貯蓄があるにもかかわらず、顧客はハノイやホーチミン市で家を購入するために銀行から借り入れることに依然として躊躇している。

住宅価格高騰、大都市で20億ドン以下の住宅を探す「赤い目」

クアン・アンさん（ ハナムさん）の家族は、過去2年間マンション購入を計画していましたが、これまでなかなかお金を使う勇気がありませんでした。2022年には約10億ドンを貯め、約25億ドンでマンションを購入する予定です。残りは銀行から借りる予定です。しかし、当時の銀行金利は年10～12％と高かったため、住宅購入の計画を一旦保留し、金利が下がるのを待つことにしました。

これまで、銀行の住宅ローン金利は優遇期間中に年間6～8％まで下がってきたが、価格が高騰しすぎているため、クアン・アンさんはいまだに住宅を購入する勇気がない。

「 ハノイにある2ベッドルームのアパートの現在の価格は約40億ドンです。家族の貯金は現在約12億ドンですが、頭金の30%しか払えません。残りの70%は借り入れなければなりません。家族の総収入は約3500万ドン/月で、銀行に毎月の元金利息を支払うのが精一杯で、生活費に回せるお金が残らないのです」と彼は語った。

クアン・アン氏によると、住宅価格の高騰のため、住宅購入計画は依然として保留中だという。彼は経済的なプレッシャーを軽減するため、郊外へ出かけてより安い住宅を探すつもりだという。

同様に、メディア企業（ハノイ市タンスアン区）の従業員であるフン氏は、今年初めから家族で住宅購入を計画しており、20億ドンの貯金があり、残りの金額は銀行から借り入れる予定だと語った。

価格調査の結果、フンさんは住宅価格が高騰しすぎていることに気づきました。もし購入しようとすれば40億ドンが必要になり、そのうち20億ドンは銀行からの借り入れとなります。初年度の優遇金利は年7～8%です。「つまり、我が家は毎月約3000万ドンの元利金を支払わなければなりません。優遇金利期間が過ぎると、毎月の返済額は大幅に増えるでしょう」とフンさんは言います。

「我が家の月収は4,000万ドン近くあります。もし住宅価格の半分を銀行から借り入れなければならないとしたら、毎月の返済に大きなプレッシャーを感じてしまうでしょう。そのため、今のところ住宅購入の計画を一旦延期し、価格が落ち着くのを待っているところです」と彼は付け加えた。

ゴックさん（ホーチミン市1区）は、住宅購入予算は約40億ドンで、そのうち約20億ドンは貯金、残りの20億ドンは銀行からの借り入れだと語った。彼女は7区周辺で2ベッドルームのアパートを購入したいと考えている。夫と共に条件に合うアパートをいくつか探してみたが、アパートの実際の価値に比べて価格がまだ高いと感じており、購入をためらっているという。

彼女はこう考えた。「もしかしたら、今、住宅価格が押し上げられているのかもしれません。夫と私は、市場が変化し、より多様な供給が出て選択肢が増えるまで待つつもりです。」彼女によると、市場に売りに出されている新規物件が少なすぎるとのことだ。

多くの調査機関の調査によると、住宅価格は近年、特にマンション分野で継続的に上昇しています。サヴィルズ・ベトナムのデータによると、ハノイの主要マンション価格は第3四半期に6,900万ドン/㎡に達し、前四半期比6%、前年同期比28%上昇しました。一方、中古マンションの販売価格は5,100万ドン/㎡に達し、前四半期比10%、前年同期比41%上昇しました。

注目すべきは、40億ドン以上の価格のマンションが販売されたマンション総数の70％を占め、2020年のわずか2％と比較して急増していることです。一方、20億ドン未満の価格のマンションセグメントは市場からほぼ姿を消し、総供給量のわずか1％を占めるにとどまりました。

