住宅価格高騰、大都市で20億ドン以下の住宅を探す「赤い目」
クアン・アン氏（ ハ・ナム）の家族は、過去2年間アパートを購入するつもりでしたが、今のところまだ頭金を出す勇気がありません。 2022年に彼の家族は約10億ドンを貯め、約25億ドンでアパートを購入する予定で、残りの金額は銀行から借りる予定です。しかし、当時の銀行金利は年10％から12％と高かった。そのため、彼は住宅購入の計画を一時的に保留し、金利が下がるのを待つことにしました。
現在までに、銀行の住宅ローン金利は優遇期間中に年間6～8％まで下がったが、価格が高騰しすぎているため、クアン・アンさんはいまだに住宅を購入する勇気がない。
「 ハノイにある2ベッドルームのアパートの現在の価格は約40億ドンです。家族の貯金は現在約12億ドンですが、頭金の30%しか賄えません。残りの70%は銀行から借りなければなりません。家族の総収入は約3500万ドン/月で、銀行への月々の利息を支払うのが精一杯で、生活費に回せるお金が残らないのです」と彼は語った。
クアン・アン氏によれば、住宅価格の高騰のため、住宅購入の計画は依然として保留中だという。彼は経済的なプレッシャーを軽減するために郊外に引っ越して、より安い家を探すつもりだ。
同様に、メディア企業（ハノイ市タンスアン区）の従業員であるフン氏は、今年初めから家族で住宅購入を計画しており、20億ドンの貯金があり、残りの金額は銀行から借りる予定だと語った。
しばらく価格を調査した後、フン氏は住宅価格が高騰しすぎていることに気づいた。購入する場合には40億VNDを支払う必要があり、そのうち20億VNDは銀行ローンです。初年度の優遇金利は年7～8％程度となります。 「そのため、私の家族は毎月約3,000万ドンの元金と利息を支払わなければなりません。優遇金利期間が過ぎると、家族が支払う毎月の金額は大幅に増加するでしょう」と彼は述べた。
「我が家の月収は約4,000万ドンです。住宅価格の半分を銀行から借り入れなければならないとしたら、毎月の返済に大きなプレッシャーを感じてしまうでしょう。そのため、今のところ住宅購入の計画は一旦保留し、価格が調整されるのを待っているところです」と彼は付け加えた。
ゴックさん（ホーチミン市1区）は、住宅購入の予算は約40億ドンで、そのうち約20億ドンは貯金、さらに20億ドンは銀行からの借り入れだと語った。彼女は第 7 地区周辺の 2 ベッドルームのアパートを購入したいと考えていました。彼女と夫は条件に合うアパートをいくつか探しましたが、アパートの実際の価値に比べて価格がまだ高いと感じたため躊躇していました。
彼女はこう考えた。「もしかしたら、今、住宅価格は押し上げられているのかもしれません。夫と私は、市場が変化して、より多様な供給がされて選択肢が増えるまで待つつもりです。」彼女によると、市場に売りに出されている新しいプロジェクトが少なすぎるとのこと。
多くの調査機関による調査によると、住宅価格は最近、特にマンション分野で継続的に上昇している。サヴィルズ・ベトナムによると、第3四半期のハノイの主要マンション価格は1平方メートルあたり6,900万ドンに達し、前期比6%、前年比28%上昇した。古いアパートの販売価格は5,100万VND/m2に上昇し、四半期で10％、年間で41％上昇しました。
特筆すべきは、40億ドン以上の価格のマンションが販売されたマンション総数の70％を占め、2020年のわずか2％と比べて急増していることです。一方、20億ドン以下の価格のマンションセグメントは市場からほぼ姿を消し、総供給量のわずか1％を占めるにとどまりました。
CBREベトナムのデータによると、第3四半期、ハノイのマンション販売価格水準は一次市場と二次市場の両方で上昇傾向を継続した。プライマリー市場では、ハノイのマンションの平均販売価格は6,400万/㎡（VATおよび管理費を除く）で、ホーチミン市よりも3％低い。
