properti, termasuk perumahan dan kebutuhan investasi, terus bergeser ke daerah pinggiran kota, provinsi, dan kota-kota di sekitar dua kawasan perkotaan khusus tersebut, serta pasar sekunder dengan banyak pilihan harga yang lebih terjangkau. Apartemen dan rumah di bawah 3 miliar VND "diburu" dengan kuat di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh .

Le Trang

Sumber: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html