施設の返還の「波」
困難な時期において、ベトナム全体、特に南部諸省の不動産市場は多くの困難に直面しました。市場経済の変動はホーチミン市の様々なビジネス・商業セクターに深刻な影響を与え、賃貸物件、アパート、オフィスなどへの「戻り波」が押し寄せ、このセクターは苦境に立たされました。
batdongsan.comのレポートによると、2023年第1四半期、 ホーチミン市における路面住宅の賃貸需要は同時期比で40%減少傾向にあり、7区、3区、フーニャン区では予備統計で45～50%の減少が見られています。賃貸市場は新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響を大きく受け、ショッピングモール、賃貸フロア、ショップハウスなどすべてが閉鎖に直面しており、急激に減少したと見られています。
ホーチミン市中心部の多くの賃貸物件には、客を募集する看板が出ています。
現在、ホーチミン市、 ビンズオン省などの南部諸省では、賃貸物件の供給が停滞しています。ホーチミン市1区のヴォ・ティ・サウ通りでは、多くの住宅や店舗の前に、賃貸物件、格安物件、オーナー直営物件などの電話番号や住所がずらりと並んでいます。
トゥ・スオン通り、ナム・キー・コイ・ギア通り、レ・クイ・ドン通り、グエン・ディン・チエウ通り（ホーチミン市第3区）などの通りにも、地主の垂れ幕が掲げられているが、まだ入居者も活動もない。
3区在住で店舗のオーナーであるファム・ナット・フック氏は記者団に対し、「新型コロナウイルス感染症の流行以降、多くの事業主が店舗を返還し始めています。私も200平方メートル以上の床面積を貸し出していますが、3ヶ月近くも貸し出しているのに誰も関心を示してくれません。家賃が高いからではなく、私の住んでいる地域ではほぼ全員が店舗を返還してくれたのです」と語った。
ホーチミン市ゴーヴァップ在住のフオンさんもこう話してくれました。「1区ホアンサ通りに60平方メートル以上、3階建ての家を持っています。以前は住居兼事業用として月3000万ルピー以上で貸していましたが、事業に使えないという理由で借主が返却してしまいました。借主を見つけるのに2ヶ月以上かかりましたが、借り主は既に借りていたので、価格を下げざるを得ませんでした。」
もう一つの事例は、ビンタン区に住むトラン・タン・トゥン氏です。彼はビンタン区D5通りに100平方メートル以上の賃貸スペースを所有していました。しかし、今年初めに借主が家を返還しました。その後も賃貸物件として掲載されていましたが、新しい借主は見つかっていません。
物件の返却は賃貸不動産分野に大きな影響を与えます。
記者の記録によると、ホーチミン市中心部では依然として物件返還の「波」が続いているものの、賃料の高騰はなかなか収まっていない。1区レロイ通りでは、100㎡を超える面積の物件が月額5000万ルピー（月額2000米ドル以上）で売りに出されている。また、1区ハイバーチュン通りの正面部分では、150㎡の面積の物件が月額4000万ルピー（月額2000米ドル近く）で売りに出されている。
パストゥール通り、グエンフエ通りなど、市内中心部の最も美しい通りの多くには、入居者不足のため、いまだに閉鎖された空き店舗が多数存在していますが、賃貸料は月額 3,500 ～ 20,000 ドルと依然として非常に高額です。
3区で飲食店を開業したものの、経営が行き詰まっているビントゥアン省在住のレ・ティ・ホアさんは、「2019年から3区レ・クイ・ドン通りに飲食店を開業し、月額3000万ルピー以上で店舗を借りていました。しかし、パンデミック以降、家主が家賃を値下げしてくれず、客足も途絶えてしまったため、店舗を返還し、営業を止めて次の仕事を探さざるを得なくなりました」と語った。
賃貸不動産の好転を助ける「鍵」
実際、事業用不動産の低迷には多くの要因が絡んでいますが、最も重要なのは賃料です。不動産の賃料は、その不動産の所在地の地価に基づいて算出されます。
