不動産：土地競売業務の是正を求める官報、不動産価格に影響を与える3つの要素、社会住宅購入時の所得確認手続き

不動産: ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村ロンクックにある、環状道路 4 プロジェクトに隣接する競売にかけられた土地。（出典：ベトナムネット）

首相、土地の競売価格が異常に高かったことに対し厳罰を指示

ファム・ミン・チン首相は、2024年12月14日付の公式文書134/CD-TTgに署名・発出し、関係省庁および地方自治体に対し、土地使用権の競売業務を速やかに是正するよう要請した。

派遣文によれば、首相は2024年8月21日に派遣第82/CD-TTg号を発令し、地方自治体に対し土地使用権競売業務を速やかに是正するよう指示し、一定の成果を上げたという。

しかしながら、一部の地域における土地使用権オークションの運営には、オークション参加者が異常に高い価格を支払う、価格高騰の兆候がある、あるいは共謀して利益を得るため価格を操作するなど、市場の混乱を引き起こすといった欠点や限界が依然として存在している。

土地使用権オークションの有効性と効率性を高め、健全な不動産市場の発展に貢献するため、首相は以下のことを要請した。

各省および中央直轄市の人民委員会の委員長は、法律の遵守、公開性、透明性を確保するために、機能機関および部署に、その地域における土地使用権オークションの組織を検討するよう指示します。土地使用権オークションにおける違反行為を適時に検知し、厳正に対処し、土地使用権オークションを利用して私利を追求する行為や市場を混乱させる行為を防止します。

特に、土地使用権オークション開催地域及びその周辺地域の公共計画、土地利用計画、建築計画、都市計画の策定等の解決策の実施に注力します。不動産市場における需給の不均衡を克服し、住宅用不動産と土地の供給が大多数の困窮者のアクセスと支払い能力に適合することを確保するための措置があります。

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土地使用権の競売における開始価格を地価表に基づいて決定する前に、土地法の規定に従って、競売の対象となる地域および場所の地価表の対応する地価を検討、調整、および補足し、競売に提示される開始価格が、投資されたインフラの状況および競売地域の実際の地価水準と一致していることを確認する必要があります。

土地使用権オークション計画の構築の方向性は厳格かつ科学的でなければならず、管轄当局による管理が必要であり、オークションを利用して私利を追求する状況や市場の混乱を引き起こす状況を回避する必要がある。特に、オークション落札金の支払期限を短縮し、初回に支払うべき適切な金額を定めて保証金放棄の状況を制限するという規制に留意してください。土地使用権のオークションを組織するために割り当てられたユニットと不動産オークションを実施する組織に、共謀、価格抑制、または価格高騰を制限するために適切なオークションの形式と方法を選択するように指示します。

同時に、土地使用権オークションの開催において情報技術とデジタル変革の応用を推進します。現行法規に従い、オークション参加履歴や落札者の支払口座におけるキャッシュフローに関する情報を厳重に管理するための適切な措置を講じます。特に、オークションにおいて異常な兆候が見られるケースとしては、1 人またはグループが同一のオークションエリア内の複数の土地に入札登録している、オークション参加者が異常に高い入札をしている、または高い入札額を獲得したにもかかわらず保証金を放棄している、などがあります。

省市人民委員会委員長は、土地使用権競売の公開性、透明性、客観性を確保し、国家の利益と関係者の権利と利益を保護するために、法律と首相に対して土地使用権競売を組織し、実施する責任を負う。

ハノイ、さらに52区画の土地を競売へ

12月30日午前、国家株式競売第5公司はクオックオアイ地区土地基金開発センターと連携し、クオックオアイ地区人民委員会の資産の競売を実施する。

具体的には、クオックオアイ県タンフーコミューンイエンクアン村DG31の土地使用権オークションにかけられた土地に技術インフラを構築するプロジェクトで、26区画の土地（LK2、LK6エリア）の使用権をオークションにかけることです。

