社会住宅の投資家と購入者の「ボトルネック」が解消されようとしている

国会で可決されたばかりの住宅法の新規定により、社会住宅の投資家と購入者はともに「ボトルネック」が解消され、多くの低所得者が必要な生活環境を備えたアパートを所有する機会を得て、社会保障が確保されることを期待している。

社会住宅の投資家や購入者は、低所得者層がアパートを所有する機会が得られるよう、「ボトルネック」を解消したいと考えている。写真：バウ・トラム湖畔緑地都市部における社会住宅アパートプロジェクト。撮影：ホアン・ヒエップ

買い手と売り手双方にとって依然として「困難」

サイゴン・ダナン投資株式会社は、嵐の季節による大雨と投資資金への大きな圧迫にもかかわらず、12月12日、バウ・チャム湖畔緑地都市圏（リエンチュウ区ホアヒエップナム区）における社会住宅団地プロジェクトの投資家として、21階建てのCT5ビルの竣工式を行いました。この社会住宅プロジェクトは、21階建てのマンション10棟で構成され、3,358戸の高品質な住戸を有し、総投資額は2兆3,950億ドンに上ります。住戸面積は35.3～70平方メートルで、ダナン市民、避難世帯、低所得労働者の住宅ニーズに応えています。このプロジェクトは、合計1,549戸のアパートメントを備えた4棟（CT1、CT2、CT3、CT4を含む）の建設が完了し、購入者に引き渡される予定であり、2022年末から現在にかけてダナン不動産市場の明るい兆しでもあります。

現在までに、これら4棟の建物には約3,000人が居住しています。CT5棟に加え、2023年の最終月には、CT6、CT9、CT10の3棟の建設が引き続き完了する予定です。サイゴン・ダナン投資株式会社の代表者であるグエン・トゥオン・フイ氏は、投資家は建物の建設進捗を加速させようとしており、最速では2024年第3四半期末に完成し、購入者に引き渡せるようになると述べました。現在、投資家はいくつかのプレッシャーに直面しており、特にプロジェクトの社会住宅購入登録者の数は徐々に減少しており、アパートの販売の進捗も遅いです。しかし、投資家はプロジェクトを完成させ、2024年に社会住宅を買い手に引き渡すためにリソースを集中させようとしています。プロジェクトの投資家代表はまた、住宅に不満を持つ多くの低所得者が購入できるよう、市がすぐに購入者承認の基準を引き下げることへの期待を表明した。

調査によると、低所得者や住宅問題を抱える人々の多くは、ダナン市に1年以上の戸籍登録または仮居住登録をしていないため、公営住宅を購入する資格がありません。居住要件を満たしている人の多くは通常の個人所得税の課税対象となっていますが、個人所得税の対象となる給与額は依然として低いままです。一方、公営住宅の投資家は、投資資金、低い利益、そして企業誘致を困難にするインセンティブ制度といった大きな障害に直面しています。

困難に直面している社会住宅プロジェクトの「ボトルネック」が解消されようとしている。写真：アンチュン2住宅地区の低所得者向け集合住宅プロジェクトは未完成で、工事は一時停止されている。写真：ホアン・ヒエップ

社会住宅分野の発展の促進

国会で最近可決された住宅法により、購入者と投資家双方にとっての社会住宅に関する多くの困難、障害、そして「ボトルネック」が解消されました。これに伴い、新住宅法は、社会住宅の購入または賃貸購入が認められる人々の居住条件を撤廃しました。国家予算資本を投入しない社会住宅プロジェクトの投資家は、以下の優遇措置を受けることができます。プロジェクト全体の土地使用料および地代金の免除、税法の規定に基づく付加価値税および法人税の優遇措置、社会住宅建設エリアにおける総建設投資額の最大10%の利益、プロジェクト内の住宅用地総面積の最大20%が、商業・サービス施設、商業住宅、商業住宅などの建設に投資するための技術インフラシステムの構築に投資されていること。

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン弁護士は、「現在、社会住宅分野は多くの機会と発展の余地があるため、大きな期待を集めています。さらに、国会で最近可決された住宅法には、社会住宅購入者の居住条件に関する規制に加え、支援対象と社会住宅支援の拡大に関する規定が含まれています。今後、住宅法の施行を定める政令を制定する際に、政府は社会住宅購入者の所得条件を規定、または各省・市に規定する権限を与える予定です。これにより、社会住宅購入者の2つの基本条件が撤廃・緩和され、社会住宅の需要刺激につながるでしょう」と述べました。

住宅法では、社会住宅建設の対象として、工業団地内の製造業企業を労働者向け住宅の形態で建設することを新たに規定しました。この政策により、企業は困難を乗り越え、人材を確保し、生産の安定に貢献し、労働者の生活の安定と実生活への適合を図ることができます。社会住宅開発用地基金についても新たに規定され、都市部プロジェクトの社会住宅建設用地基金の20％の範囲内に限定されるのではなく、各段階の住宅開発計画を完了するために、住宅需要の高い地域に社会住宅建設場所を決定する権限を省人民委員会に付与する方向となりました。

「これは地方自治体と企業にとって非常に調和的で柔軟性に富んでいます。社会住宅への投資は、より良い収益メカニズムを備えているため、投資家にとってより魅力的です。近い将来、社会住宅セグメントが発展すれば、不動産セグメントも発展し、不動産市場を刺激し、経済成長を促進するでしょう」と、弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏は述べた。

不動産研究・研修所（ダナン）のグエン・ドゥック・ラップ所長も次のように述べました。「住宅法の新たな規定により、手頃な価格の不動産、特に社会住宅の供給は、居住条件や社会住宅購入者の収入に縛られなくなるため、間もなく大きく拡大するでしょう。加えて、ベトナム労働総同盟（ベトナム労働総同盟）は社会住宅への投資を認められます。この法律は外国投資家にも門戸を開き、社会住宅開発に参加する投資家にさらなる優遇措置を与えています。さらに、兵士向け住宅開発の促進や、学生、民族寄宿学校の生徒、企業や協同組合の労働者を社会住宅政策の受益者に加えるための、より具体的な規定も盛り込まれています。」

ホアン・ヒエップ

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