CBREベトナムのデータによると、第3四半期、ハノイのマンション販売価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で上昇傾向を維持しました。プライマリー市場では、ハノイのマンションの平均販売価格は6,400万ルピー/㎡（VATおよび管理費を除く）で、ホーチミン市より3%低い水準でした。

セカンダリー市場では、平均販売価格は前四半期から引き続き上昇し、4,600万ルピー/㎡（VATおよび管理費を除く）に達しました。これは前四半期比5.5%増、前年同期比約26%増です。セカンダリー販売価格の上昇は止まる気配がなく、現在ホーチミン市のセカンダリーマンション価格と約200万ルピー/㎡の差となっています。

建設省の報告書によると、マンション価格の上昇は新築物件だけでなく、長年使用されている多くの中古マンションにも及んでいるとのことです。そのため、住宅購入者は価格の下落を待ち望んでいます。

融資金利は下がっているが、借金返済能力に比べて金利がまだ高いと考えているため、住宅や土地を購入するために銀行融資を利用したがらない人がまだ多い（写真：マイン・クアン）。

低金利は依然として人々の借金を躊躇させる

住宅ローンは、今年初めから、全般的な困難を背景に銀行が融資の伸びを高めるために推進してきた政策の一つです。多くの銀行が、個人が中長期の住宅購入のために借り入れる新たな融資パッケージを一斉に開始しました。金利は年5～6%で、12ヶ月分の貯蓄預金と同等か、それよりわずか1～2%高い程度です。

この金利は長期ローンの最初の 6 ～ 36 か月間に適用され、多くの銀行担当者からは「前例のないほど低い」と考えられています。

ダントリ記者の調査によると、ビッグ4グループ（国営資本の銀行4行）の中で、アグリバンクは、住宅購入や生活必需品、不動産事業を目的とした中長期ローンについて、最初の6か月間は年6％、最初の12か月間は年6.5％（最低3年間の融資）、最初の24か月間は年7％（最低5年間の融資）の固定金利を適用している。

一方、BIDVの住宅ローンの最低金利は、ハノイ市とホーチミン市のお客様に適用されます。最初の6ヶ月間（36ヶ月間）は年5%、最初の12ヶ月間（60ヶ月間）は年5.5%です。これら2都市以外のお客様の場合、最低金利は年6%で、最初の24ヶ月間は固定、最初の36ヶ月間は年7%です。

VietinBankは、住宅建設および修繕のためのローンを以下の金利で提供しています。最初の18ヶ月間は年6.2%固定、24ヶ月間は年6.7%固定、36ヶ月間は年8.2%固定です。固定金利期間に加え、期間に応じて金利に上乗せした金利が適用されます。

ベトコムバンクでは、24ヶ月未満のローンの場合、最初の6ヶ月間は年5.5%、24ヶ月を超えるローンの場合、最初の12ヶ月間は年5.7%、最初の2年間は年6.5%、最初の3年間は年8.5%の固定金利が適用されます。優遇期間終了後は、ベトコムバンクの12ヶ月間モビライズ金利に年3.5%を加算した金利が適用されます。

一部の民間銀行では、住宅ローンの金利優遇措置を設けています。VPバンクでは、住宅ローンの金利は、3ヶ月固定で年4.6%、6ヶ月固定で年5.9%、12ヶ月固定で年7.2%、18ヶ月固定で年9.8%、24ヶ月固定で年10.3%です。48ヶ月以上のローンに適用されます。優遇措置適用後の金利差は年3.5%です。

エクシムバンクでは、最初の2ヶ月間は固定金利が年3.5%、その後22ヶ月間は年7.5%です。優遇措置適用後の金利は、基準金利に年3%のマージンを加算した金額で算出されます。現在、同銀行の変動金利は年10～11%程度です。

VCBS証券会社の以前の報告によれば、今年上半期だけで不動産業向け融資は10％以上増加したのに対し、消費者向け住宅ローン向け融資はわずか1％強の増加にとどまった。