これらは長期利用される田舎の住宅用地です。土地面積は73.2～101.5m2。

開始価格は470万VND/m2です。 1区画あたり3億4,400万～4億7,700万VNDに相当します。これは第 1 ラウンドの開始価格です。 2 回目のオークション以降は、直前のオークションラウンドでの最高有効入札額が開始価格となります。前のラウンドの最高有効入札がオークションラウンドの開始価格と等しい場合、次のラウンドの開始価格は前のラウンドの価格に 1 つの価格ステップを加えた価格と等しくなります。

土地区画およびオークションラウンドに適用される一般的な価格ステップは 300 万 VND/m2 です。販売時間およびオークション書類の受け取り時間は午後5時までです。 12月27日。

オークションは、オークションでの複数ラウンドの直接投票と少なくとも 6 回の必須ラウンドによって行われます。オークションでの複数ラウンドのライブ投票は、誰も入札しなくなった時点で終了します。上方入札方式。

オークションはクオックオアイ地区の文化情報スポーツセンターで開催されました。

また、上記の場所において、2025年1月18日午前、第5合資会社ナショナルは、クオックオアイ地区土地基金開発センターと連携し、クオックオアイ地区人民委員会の資産である26区画の土地（LK1、LK2エリア）の使用権のオークションを引き続き開催します。

オークションにかけられた26の土地区画は、クオックオアイ県タンフーコミューンイエンクアン村DG31の土地使用権の土地オークションエリアの技術インフラを構築するプロジェクトに属しています。

土地面積は85～122m2。開始価格は470万VND/m2です。 1区画あたり3億9,950万～5億7,300万VND以上に相当します。

販売時間およびオークション書類の受け取り時間は午後5時までです。 2025年1月15日。

これに先立ち、11月にはクオック・オアイ地区がタンフー村イエン・クアン村の数十の土地区画を競売にかけ、成功を収めている。最高落札価格の区画は9470万VND/m2です。

若者にとって家を買うことはますます困難になってきている。

Batdongsan.com.vnの副社長グエン・クオック・アン氏によると、不動産価格が常に上昇しているため、最近のベトナムの若者は家を買うのに常に苦労しているという。過去と現在の平均給与と住宅価格を比較すると、現代のZ世代だけでなく、時代を問わずベトナムの若者は住宅購入において多くの困難に直面していることがわかります。

2004年、動員金利が7.4％という条件で、7倍世代の個人が6億ドンのアパート（60㎡）を購入するのに約31.3年分の収入が必要だった。 10年後、8x世代の個人が上記のマンションを購入するのに必要な収入年数は22.7年です。アパートの価格は15億ドンまで上昇したが、預金金利は6％まで低下した。

2024年までに、9倍の個人が上記のアパート（価格30億VND）を購入するには、4.5％の動員金利の条件下で25.8年間の収入が必要です。収入年数や金利は時間の経過とともに低下していますが、一般的に、どの世代の若者も住宅を所有できるようになるまでには依然として長期間にわたって懸命に働く必要があります。

不動産価格の継続的な上昇により、2024年は不動産の売却価格と所有の困難さに関して大きな懸念が生じる年となりました。クオック・アン氏は、不動産価格に影響を与える主な要因は経済、経営、社会の3つであると述べた。

経済的に見ると、ベトナムは一人当たりの経済成長とインフレが著しい国です。同時に、金利環境と国内チャネルの投資効率の両方が消費者の不動産需要を強化しています。

具体的には、ベトナムの一人当たりGDP成長率は現在34.8%で、世界平均（20.8%）や発展途上国（22%）を上回っています。一方、ベトナムのインフレ率も他国の平均よりも高い。現在、ベトナムの金利環境は徐々に好ましい水準に戻りつつあり、ベトナムのGDPに占める貯蓄資産の割合は非常に高く（32.8％）、世界第27位（平均27.1％）にランクされています。

