最近、不動産投資をしたいものの資金が少ない人が、 農地を購入し、宅地化を待つケースが増えています。宅地とは、農村地帯や都市部を含む住宅地の俗称です。この種類の土地は、住宅や住宅設備の建設に使用されます。
ハノイ弁護士会傘下のハノイ税務法律有限責任会社取締役のグエン・ティ・トゥー・ホアイ弁護士は、ダン・トリ氏に同意見を述べ、農地がもたらす潜在的価値を否定しないと述べた。
我が国の農地資源は豊富で、売買価格も安価であるため、資本が少ないものの投資を希望する個人にとって最適です。農地は価格が安いため、収益性が非常に高く、宅地化に成功すれば、当初の価値の何倍もの差益が得られます。
しかし、投資家は、土地の用途を住宅用地に変更できる場合を明確に理解する必要があります。2013年土地法では、土地利用は計画、計画及び土地利用目的に合致しなければならないという原則が規定されています。したがって、住宅用地以外の土地は住宅建築に利用できません。住宅を建設したい場合は、まず土地の用途変更手続きを行う必要があります。
土地利用目的の変更は、単に申請を提出するだけでは済まず、年間土地利用計画や詳細な建設計画などに基づき、管轄の政府機関による承認が必要となります。つまり、用途変更はプロセスであり、多くの客観的・主観的要因に左右されます。そのため、法的リスクが常に存在します。
一般的なリスク
まず、住宅地への転用が困難、あるいは許可されていない土地を購入する人がいます。現在、国は、特用水田、残水田、陸稲、保安林、保安林、特用林、製塩用地など、転用が認められていない土地の種類に対して保護政策を講じています。
第二に、情報不足の者は、2013年土地法第12条に基づき取引が禁止されている土地を購入してしまうリスクに直面することになります。「土地を使用し、管轄の国家機関に登録せずに土地使用権の取引を行うこと、国家に対する財政的義務を履行しない、または完全に履行しない」行為は、取引が禁止されます。
3つ目のケースは、分譲後の土地が最低面積を満たしていないケースです。分譲の最低面積に関する規定は省市によって異なるため、土地使用権証書が発行されないリスクがあります。分譲後の土地の面積が規定に満たない場合、土地使用権証書の申請において多くの問題が生じます。
農地の購入には、土地利用の転換や取引に関連したリスクが伴うことが多い（写真：トラン・カン）。
最後に、紛争中の土地、証明書のない土地、または手書きの文書による売買、公証や認証されていない土地の購入、資産の差し押さえや抵当化により違法な取引が発生し、証明書が発行されず、譲渡が困難になります。
土地利用転換情報を確認する3つの方法
上記の法的問題を回避するために、土地投資を決定する際にまず重要なのは、その土地の法的地位を慎重に確認することです。投資家は弁護士などの専門家に相談することも、自ら確認することもできます。
現在、土地が宅地化可能かどうかを自分で確認する方法は3つあります。
一つは、土地利用権証明書（レッドブックとも呼ばれます）の情報を確認することです。この証明書には、土地区画情報の横に点線でマークされた計画情報セクションが表示されます。これは土地利用者の時間と費用を節約する方法ですが、情報が古い、更新されていない、あるいはすべての土地利用権証明書に計画情報セクションが記載されているわけではないなど、いくつかの制限があります。
2つ目の方法は、土地登記所に申請し、土地に関する情報を確認することです。 天然資源環境省の通達第34/2014号によると、人々は申請書を通じて国が提供する土地情報システムを利用する権利を有しています。
第三に、土地利用計画に関する情報は、地区レベルまたはコミューンレベルの人民委員会本部で直接確認するか、地区レベルの人民委員会の電子情報ポータルを通じて確認することができます。
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