二次市場では、平均販売価格は前四半期から上昇傾向を維持し、4,600万ドン/m2（VATおよび管理費を除く）に達し、前四半期比5.5％増、前年比約26％増となった。セカンダリー価格の上昇は止まる気配がなく、現在はホーチミン市のセカンダリーマンション価格と1平方メートルあたりわずか200万ほどしか差がない。
建設省の報告書によれば、マンションの販売価格は、新規開業物件だけでなく、長年使用されている古いマンションでも上昇しているケースが多いという。したがって、住宅購入者は価格が下がるのを待つという考え方を持っています。
融資金利は下がっているが、借金返済能力に比べて金利がまだ高いと考えているため、住宅や土地を購入するために銀行融資を利用したがらない人が多い（写真：マイン・クアン）。
低金利は依然として借り入れを躊躇させる
住宅ローンは、今年初め以来、全般的な困難を背景に信用の伸びを高めるために銀行が推進している政策の一つとなっている。多くの銀行は、個人が中長期の住宅購入のために借り入れる新しいローンパッケージを同時に開始しており、金利は年5～6％で、12か月分の貯蓄預金と同等かそれより1～2％高いだけです。
この金利は長期ローンの最初の 6 ～ 36 か月間に適用され、多くの銀行担当者からは「前例のないほど低い」と考えられています。
ダントリ記者の調査によると、ビッグ4グループ（国営資本の銀行4行）の中で、アグリバンクは、住宅購入や生活必需品、不動産事業を目的とした中長期ローンについて、最初の6か月間は年6％、最初の12か月間は年6.5％（最低ローン期間は3年）、最初の24か月間は年7％（最低ローン期間は5年）の固定金利を適用している。
一方、BIDVの住宅ローン金利は、ハノイとホーチミン市の顧客が対象で、最初の6か月間（36か月の期間）は少なくとも年5％固定、最初の12か月間（60か月の期間）は年5.5％固定となっている。これら 2 つの都市以外の顧客の場合、住宅ローンの最低金利は 24 か月間は年 6% 固定、または最初の 36 か月間は年 7% となります。
VietinBank は、最初の 18 か月間は年 6.2% の固定金利で住宅建設および修繕のためのローンを提供しています。年率6.7％、24ヶ月間固定。 8.2%、36か月間固定。固定金利期間に加え、時期に応じて利率を上乗せした金利となります。
Vietcombank では、24 か月未満のローンの場合、最初の 6 か月間の金利は年 5.5% からです。 24 か月を超えるローンの場合、最初の 12 か月間は年率 5.7%。最初の 2 年間は年 6.5% 固定。最初の 3 年間は年 8.5% 固定です。優遇期間終了後の金利は、ベトコムバンクの12か月預金金利に年3.5％を加算した金利となります。
民間銀行の中には住宅ローンの金利優遇措置を設けているところもあります。 VPBank では、住宅ローンの金利は 3 か月間固定で年 4.6% です。年率5.9％、6か月間固定。年率7.2％、12か月間固定。年率9.8％、18か月間固定。年率10.3％、24ヶ月間固定。最低48ヶ月のローンに適用されます。プロモーション後の金利マージンは年3.5％となります。
Eximbank では、最初の 2 か月間の固定金利は年 3.5% です。今後22か月間は年率7.5％。優遇措置適用後の融資金利は、基準金利に年3％の利ざやを加算した金利となります。現在、この銀行の変動金利は年10～11％程度です。
VCBS証券会社の以前の報告によれば、今年上半期だけで不動産業向け融資は10％以上増加したが、消費者向け住宅ローン向け融資は1％強の増加にとどまった。
同部署は、消費者向け住宅ローンの伸び悩みについて、住宅供給が限られているため住宅購入需要が回復していないと述べた。一方、最近の住宅価格の急騰も投資家や住宅購入者の間で懸念を引き起こしている。
専門家：社会住宅の開発を強力に推進する必要がある
