Tren renovasi gedung perkantoran dan hotel menjadi apartemen berlayanan

[iklan_1]

Pasar tidak pernah sepanas ini

Dengan tren yang berfokus pada pencarian kerja di daerah perkotaan dan kota-kota besar, permintaan akan perumahan juga meningkat. Sementara itu, dengan pasokan apartemen murah yang sangat terbatas, banyak orang tidak memiliki kemampuan finansial yang cukup untuk membeli apartemen kelas menengah. Oleh karena itu, pasar sewa dengan produk seperti apartemen dan apartemen berlayanan yang melayani pekerja dengan pendapatan sekitar 20 juta VND selalu dalam kondisi "tidak tersedia kamar".

Bahkan selama periode "gelombang" pengembalian properti melanda Kota Ho Chi Minh, yang menyebabkan banyak tempat terpaksa memasang papan "disewakan", banyak kantor menjadi kosong, sementara harga apartemen sewa masih sedikit meningkat. Laporan kuartal kedua tahun 2023 dari Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahwa tingkat pertumbuhan margin keuntungan (termasuk tingkat kenaikan harga + imbal hasil sewa) ketika berinvestasi di segmen apartemen meningkat sebesar 97% dibandingkan awal tahun 2015, lebih stabil dibandingkan saluran investasi lain seperti saham, emas, tabungan, atau mata uang asing...

Tren renovasi gedung perkantoran dan hotel menjadi apartemen berlayanan gambar 1 — Apartemen berlayanan menarik banyak orang yang tidak memiliki cukup dana atau perlu membeli rumah.

Menurut survei, banyak gedung apartemen berlayanan di distrik pusat Kota Ho Chi Minh seperti Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Distrik 10, dan Distrik 11... memiliki tingkat hunian di atas 80%, bahkan beberapa proyek telah mencapai tingkat hunian 100%. Tingkat hunian apartemen berlayanan berukuran kecil di Kota Ho Chi Minh telah meningkat tajam belakangan ini dan cenderung meningkat selama bulan-bulan musim panas ketika para siswa mempersiapkan diri untuk tahun ajaran baru.

Menghadapi tren ini, sembari menunggu perekonomian membaik, banyak pemilik gedung yang sebelumnya beroperasi sebagai penyewaan kantor atau hotel telah mengubah haluan dan sedang dalam proses merenovasinya menjadi apartemen berlayanan. Apartemen berlayanan bergaya studio ini seringkali disewakan lengkap dengan furnitur, dengan harga berkisar antara 6-12 juta VND/bulan, tergantung areanya.

Dengan luas yang lebih kecil daripada apartemen biasa, tipe ini memiliki keuntungan karena lebih murah dan lebih dekat ke pusat kota. Kemunculan apartemen berlayanan belakangan ini telah menjadi pesaing bagi investor yang membeli apartemen di pinggiran kota untuk investasi sewa.

Tren renovasi gedung perkantoran dan hotel menjadi apartemen berlayanan gambar 2 — Banyak pemilik gedung menggabungkan kantor bisnis di lantai dasar dan apartemen di lantai atas.

Beberapa broker mengatakan bahwa banyak orang bersedia mengorbankan area, ventilasi, dan fasilitas infrastruktur demi memilih menyewa apartemen berlayanan di dekat pusat kota, alih-alih apartemen di pinggiran kota dengan harga yang sama. Oleh karena itu, semakin banyak gedung yang dikonversi ke model ini untuk disewakan, menghasilkan arus kas, alih-alih membiarkan seluruh gedung perkantoran kosong menunggu penyewa.

Selain itu, beberapa pemilik gedung telah menggabungkan penyewaan kantor dan kantor pusat di lantai 1 dan 2 gedung, sementara lantai atas telah direnovasi menjadi apartemen berlayanan untuk disewakan dengan berbagai tipe mulai dari kelas menengah hingga kelas atas, dengan berbagai area dan fasilitas.

Perlu menghitung biaya investasi secara cermat

Menurut penelitian, pendapatan dari penyewaan apartemen berlayanan tidak rendah, tetapi sangat stabil. Dibandingkan dengan kamar biasa dengan luas yang sama, harga sewa apartemen berlayanan biasanya setidaknya 1,5-2 kali lebih tinggi per kamar. Terutama bagi investor yang tahu cara memanfaatkan ruang, meningkatkan utilitas, dan menyediakan layanan yang sesuai, harganya bisa lebih tinggi lagi.

Namun, pengelolaan, operasional, serta perhitungan pendapatan dan pengeluaran untuk jenis apartemen berlayanan ini akan lebih rumit dibandingkan dengan kamar sewa murah. Para pelaku bisnis harus mampu mengelola secara sistematis dan cermat, mulai dari tahap kontrak hingga tahap operasional dan periklanan, untuk mengoptimalkan pendapatan saat berinvestasi di jenis apartemen ini.

Pasalnya, meskipun saat ini apartemen berlayanan sangat populer dan diminati banyak orang, beberapa investor justru mengalami kerugian ketika beralih ke tipe ini. Seperti kisah Bapak Ngoc Anh (Binh Thanh), yang mengubah model hotelnya untuk direnovasi menjadi apartemen berlayanan untuk disewakan.

Awalnya, karena tidak tahu cara mengelola model sewa jangka panjang, ditambah lagi dengan iklan yang salah sasaran, ditambah tekanan pinjaman hampir 2 miliar VND untuk merenovasi model, ia kesulitan selama hampir 1 tahun konversi. Setelah lebih dari 1 tahun merugi, dengan dukungan teman-teman untuk menemukan cara terbaik dalam mengelola sewa, kompleks apartemen berlayanan milik Bapak Ngoc Anh telah terisi 80%, menghasilkan pendapatan bulanan hampir 300 juta VND.

Tren renovasi gedung perkantoran dan hotel menjadi apartemen berlayanan gambar 3 — Hotel dan gedung perkantoran memiliki keuntungan memiliki parkir bawah tanah, lift, dan sistem proteksi kebakaran.

Namun, tidak semua orang seberuntung itu, seperti kasus Tuan Hieu (Binh Tan). Karena kurang memahami pasar, ia dan teman-temannya mengumpulkan modal untuk menyewa banyak gedung dan merenovasinya menjadi apartemen berlayanan. Namun, karena modal investasi yang besar dan bunga pinjaman bank, harga apartemen berlayanan yang disewa Tuan Hieu tidak kompetitif dibandingkan dengan apartemen di lokasi yang sama.

Sementara di Binh Tan, beberapa apartemen seluas lebih dari 50 m² disewakan dengan harga sekitar 7 juta VND/bulan, apartemen berlayanan milik Tn. Hieu diiklankan dengan harga sewa 6 juta VND/bulan. Jika biaya layanan, listrik, dan air dihitung dengan harga yang lebih tinggi daripada apartemen, daya saing apartemen berlayanan ini hilang, sehingga mustahil baginya untuk mengisi apartemennya lebih dari 60% selama berbulan-bulan. Hal ini menyebabkan beban utang yang semakin besar karena pendapatannya hanya cukup untuk menutupi pengeluaran, bunga, dan sewa.

Namun, perlu dicatat bahwa di area ini, banyak model apartemen berlayanan yang menarik banyak penyewa dengan tingkat hunian yang selalu mendekati 100%. Sebagian besar apartemen berlayanan ini menawarkan harga terjangkau, dengan harga sewa berkisar antara 4-5 juta VND/bulan, jauh lebih murah dibandingkan apartemen di area yang sama.

Dengan potensi profitabilitas yang tinggi jika dioperasikan dengan baik dan perhitungan biaya yang cermat, model apartemen berlayanan semakin banyak bermunculan. Di antara mereka, banyak pemilik hotel dan gedung perkantoran yang disewakan tidak mampu menanggung situasi tanpa pendapatan di masa lalu karena berbagai faktor. Dengan keunggulan gedung yang sudah ada, mereka akan menjadi pesaing kuat di pasar sewa di masa mendatang ketika mereka dapat mengurangi biaya sewa gedung.

Komentar (0)