賃貸不動産は繁栄するでしょうか？

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土地返還の「波」

困難な時期に、国全体、特に南部諸州の不動産市場は多くの困難に直面しました。市場経済の変動はホーチミン市の一連のビジネスおよび貿易部門に強い影響を与え、賃貸物件、アパート、オフィスなどの返却の「波」が現れ、この分野に打撃を与えました。

batdongsan.comのレポートによると、2023年第1四半期、ホーチミン市の路面住宅の賃貸需要は同時期に比べて40％減少する傾向にあり、予備統計では7区、3区、フーニャン区で45～50％の減少が見られました。賃貸市場は新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる大きな影響を受けて急激に減少したと評価されており、ショッピングモール、賃貸フロア、ショップハウスはすべて清算に直面している。

不動産 - 賃貸物件は繁栄するでしょうか? — ホーチミン市中心部の多くの賃貸物件には、客を募集する看板が出ています。

現在、ホーチミン市、ビンズオン省など南部各省の賃貸スペースは停滞状態にあります。 Vo Thi Sau 通り (ホーチミン市 1 区) の多くの住宅や企業の前には、物件を貸す場所、安く借りる場所、直接所有者の電話番号と住所がたくさんあります...

トゥ・スオン通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、レ・クイ・ドン通り、グエン・ディン・チエウ通り（ホーチミン市第3区）などの通りにも、地主の垂れ幕が掲げられているが、まだ入居者も活動もない。

3区在住で店舗のオーナーであるファム・ナット・フック氏は記者団に対し、「新型コロナウイルス感染症の流行以降、多くの事業主が店舗を返還し始めています。私も200平方メートル以上の床面積を貸し出していますが、3ヶ月近くも貸し出しているのに誰も関心を示してくれません。家賃が高いからではなく、私の住んでいる地域ではほぼ全員が店舗を返還したのです」と語った。

ホーチミン市ゴーヴァップ在住のフオンさんもこう話してくれました。「1区ホアンサ通りに60平方メートル以上、3階建ての家を持っています。以前は住居兼事業用として月3,000万ドン以上で貸していましたが、事業に使えないという理由で借主が返還してしまいました。借主を見つけるのに2ヶ月以上かかりましたが、借り主は既に借りていたので、価格を下げて帳尻を合わせなければなりませんでした。」

もう一つの例は、ビンタン区に住むトラン・タン・トゥン氏で、ビンタン区D5通りに100平方メートル以上の賃貸スペースを持っています。しかし、今年初めに借主により家が返還されました。この間、家は賃貸に出されていたが、まだ新しい入居者は見つかっていない。

不動産 - 賃貸物件は繁栄するでしょうか? （図２）。 — *物件の返却は賃貸不動産分野に大きな影響を与えます。*

記者の記録によれば、ホーチミン市中心部では依然として物件返却の「波」が続いているものの、賃貸価格はほとんど落ち着いていないという。 1区レロイ通りの100㎡以上のエリアが月額5000万（月額2000ドル以上）の賃貸物件として募集されています。 1区ハイバーチュン通り沿いの正面エリア、面積150㎡で月額賃料4000万（約2,000米ドル）です。

パスツール通りやグエンフエ通りなど、市内中心部の最も美しい通りの多くには、入居者不足のため、いまだに閉鎖された空き店舗が多数存在していますが、賃貸料は月額 3,500 ～ 20,000 米ドルと依然として非常に高額です。

3区で飲食店を開業したものの、経営が立ち行かなくなったビントゥアン省在住のレ・ティ・ホアさんはこう語った。「2019年から3区レ・クイ・ドン通りに飲食店を開業し、月額3000万ルピー以上でスペースを借りていました。しかし、パンデミック以降、家主は家賃を下げてくれず、客足も途絶えてしまったため、スペースを返還し、事業を止めて別の仕事を探さざるを得なくなりました。」

賃貸不動産の再生を支援する「鍵」

実際、商業施設の不振にはさまざまな要因がありますが、最も重要なのは賃料です。建物の賃貸料は、その建物の敷地面積の土地価格に基づいて計算されます。

近年、不動産市場は急速に成長しており、住宅価格が高騰し、それに応じて賃貸料も高くなっています。一方、不動産を購入した人の多くは、高金利の銀行ローンを利用していました。市場や経済が停滞すると、サービス業は顧客不足の影響を受けて、店舗を返上するニーズが徐々に広がっています。

