公営住宅には価格上限を設けるべきでしょうか？

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、開発業者は土地使用料が免除され、付加価値税や法人税などの税制優遇措置を受けられるため、社会住宅は当然ながら手頃な価格になるはずだという。さらに、開発業者は優遇税制の融資も受けられるため、社会住宅の価格は同地域の同等の商業住宅よりも約15%安くなるという。

しかし、彼は、価格には合法かつ有効な事業コストがすべて含まれているため、一部のプロジェクトでは社会住宅の価格が1平方メートルあたり2,100万ドンに達していると主張した。ハノイでは、1平方メートルあたり2,900万ドンを超えるプロジェクトもある。これは、社会住宅プロジェクトの投資コストが現在、いかなる規制にも縛られていないことを意味する。

「現在、私たちは社会住宅の供給不足に直面しています。政府は少なくとも100万戸の社会住宅を建設するという目標を追求しており、ホーチミン市では、首相が2026年までの社会住宅開発目標にさらに1万5000戸を追加したことを受け、今後2030年までに21万1000戸の建設が割り当てられています。これは、企業にとって社会住宅開発への参入の機会となるでしょう」とレ・ホアン・チャウ氏は評価しました。

チャウ氏によると、社会住宅には価格上限を設けるべきではないという。チャウ氏は、過去に社会住宅の価格が1平方メートルあたり1500万ドン以下に制限されていたため、投資家が社会住宅プロジェクトに着手する意欲が減退したと主張している。

しかし、現在、住宅法は、合法的、有効かつ合理的なすべての事業経費を住宅価格に含めることを認めており、同時に、投資家は土地使用料の免除、減税、優遇措置の適用を受けている。したがって、社会住宅の価格は依然として市場メカニズムによって決定されている。

G6グループのグエン・アン・クエ会長も同様の見解を示し、新たな規制とインフレによる人件費や建設費の上昇で、社会住宅の価格が以前に比べて20～30％上昇したと考えている。

例えば、2022年のハノイ市キムホア区の社会住宅の予定価格は約1,650万VND/㎡でしたが、ハディン区の社会住宅の価格は、旧規制によると1,900万VND/㎡でした。しかし、投資家から提供され建設局が公表した情報によると、現在の社会住宅の価格はハディン区で2,500万VND/㎡、キムホア区で2,100万～2,200万VND/㎡です。複雑な構造のプロジェクトでは、2,700万～2,800万VND/㎡に達することもあります。したがって、社会住宅に価格上限を設けることは、人々が社会住宅にアクセスしやすくなることにつながります。

しかし、現実には、これは非常に困難です。現状では、プロジェクト投資コストが増加しており、価格上限を課しても企業の利益が保証されない可能性があり、社会住宅建設への意欲がさらに低下する可能性があるためです。社会住宅プロジェクトの実施可否は、手続きの進捗状況、土地の整地状況、そして収益性が保証されるかどうかにかかっています。 「意図せずして、100万人規模の社会住宅プロジェクトの実施計画にも影響が出ています」と邵氏はコメントしました。

ホーチミン市不動産協会副会長のレ・ヒュー・ギア氏も、いくつかの理由から、公営住宅に価格上限を設けるべきではないという見解を示しました。例えば、土地価格は省によって異なり、ホーチミン市とロンアン省では価格が異なり、その逆もまた同様です。

現在、社会住宅には、企業が自ら土地を取得し購入するタイプと、国が整地を提供するタイプの2種類があります。企業が土地を購入する場合、住宅価格に土地代が上乗せされるため、国が整地を提供するタイプよりも価格が高くなります。また、地域によって地形条件が異なるため、建設コストも異なります。

同様に、高層社会住宅の建設費は低層住宅とは異なり、地下室の有無によっても価格が異なります。社会住宅には統一された基準はなく、美しく商業住宅に匹敵する品質で建てられているものもあれば、それよりも低い基準で建てられているものもあります。では、全国的に社会住宅の価格上限をどのように予測し、設定できるのでしょうか。

一方、価格上限が課された場合、開発業者は販売価格を逆算し、上限を満たすためにコストを最小限に抑える方法で各資材を使用するでしょう。その結果、将来的に何百万もの住宅が非常に質の悪いものになるでしょう。

「社会住宅に価格上限を設けることは非常に困難です。現在、価格上限が設けられていないにもかかわらず、政府は投入コストと生産コスト、そして企業の標準利益率に基づいて社会住宅の価格を承認・管理しています。これにより、土地使用料の免除と5%の付加価値税の減税により、社会住宅の価格は商業住宅よりも15～20%低く抑えられています。さらに、銀行融資もより有利です」と、レ・ヒュー・ギア氏は述べた。

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グエン・アン・クエ氏は、社会住宅の価格を下げるために、利益率を13～15％に引き上げ、社会住宅に対する付加価値税を免除する一方で、商業住宅に対する付加価値税は徴収し、商業住宅の土地使用料を免除し、社会住宅と商業住宅からの総利益を分離するのではなく統合することを提案した。しかし、政策調整には管理が伴う必要がある。

邵氏によると、地域間で過度の価格差が生じないよう、建設費算定のための厳格なメカニズムを確立する必要がある。これは透明性と公平性を確保するためである。価格設定は、投資家を「圧迫」することなく、社会住宅開発への参加意欲を高めると同時に、不当な利益追求や価格つり上げを防ぐために「甘すぎる」ものであってはならない。

「価格上限を課すのではなく、三者にとってwin-winの状況を作り出す方法を見つけましょう。政府は社会福祉の目標を達成し、住宅価格を安定させ、低所得者、社会の優先層、そして住宅取得に困難を抱える人々の住宅ニーズを満たすことで、住宅問題への圧力を軽減し、生活の質を向上させ、地域社会の持続可能な発展に貢献します。人々は手頃な価格で住宅を購入し、安心して働き、生産活動を行うことができます。投資家は社会住宅プロジェクトを早期に完成させ、最低限の利益を確保することができます」とG6グループ会長は強調した。

社会住宅価格を適正水準に戻すには、HoREAのレ・ホアン・チャウ会長も、政府の政策支援だけでなく、多くの解決策が必要だと考えている。チャウ会長によると、建設資材、電気、水道、ガソリンなどの価格が急騰し、住宅価格に直接影響を与えているため、市場管理が不可欠だという。さらに、社会住宅プロジェクトの手続きにかかる時間を短縮し、投資家がプロジェクトを実施し、社会住宅の供給を増やすための有利な条件を整えることも必要だ。

出典: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html