2 番目の要素は管理であり、税金は収入源であると同時に市場管理のツールでもあります。経済協力開発機構（OECD）のデータによると、ベトナムの国別GDPに占める不動産税の割合は0.03%で、中国、シンガポール（1.5%）、日本（2.6%）、韓国（4%）などの国と比べて大幅に低い。

最後に、社会的要因があります。ベトナムの人口と都市化率は、不動産需要の成長に多くの機会があることを示しています。家族の規模が小さくなる傾向は、次世代に引き継ぐ不動産購入の需要や、若者の住宅所有への関心も高めています。さらに、文化的に、ベトナム人は生涯にわたって不動産を所有したいという強い願望を持っています。

クオック・アン氏によると、不動産価格の上昇に直面して、世界のいくつかの主要国を参考にすると、不動産税は市場を管理し、収益を最適化するための政策として使用されていることがわかります。ただし、実装する前に、多くの理論的および運用上の課題を適切に検討する必要があります。ベトナムの将来は、不動産税の理論から適切な適用に至るまで多くの課題が存在することにあります。

公営住宅を購入する際は収入を確認する

多くのフリーランサーは、公営住宅を購入するために収入を証明するのに苦労しています。労働契約がないまま、コミューンに収入確認を求めに行ったところ、証明する根拠がないとして拒否された。では、法的規制とは何でしょうか、そして人々は何をすべきでしょうか?

ハノイの社会住宅プロジェクト。（写真：ケ・トアイ）

国民の懸念に応えて、住宅・不動産市場管理局（建設省）は、2023年11月27日、第15期国会第6回会議において、住宅法第27/2023/QH15号（2024年8月1日発効）を可決したと発表した。 2024年7月26日、政府は社会住宅の開発と管理に関する住宅法のいくつかの条項を詳述した政令第100/2024/ND-CP号を発行しました（2024年8月1日発効）。 2024年7月31日、建設大臣は住宅法のいくつかの条項を詳述した回状第05/2024/TT-BXD号を発行しました。

したがって、2023年住宅法第78条第1項b項には、「本法第76条第5項、第6項、第7項および第8項に規定される対象者は、社会住宅を購入または分割払いで購入する資格を得るために、政府が定める収入条件を満たしていなければならない」と規定されている。

政令第100/2024/ND-CP号第30条第2項は、「住宅法第76条第5項に規定する対象者が労働契約を締結していない場合、当該対象者が独身の場合、実際の月収は1,500万ドン以下であり、法律の規定により婚姻関係にある場合、申請者とその配偶者の実際の月収合計は3,000万ドン以下である。」と規定している。村レベルの人民委員会は、確認依頼受領日から7日以内に、本項に規定する対象者が投資家に対し、社会住宅の購入または賃貸購入登録の有効な申請書を提出した時点から1年間連続して収入状況を確認するものとする。

通達第05/2024/TT-BXD号第8条第1項は、「社会住宅の購入または賃貸に関する収入条件を証明する書類の様式は、本通達に付随する付録Iの様式04（住宅法第76条第5項、第6項、第7項、第8項に規定される対象者）または様式05（住宅法第76条第5項に規定される対象者で労働契約を締結していない対象者）に従うものとする。社会住宅の購入または賃貸を希望する者が既婚者である場合、その配偶者も付録/本通達に付随する様式04または様式05に従い、収入条件を証明する書類の様式を提出しなければならない。」と規定している。

したがって、政令第100/2024/ND-CP号によれば、確認依頼を受け取った日から7日以内に、コミューンレベルの人民委員会は、本条項で指定された対象者が投資家に社会住宅の購入または賃貸購入登録の有効な申請書を提出した時点から1年間連続して収入状況を確認するものとする。通達第05/2024/TT-BXD号第8条第1項に基づき、所得の確認を受けるために、労働契約のない主体は本通達の付録Iにある様式第05号を作成する必要があります。