経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、過去には市場がまだ初期段階にあり価格が低かったため、不動産チャネルにはほとんどリスクがなかったと述べた。しかし、現在では、タウンハウス、アパート、郊外の土地などすべてのセグメントで価格が大幅に上昇しています。したがって、不動産投資のリスクは高くなります。
ヒエン氏は、実際の居住者にとって、買い手が長い間その家を観察して正確な価格を知っていて、現在所有者が平均価格よりも安く販売しているのであれば、その家を購入してもよいと語った。しかし、20億ドンの資金レベルで家を購入する場合、少なくとも10〜20億ドンを銀行から借り入れる必要があります。
経済全体と不動産市場があまり改善していない状況では、アパートを購入するための借り入れも、支払い能力の面で慎重に計算する必要があります。キャッシュフローが乱れると、債務返済プロセスに影響を及ぼし、購入者にリスクをもたらします。
まだ十分に理解されていない物件に関しては、購入者は計画を一時停止し、時間をかけて観察し、学ぶ必要があります。 「不動産価格は今後2028年まで、最大で毎年5％上昇すると考えています。それでも早期購入を希望する人は、物件探しに努力する必要があります。マンションや路地裏の一戸建てといった条件に加え、ローン期間中の返済を滞りなく続けられるだけの資金力も必要です」と氏は述べた。
ヒエン氏によると、たとえすぐに家が見つからなくても、住宅購入者はあまり急ぐ必要はなく、冷静でいるべきだという。ブローカーの宣伝に耳を貸さないでください。今買わなければ、価格は急騰し続けるでしょう。
専門家はまた、投資家が資金を借り入れる際には、ローン金利、定期的な元本と利息の返済源、ローン期間、返済期間、住宅ローンの資産オプションなど、あらゆる要素に基づいて財務効率を計算する必要があるとアドバイスしています。
多くの銀行の住宅ローン金利が下がった（写真：マイン・クアン）。
不動産専門家のファム・ドゥック・トアン氏は、金利は低いものの、住宅価格が高騰しすぎているため、多くの人が依然として住宅購入をためらっていると述べた。さらに、多くの企業は依然として困難に直面しています。住宅購入を考えている労働者は、収入が減れば借金返済に影響が出るのではないかとも懸念している。
銀行の金利は安いですが、住宅ローンの手続きには10～20年ほどかかります。そのため、金利の上昇が来期の財政圧迫につながるのではないかと懸念する人もいます。
同氏によれば、現在ハノイのアパートは主に1平方メートルあたり6000万〜7000万ドンの価格帯に集中している。したがって、面積約70平方メートルの2ベッドルームアパートメントの費用は、インテリアデザイン費用を除いて40億〜50億ドン以上になります。
家を購入するには、世帯は頭金の少なくとも30％、約15億ドンに相当する貯蓄を持っていなければならない。残りの金額は住宅価格の70％、25〜30億ドンに相当し、住宅購入者は銀行から借り入れる必要があります。金利は現在低いものの、これほどの額を借りるには、住宅購入者は月々約3,500万～4,000万ドンを支払わなければならない。
「現在の住宅価格を考えると、分割払いで住宅を購入するには、世帯収入が少なくとも月6,000万ドン（約60億円）の高収入でなければならないと思います。それ以下の収入では、住宅購入は非常に困難、あるいは不可能になるでしょう」とトアン氏は述べた。
この人物によれば、住宅問題を解決するためには、政府が社会住宅の開発を強力に推進する必要がある。したがって、人々は住宅にアクセスしやすくなります。特に、ハノイやホーチミン市のような大都市では、社会住宅プロジェクトを促進するための特別な仕組みが必要です。
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出典: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
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