同部署は、消費者向け住宅ローンの伸び悩みについて、住宅供給の不足により住宅購入需要が回復していないと説明した。一方、近年の住宅価格の急騰も、投資家や住宅購入者の間に不安を引き起こしている。

専門家：社会住宅の開発を強力に推進する必要がある

経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、かつては市場がまだ初期段階で価格が低かったため、不動産取引のリスクは少なかったと述べた。しかし現在では、タウンハウス、アパート、郊外の土地など、あらゆるセグメントの価格が急騰しており、不動産投資のリスクは高まっている。

ヒエン氏によると、実際の居住者にとって、購入者が長期間にわたって物件を観察し、正確な価格を把握していて、現在所有者が平均価格よりも安く販売している場合は購入できるという。しかし、20億ドンの資金力で住宅を購入するには、少なくとも10億～20億ドンを銀行から借り入れなければならない。

経済全体と不動産市場がなかなか改善しない状況下では、マンション購入のための借入においても、返済能力を慎重に計算する必要があります。キャッシュフローが途絶えると、債務返済プロセスに影響を及ぼし、購入者にとってリスクとなります。

まだ十分に理解していない物件については、購入計画を一旦止め、じっくりと観察し、学ぶ時間を持つべきだ。「不動産価格は今後2028年まで、毎年最大5%程度上昇すると考えています。それでも早期購入を希望するのであれば、物件探しの努力が必要です。マンションや路地裏の一戸建てといった条件に加え、ローン期間中の返済を滞りなく行える資金力も重要になります」と氏は述べた。

ヒエン氏によると、たとえすぐに買い手が見つからなくても、住宅購入者は焦らず冷静でいるべきだという。仲介業者の誇大宣伝に耳を貸さないこと。さもないと、価格は急騰し続けるだろう。

専門家はまた、投資家が資金を借り入れる際には、ローン金利、定期的な元本と利息の返済源、ローン期間、返済期間、住宅ローンの選択肢などの要素に基づいて財務効率を計算する必要があるとアドバイスしています。

多くの銀行の住宅ローン金利が下がった（写真：マイン・クアン）。

不動産専門家のファム・ドゥック・トアン氏は、金利は低いものの、住宅価格が高騰しすぎているため、多くの人が依然として住宅購入をためらっていると述べた。さらに、多くの企業が依然として困難に直面している。住宅購入を考えている労働者は、いつ収入が減ってもおかしくなく、それが債務返済に影響を与えるのではないかと懸念している。

銀行の金利は安いですが、住宅購入のプロセスは10～20年ほど続きます。そのため、将来金利が上昇し、次の段階で経済的に苦しい状況に陥るのではないかと懸念する人もいます。

彼によると、現在ハノイのマンションは主に1㎡あたり6,000万～7,000万ドンの価格帯に集中している。そのため、約70㎡の2ベッドルームマンションは、インテリアデザイン費用を除いて40億～50億ドン以上かかることになる。

住宅を購入するには、世帯は頭金の少なくとも30%、つまり約15億ドンを貯蓄する必要があります。残りの金額は住宅価格の70%、つまり25億～30億ドンで、購入者は銀行から借り入れる必要があります。現在金利は低いものの、これほどの巨額の借り入れとなると、購入者は毎月約3,500万～4,000万ドンの返済額を支払うことになります。

「現在の住宅価格を考えると、分割払いで住宅を購入するには、世帯収入が少なくとも月6,000万ドン以上の高収入でなければならないと思います。それ以下の収入では、住宅購入は非常に困難、あるいは不可能になるでしょう」とトアン氏は述べた。

この人物によると、住宅問題を解決するには、政府が社会住宅の開発を強力に推進する必要がある。そうすれば、人々はより容易に住宅にアクセスできる。特にハノイやホーチミン市のような大都市では、社会住宅プロジェクトを促進するための特別な仕組みが必要だ。

出典: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm