Le infrastrutture rappresentano una potente forza trainante per il mercato immobiliare.

Nel prossimo periodo, le infrastrutture continueranno a rappresentare una forza trainante fondamentale per la ridefinizione dello sviluppo del mercato immobiliare. In particolare, con un investimento pubblico complessivo a medio termine di circa 8,22 milioni di miliardi di VND nei prossimi cinque anni, 2,7 volte superiore a quello del periodo 2021-2025, le infrastrutture diventeranno un fortissimo impulso sia per l'economia che per il mercato immobiliare.

I flussi di cassa si stanno spostando in modo significativo verso attività a valore reale.

I dati del Vietnam Real Estate Market Research Institute (VARS IRE) mostrano che, dalla fine del terzo trimestre del 2025, l'aumento dei tassi di interesse ha portato a flussi di investimento più cauti, mentre i prezzi del mercato primario rimangono elevati a causa dell'aumento dei costi di produzione. In particolare, il nuovo listino prezzi dei terreni, in vigore dal 2026, è vicino ai prezzi di mercato, aumentando significativamente i costi di sviluppo dei progetti, poiché il costo del terreno rappresenta circa il 30% del prezzo delle case. A ciò si aggiunge la pressione derivante dall'aumento dei costi dei materiali, finanziari e della manodopera. A partire da marzo 2026 circa, si prevede che molti progetti registreranno aumenti di prezzo intorno al 2-5%, in quanto questi costi verranno gradualmente trasferiti sul prezzo finale.

Ciononostante, il mercato non ha ancora mostrato segni di calo della liquidità. Il tasso di assorbimento complessivo del mercato rimane positivo, attestandosi intorno al 58%, a dimostrazione del fatto che i capitali non si stanno ritirando dal settore immobiliare, ma si stanno spostando in una direzione più selettiva, concentrandosi su aree con una reale domanda di alloggi e infrastrutture ben sviluppate. Nelle principali città come Hanoi , Ho Chi Minh City e Da Nang, il mercato mantiene ancora un buon potere d'acquisto, sebbene si osservi una netta differenziazione tra i vari segmenti.

Il mercato immobiliare sta entrando in una nuova fase: priorità al valore reale e alle strategie a lungo termine. Foto: VARS

Un aspetto rilevante è il cambiamento nella struttura dei flussi di capitale. Invece di distribuirsi ampiamente come nel periodo precedente, il capitale si concentra ora in aree con una buona connettività infrastrutturale e un potenziale di sviluppo a lungo termine. I progetti situati in zone servite da tangenziali, linee metropolitane o superstrade godono di una liquidità più stabile rispetto al mercato in generale.

Nel complesso, il mercato non è più in fase di surriscaldamento, ma rimane stabile sulla base della domanda reale, con una tendenza che si sposta da una crescita estensiva a una intensiva, dalla speculazione al valore d'uso effettivo, secondo VARS IRE.

Le infrastrutture e gli standard ESG plasmano il ciclo a lungo termine.

Nel medio e lungo termine, VARS IRE ritiene che il mercato immobiliare continuerà a crescere, ma in modo più selettivo e rigoroso, piuttosto che attraverso un'espansione di massa.

La prima forza trainante cruciale deriva dal processo di perfezionamento e sincronizzazione del sistema giuridico in materia di terreni, alloggi e attività immobiliari. Ciò non solo fornisce una base per la risoluzione degli ostacoli esistenti, ma crea anche un quadro trasparente per i nuovi progetti, fungendo al contempo da meccanismo di selezione naturale per il mercato. Gli investitori deboli, quelli privi di capacità finanziaria o quelli che non soddisfano i requisiti di trasparenza saranno gradualmente eliminati, mentre le imprese consolidate avranno maggiori opportunità.

Inoltre, le infrastrutture continueranno a rappresentare una forza trainante fondamentale nel rimodellare lo spazio di sviluppo del mercato immobiliare. L'accelerazione degli investimenti nell'autostrada Nord-Sud, nelle tangenziali, nella metropolitana, nella ferrovia ad alta velocità, negli aeroporti e nei sistemi logistici creerà nuovi poli di crescita, riposizionando al contempo i valori immobiliari nelle aree che ne trarranno diretto beneficio.

In particolare, con un totale di investimenti pubblici a medio termine previsti per il periodo 2026-2030 che dovrebbero raggiungere 8,22 milioni di miliardi di VND, ovvero 2,7 volte superiore rispetto al periodo 2021-2025, le infrastrutture diventeranno una forza trainante molto importante sia per l' economia in generale che per il mercato immobiliare in particolare.

Inoltre, i fattori macroeconomici, in particolare i tassi di interesse, continuano a influenzare fortemente il mercato. I tassi di interesse hanno un impatto diretto sul costo del capitale, sulla propensione al rischio e sulle aspettative di rendimento degli investitori. In uno scenario di tassi di interesse stabili, la fiducia del mercato potrebbe migliorare, favorendo così un ritorno di capitale più sostenibile per gli investimenti immobiliari. Al contrario, se la pressione sui tassi di interesse dovesse persistere, i flussi di capitale rimarranno prudenti e privilegeranno gli asset altamente liquidi.

Una tendenza rilevante è il passaggio da aree urbane unipolari a centri multicentrici; questo processo sta diventando più mirato, legato alla pianificazione e alle infrastrutture, piuttosto che spontaneo come in passato. Città satellite, megalopoli e nuove aree di sviluppo con comodi collegamenti diventeranno destinazioni per residenti e flussi di capitali, contribuendo alla ridistribuzione delle risorse e riducendo la pressione sull'area centrale.

Contemporaneamente, nuovi standard di sviluppo stanno gradualmente plasmando il mercato. I criteri relativi a fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) assumono un'importanza sempre maggiore, non solo aumentando il valore dei progetti, ma anche accrescendone l'attrattiva per gli investimenti. La tendenza verso edifici ecocompatibili, spazi abitativi di qualità e sviluppo sostenibile sta diventando il nuovo standard.

Analizzando ciascun segmento, gli immobili che rispondono a reali esigenze abitative, in particolare gli appartamenti nelle grandi aree urbane, continueranno a trainare la liquidità nel periodo 2026-2030, soprattutto nella Regione della Capitale e a Ho Chi Minh City, data la loro stretta connessione con la domanda abitativa effettiva. Al contrario, gli immobili speculativi, in particolare nelle aree carenti di infrastrutture e popolazione, continueranno ad affrontare delle difficoltà. Il mercato si differenzierà quindi in modo più netto tra progetti e regioni.

In questo contesto, VARS IRE consiglia agli investitori di adeguare le proprie strategie a un approccio più prudente e di lungo termine. Il controllo della leva finanziaria è fondamentale; la priorità dovrebbe essere data ai progetti con uno status giuridico chiaro, progressi garantiti e un potenziale di sfruttamento concreto, piuttosto che inseguire aspettative di apprezzamento dei prezzi a breve termine.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/ha-tang-luc-day-cuc-manh-cho-thi-truong-bat-dong-san-10415124.html