近年、不動産市場は急成長を遂げ、住宅価格の高騰とそれに伴う賃料の高騰を招いています。一方で、物件を購入した人の多くは、高金利の銀行ローンを利用しています。市場や経済が停滞すると、サービス業は顧客不足に見舞われ、物件の返還ニーズが徐々に高まっています。
専門家は依然としてレンタル部門に期待し、高く評価しており、2024年も引き続き市場に利益をもたらすだろう。
VNOグループのグエン・ホンハイ会長は、ングオイ・ドゥア・ティンとの会談で、「現在、全体的な状況を見ると、賃貸市場は多くの困難に直面しており、多くの事業主が店舗を閉鎖し、建物を返却することを選んでいます。これまで、不動産業界が影響を受け、収益が減少した業界において、賃貸物件部門はさらに困難な状況に陥っています」と述べました。
ハイ氏によると、店舗を返却する家主は、景気の影響を受けるだけでなく、事業の不振、方向転換、オンラインでの事業展開、バーチャルオフィスのレンタルなど、さまざまな理由に直面しているという。「投資家は以前のように事業を拡大するのではなく、徐々に縮小し、採算の取れない事業所を削減したり、コスト削減のために利益を減らしたりして、1つの場所にさらに投資しています。これはビジネスでは避けられないことです」とハイ氏は説明した。
ホーチミン市で建設中のオフィスビルは、2024年にこのセグメントに大量の供給を生み出すことが期待されています。
2023年のオフィス、ショップハウス、賃貸住宅市場は多くの困難に直面するでしょうが、データによれば、2023年第3四半期からは、この市場は依然として活気があり、投資家の注目を集めるでしょう。
CBRE調査コンサルティング部門副部長のファム・ゴック・ティエン・タン氏は、ホーチミン市のオフィス市場は、トゥドゥック市トゥティエム地区に、延床面積約8万5000平方メートルの賃貸可能面積を持つ2つの新しいオフィスビル、ザ・メットとザ・ホールマークの出現により、2023年第3四半期にさらに活気づくだろうと述べた。
この新規供給により、ホーチミン市のオフィススペース総賃貸可能面積は約160万平方メートルに達しました。今四半期の大型賃貸取引のほとんどは、2020年以降に完成した良質な新築ビルで行われました。
2023年第3四半期のホーチミン市の小売不動産賃貸市場では、ホーチミン市中心部の1階の賃貸価格は月額200～350米ドル/平方メートル以上に達しました。
賃貸物件の供給が増加しています。
VNOグループ会長のグエン・ホンハイ氏は次のように述べています。「現在、最も重要な“鍵”は賃料が適正であることです。テナントを維持するためには、賃料を物件の実質価値まで引き下げる必要があります。しかし、家主は物件の立地条件と財務状況のバランスを取り、適切な価格を提示する必要があります。以前よりも低い賃料を受け入れることで、長期テナントの維持につながるだけでなく、空室リスクを軽減し、新たなテナントを探さなければならない時期における収入ゼロの時期を回避できます。さらに、家主はテナントのキャッシュフローが柔軟になるよう、支払い進捗に関してもテナントにとって有利な条件を整えるべきです。」
ハイ氏によると、貸主とショッピングモールのオーナーは賃貸物件やフロアに多額の投資をしているため、再び借りたい顧客を多く確保する必要があるという。2024年も課題は残るだろうが、貸主と借主の利益のバランスを取り、双方が協力して地域や場所ごとに価格を調整すれば、賃貸業界には依然として大きなチャンスが残されているだろう。
不動産専門家のファム・トゥ・ホア氏は、「2023年には市場が困難に直面しているにもかかわらず、テナントや投資家は高額の賃料を支払うことになるでしょう。しかし、それぞれの事業戦略は依然として異なっています。2024年には、ホーチミン市は多くの観光刺激策やショッピングサービスを実施し、観光客を誘致するとともに、市独自の仕組みを強力に発展させるでしょう。これは企業にとっての好機でもあり、オフィスセクターや小売スペースの賃貸セクターも増加するでしょう」と述べています。
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