賃貸物件に戻る企業の「波」
この困難な時期、全国の不動産市場、特に南部諸州の不動産市場は、数々の課題に直面した。 経済変動はホーチミン市の幅広い業種や商取引に大きな影響を与え、賃貸物件、アパート、オフィスのテナントが次々と退去する事態となり、この分野は苦境に陥った。
batdongsan.comのレポートによると、2023年第1四半期、 ホーチミン市の路面物件の賃貸需要は前年同期比で40%減少した。予備統計では、7区、3区、フーニュアン区で45～50%の減少が見られた。新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を大きく受けた賃貸市場は急激に落ち込み、ショッピングモール、賃貸スペース、店舗兼住宅などが軒並み清算の危機に瀕している。
ホーチミン市中心部の多くの商業用賃貸物件には、テナント募集の看板が掲げられている。
現在、ホーチミン市やビンズオン省といった南部諸省では、賃貸物件の需要が低迷している。ホーチミン市1区のヴォー・ティ・サウ通り沿いには、多くの住宅や店舗に、賃貸物件、格安賃貸物件、オーナー直販物件などを宣伝する多数の電話番号と住所が貼られている。
トゥ・スオン通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、レ・クイ・ドン通り、グエン・ディン・チエウ通り（ホーチミン市3区）など、いくつかの通りも地主による横断幕で完全に覆われているが、テナントや営業中の店舗は依然として存在しない。
記者の取材に対し、3区在住で家主のファム・ニャット・フック氏は次のように語った。「新型コロナウイルス感染症の流行以来、多くの事業主が賃貸物件を返却し始めています。私は200平方メートル以上の貸しスペースを持っていますが、ここ3か月近く、誰も興味を示していません。賃料が高いからではなく、私の住む地域ではほぼ全員が賃貸物件を返却してしまったからです。」
ホーチミン市ゴーバップ区在住のフオンさんは、次のように語った。「私は1区ホアンサ通りに60平方メートル以上の3階建ての家を所有しています。以前は、事業と住居を兼ねて月額3,000万ベトナムドン以上で貸していました。しかし、事業がうまくいかなかったため、入居者が退去してしまいました。新しい入居者を見つけるのに2か月以上かかりましたが、その入居者は住居目的で借りたいと言ったので、収支を合わせるために家賃を下げざるを得ませんでした。」
もう一つの例は、ビンタイン区在住のトラン・タイン・トゥン氏です。彼はビンタイン区D5通りに100平方メートルを超える賃貸物件を所有していますが、今年初めまでに前のテナントから返却されてしまいました。しばらくの間「賃貸物件」の看板を掲げていますが、いまだに新しいテナントが見つかっていません。
賃貸物件の返還は、賃貸不動産市場に大きな影響を与える。
記者の観察によると、ホーチミン市中心部では賃貸物件への企業復帰の動きが続いているものの、賃料は比較的安定している。1区レロイ通りにある100平方メートルを超えるスペースは月額5,000万ベトナムドン（2,000米ドル以上）で、同じく1区ハイバーチュン通りにある150平方メートルのスペースは月額4,000万ベトナムドン（約2,000米ドル）で賃貸に出されている。
パスツール通りやグエンフエ通りなど、市内中心部の最も美しい通りの多くは、テナント不足のため、依然として多くの空き店舗を抱えている。にもかかわらず、賃料は依然として非常に高く、月額3,500ドルから20,000ドルに及ぶ。
ビン・トゥアン省在住のレ・ティ・ホアさんは、3区で飲食店を開業したものの経営が成り立たず、「2019年から3区のレ・クイ・ドン通りで飲食店を開業し、家賃は月額3000万ベトナムドン以上でした。しかし、パンデミック以降、家主は家賃を下げてくれず、客足も鈍ったため、店を閉めて別の仕事を探すしかなくなりました」と語った。
賃貸不動産市場を好転させる鍵。
実際には、商業スペースの稼働率が低い理由は多岐にわたりますが、最も重要なのは賃料です。スペースの賃料は、そのスペースが所在する地域の地価に基づいて算出されます。
