賃貸物件を返却する企業の「波」
この困難な時期、ベトナム全土、特に南部諸省の不動産市場は数々の困難に直面しました。 経済変動はホーチミン市の幅広い事業や業界に深刻な影響を与え、賃貸物件、アパート、オフィスのテナントの退去が相次ぎ、このセグメントは苦戦を強いられました。
batdongsan.comのレポートによると、2023年第1四半期、 ホーチミン市における路面物件の賃貸需要は前年同期比で40%減少しました。予備統計によると、7区、3区、フーニャン区では45～50%の減少が見られました。賃貸市場は新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を大きく受け、ショッピングモール、レンタルスペース、ショップハウスなどが閉鎖の危機に瀕しており、急激な落ち込みを経験したと考えられています。
ホーチミン市の都心部にある多くの賃貸商業スペースには、入居者を募集しているという看板が出ています。
現在、ホーチミン市やビンズオン省といった南部の省では、賃貸物件の需要が低迷しています。ホーチミン市1区のヴォ・ティ・サウ通り沿いには、多くの住宅や店舗に、賃貸物件、格安賃貸物件、オーナー直営物件の広告など、多数の電話番号や住所が貼られています。
トゥ・スオン通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、レ・クイ・ドン通り、グエン・ディン・チエウ通り（ホーチミン市第3区）など、いくつかの通りも地主の垂れ幕で完全に覆われているが、まだ入居者や営業している店はない。
3区在住で家主でもあるファム・ナット・フック氏は記者に対し、「新型コロナウイルス感染症のパンデミック以降、多くの事業主が賃貸物件を返却し始めています。私も200平方メートル以上の床面積を貸し出していますが、3ヶ月近く誰も興味を示していません。家賃が高いからではなく、私の住んでいる地域ではほぼ全員が賃貸物件を返却したからです」と語った。
ホーチミン市ゴーヴァップ区在住のフオンさんは、「1区ホアンサ通りに60平方メートル以上、3階建ての家を所有しています。以前は事業用と住居用で月額3,000万ドン以上で貸していましたが、事業がうまくいかなかったため入居者が退去してしまいました。新しい入居者を見つけるのに2ヶ月以上かかりましたが、彼らは住居用としても貸したいと言い出したため、価格を下げざるを得ませんでした」と語っています。
もう一つの事例は、ビンタン区在住のトラン・タン・トゥン氏です。彼はビンタン区D5通りに100平方メートルを超える賃貸物件を所有しています。しかし、今年初めまでに前の借主が物件を返還してしまいました。しばらく「貸し出し中」の看板を出していたにもかかわらず、いまだに新しい借主は見つかっていません。
賃貸物件の返却は賃貸不動産市場に大きな影響を与えます。
記者の観察によると、ホーチミン市中心部では企業の賃貸物件返却の波が続いているものの、賃料は比較的安定している。1区レロイ通りでは100㎡以上のスペースが月額5,000万ドン（2,000米ドル以上）で売りに出されている。また、1区ハイバーチュン通りでは150㎡のスペースが月額4,000万ドン（2,000米ドル近く）で売りに出されている。
パストゥール通りやグエンフエ通りなど、市内中心部の最も美しい通りの多くは、テナント不足のため、依然として多くの空き商業スペースを抱えています。それにもかかわらず、賃料は月額3,500ドルから20,000ドルと、依然として高騰しています。
3区で飲食店を開業したものの、経営が立ち行かなくなったビントゥアン省在住のレ・ティ・ホアさんは、「2019年から3区レ・クイ・ドン通りに月額3,000万ドン以上の家賃で飲食店を開業しました。しかし、パンデミック以降、家主が家賃を値下げせず、業績が低迷したため、店を手放し、別の仕事を探すために事業を辞めざるを得ませんでした」と語った。
賃貸物件市場を好転させる鍵。
実際には、商業スペースの稼働率が低いのは多くの要因によるものですが、最も重要なのは賃料です。スペースの賃料は、そのスペースが所在する地域の地価に基づいて計算されます。