不動産 - 賃貸物件は繁栄するでしょうか? （図３）。 — 専門家は依然としてレンタル部門に期待し、高く評価しており、2024年も引き続き市場に利益をもたらすだろう。

VNOグループのグエン・ホン・ハイ会長は、 Nguoi Dua Tinとのインタビューで、「現在、全体的な状況を見ると、賃貸市場は多くの困難に直面しており、多くの事業主が店舗を閉鎖し、建物を返却することを選んでいます。不動産業界が影響を受けている今、収益が減少している業界は、賃貸物件セグメントをさらに困難な状況に陥らせています」と述べました。

ハイ氏によると、店舗を返却する地主は、景気の影響を受けるだけでなく、事業の不振、方向転換、オンラインでの事業展開、バーチャルオフィスのレンタルなど、さまざまな理由に直面しているという。「投資家は以前のように事業を拡大するのではなく、徐々に縮小し、採算の取れない事業所や利益が減少した場所を削減してコストを削減し、1つの場所に投資を集中させています。これはビジネスでは避けられないことです」とハイ氏は説明した。

不動産 - 賃貸物件は繁栄するでしょうか? （図４）。 — *ホーチミン市で建設中のオフィスビルは、2024年にこのセグメントに大量の供給を生み出すことが期待されています。*

2023年のオフィス、ショップハウス、賃貸住宅市場は多くの困難に直面しています。しかし、データによれば、2023年第3四半期以降もこの市場は依然として活気があり、投資家の注目を集めることになるだろう。

CBRE調査コンサルティング部門副部長のファム・ゴック・ティエン・タン氏は、ホーチミン市のオフィス市場は、トゥドゥック市トゥティエム地区に、延床面積約8万5000平方メートルの賃貸可能面積を持つ2つの新しいオフィスビル、ザ・メットとザ・ホールマークの出現により、2023年第3四半期にさらに活気づくだろうと述べた。

今回の新規供給により、ホーチミン市内のオフィススペース総賃貸可能面積は約160万平方メートルに達した。今四半期の大規模リース取引の大半は、2020 年以降に完成した新築の高品質ビルで発生しました。

2023年第3四半期のホーチミン市の賃貸小売不動産市場では、ホーチミン市中心部の1階の賃料が月額200～350米ドル/m2以上に達しました。

不動産 - 賃貸物件は繁栄するでしょうか? （図５）。 — 賃貸物件の供給が増加しています。

VNOグループ会長のグエン・ホンハイ氏は次のように述べています。「現在、最も重要な“鍵”は賃料が適正であることです。テナントを維持するためには、賃料を物件の実質価値まで引き下げる必要があります。しかし、家主は物件の立地条件と財務状況を考慮し、適切な価格を設定する必要があります。従来よりも低い賃料を受け入れることで、長期テナントの維持につながるだけでなく、空室リスクを軽減し、新規テナントを探す際に収入が途絶える期間を回避することができます。さらに、家主はテナントのキャッシュフローを柔軟にするため、支払い進捗に関しても有利な条件を整えるべきです。」

ハイ氏によれば、テナントやショッピングモールのオーナーは賃貸用の建物やフロアに多額の資金を投資しているため、それらを貸したい顧客が必要だという。 2024年も課題は残るでしょうが、家主と借主の利益のバランスが取れ、関係者全員が協力し、地域や場所ごとに価格が調整されれば、賃貸部門には依然として大きなチャンスが残されているでしょう。

不動産専門家のファム・トゥ・ホア氏は、「2023年には市場は困難に直面しますが、テナントや投資家は高額の賃料を支払うでしょう。しかし、それぞれの事業戦略は依然として異なります。2024年には、ホーチミン市は観光促進のための多くのプログラムを実施し、観光客を誘致するためのショッピングサービスや、都市特有の仕組みを強力に発展させるでしょう。これはまた、企業が戻ってくる機会でもあり、オフィスセクターと小売スペースの賃貸セクターも増加するでしょう」と述べています。

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