近年、不動産市場は急速な成長を遂げ、住宅価格の高騰とそれに伴う賃料の上昇を招いています。一方で、多くの不動産購入者は高金利の銀行ローンを利用しています。市場や経済が減速すると、サービス業は顧客不足の影響を受け、廃業を余儀なくされる企業が増加しています。
専門家は依然としてレンタル事業に高い期待を寄せており、2024年も引き続き市場の収益を生み出すと見込んでいる。
Nguoi Dua Tinの取材に対し、VNOグループの会長であるグエン・ホン・ハイ氏は次のようにコメントした。「現状、全体的な状況を見ると、賃貸市場は多くの困難に直面しており、多くの事業主が店舗を閉鎖して物件を返却することを選択しています。不動産市場が影響を受け、多くの業界で収益が減少している今、賃貸市場はさらに大きな課題に直面しています。」
ハイ氏によると、テナントが賃貸物件を返却する理由は、経済状況の影響を受けるだけでなく、不利な事業環境、事業方向の変化、オンラインビジネス、バーチャルオフィスのレンタルなど、他にも数多くあるという。「投資家は以前のように事業を拡大するのではなく、徐々に事業を統合し、不採算または収益性が低下している事業拠点を削減してコストを削減し、投資を1か所に集中させています。これはビジネスにおいて避けられないことです」とハイ氏は説明した。
ホーチミン市で現在建設中のオフィスビル群は、2024年にはこの分野に大量の供給を生み出すことが期待されている。
2023年にはオフィス、店舗併設住宅、賃貸住宅市場は多くの困難に直面したが、データによると、2023年第3四半期以降、これらの市場は活況を維持し、投資家の注目を集めた。
CBREのリサーチ＆コンサルティング部門副ディレクターであるファム・ゴック・ティエン・タイン氏によると、ホーチミン市のオフィス市場は、2023年第3四半期にトゥドゥック市のトゥティエム地区にザ・メットとザ・ホールマークという2つの新しいオフィスビルが開業したことで、さらに活況を呈した。これらのビルの総賃貸可能面積は約8万5000平方メートルである。
この新たな供給により、ホーチミン市のオフィス総面積は賃貸可能面積約160万平方メートルに達しました。今四半期に成立した大規模な賃貸契約の大部分は、2020年以降に竣工した新築の高品質ビルで行われました。
2023年第3四半期のホーチミン市の小売不動産賃貸市場において、市内中心部の1階部分の賃料は月額200～350米ドル/平方メートルを超えた。
賃貸物件の供給が増加している。
VNOグループの会長であるグエン・ホン・ハイ氏は、「現在、最も重要な『鍵』は賃料を適正な価格に設定することです。そのため、テナントを維持するためには、賃料を物件の実際の価値に見合う水準まで引き下げる必要があります。ただし、家主は各物件の立地と財務状況に基づいて価格のバランスを取る必要があります。以前よりも低い賃料を受け入れることで、長期テナントを維持できるだけでなく、空室リスクを軽減し、新規テナントを探す際の収入のない期間を回避することができます。さらに、家主はテナントの柔軟なキャッシュフローを確保するために、賃料支払いスケジュールに関して有利な条件を設定すべきです」と述べました。
ハイ氏によると、家主やショッピングモールのオーナーは物件自体に多額の投資を行っているため、賃貸に関心のある顧客を多数必要としている。2024年は確かに課題が多い年となるだろうが、家主とテナントの利益のバランスが取れ、関係者全員が協力して各地域や場所で価格を調整できれば、賃貸市場には豊富な機会が残るだろう。
不動産専門家のファム・トゥ・ホア氏によると、「2023年は市場の低迷や多くのテナントや投資家が賃貸物件を返却したにもかかわらず、各社はそれぞれ異なる事業戦略を展開しました。2024年には、ホーチミン市は観光客誘致と都市独自のメカニズムの強化を目指し、観光・ショッピングサービスを活性化するための多くの施策を実施する予定です。これは企業にとっても事業再開の好機であり、オフィスや小売スペースの賃貸市場も拡大するでしょう。」
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