近年、不動産市場は急成長を遂げ、住宅価格の高騰とそれに伴う賃料の上昇につながっています。一方で、多くの不動産購入者は高金利の銀行ローンを利用しています。市場や経済が減速すると、サービス業は顧客不足に見舞われ、店舗の閉鎖を余儀なくされる事業者が増えています。
専門家は依然としてレンタル部門に大きな期待を寄せており、2024年も引き続き市場に収益をもたらすだろうと考えています。
VNOグループのグエン・ホン・ハイ会長は、 Nguoi Dua Tin紙の取材に対し、「現在、全体的な状況を見ると、賃貸市場は多くの困難に直面しており、多くの事業主が店舗を閉鎖し、建物を返却することを選択しています。不動産市場が影響を受け、多くの業界で収益が減少しているため、賃貸市場セグメントはさらに大きな課題に直面しています」と述べました。
ハイ氏によると、テナントが賃貸物件を返却する理由は、景気の影響を受けるだけでなく、事業環境の悪化、事業方針の転換、オンラインビジネス、バーチャルオフィスのレンタルなど、多岐にわたる。「投資家は以前のように事業を拡大するのではなく、徐々に統合を進め、採算の取れない、あるいは収益性が低下している事業拠点を削減することでコストを削減し、投資を一か所に集中させています。これはビジネスにおいて避けられないことです」とハイ氏は説明した。
現在ホーチミン市で建設中のオフィスビルは、2024年にこのセグメントに大量の供給を生み出すことが期待されています。
2023年にはオフィス、ショップハウス、賃貸住宅市場が多くの困難に直面しましたが、データによると、2023年第3四半期以降、これらの市場は活況を呈し続け、投資家の注目を集めています。
CBREの調査・コンサルティング担当副ディレクター、ファム・ゴック・ティエン・タン氏によると、ホーチミン市のオフィス市場は、トゥドゥック市トゥティエム地区に賃貸可能面積が約8万5000平方メートルの2つの新しいオフィスビル「ザ・メット」と「ザ・ホールマーク」がオープンしたことにより、2023年第3四半期にさらに活況を呈したという。
この新規供給により、ホーチミン市のオフィススペース総賃貸可能面積は約160万平方メートルに達しました。今四半期の大型賃貸取引の大部分は、2020年以降に完成した新築の高品質ビルで行われました。
2023年第3四半期のホーチミン市の小売不動産賃貸市場では、市内中心部の1階スペースの賃料が月額200～350米ドル/平方メートルを超えました。
賃貸物件の供給が増加しています。
VNOグループ会長のグエン・ホンハイ氏は、「現在、最も重要な『鍵』は賃料を適正化することです。したがって、テナントを維持するためには、物件の実質価値に見合った賃料に引き下げる必要があります。しかし、家主は各物件の立地や財務状況を踏まえ、価格のバランスを取る必要があります。従来よりも低い賃料を受け入れることで、長期テナントの維持につながるだけでなく、空室リスクを軽減し、新規テナント募集時の収入減を回避することができます。さらに、家主はテナントの柔軟なキャッシュフローを確保するために、支払いスケジュールに関してもテナントに有利な条件を整えるべきです」と述べています。
ハイ氏によると、地主やショッピングモールのオーナーは物件自体に多額の投資をしているため、賃貸に関心のある顧客を多く必要としている。2024年は確かに困難な時期となるだろうが、地主とテナントの利益のバランスを取り、関係者全員が協力して地域や場所ごとに価格を調整できれば、賃貸市場におけるビジネスチャンスは依然として豊富にあるだろう。
不動産専門家のファム・トゥ・ホア氏は、「2023年には市場の低迷にもかかわらず、多くのテナントや投資家が賃貸物件を返却しましたが、依然として各社は異なる事業戦略を維持していました。2024年には、ホーチミン市は観光客誘致と市独自の仕組みの強化を目指し、観光やショッピングサービスの活性化に向けた多くのプログラムを実施するでしょう。これは企業にとっても好機であり、オフィスや小売スペースの賃貸セクターも増加するでしょう」と述べています。
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