不動産利益に対する20%の税金：住宅価格は再び上昇するのか？

利益に対する20％の不動産譲渡税が適用されると、不動産市場、特に不動産価格水準に大きな影響が出るだろう - 写真：NGOC HIEN

財務省は、不動産譲渡益に20％の税金を課す選択肢を含む、2つの税額計算方法の適用を検討している。この政策により、個人所得税による州予算の収入が増加すると期待される一方、実現可能性、特に不動産譲渡によるコストの決定、正確な計算、完全な計算に関して懸念が生じています。

実際には譲渡税の計算は複雑になります。

財務省によると、不動産譲渡に伴う個人所得税の徴収方法は、不動産の譲渡に係る購入価格や費用等を正確に把握できるデータベースがある場合、課税所得に税率算定式（案２０％）を乗じて算出する。

不動産の譲渡価格や譲渡に係る費用が確定できない場合には、不動産の譲渡価格の総額に2％の税率を乗じて個人所得税が算出されます。

不動産譲渡益に20％の税金を課すという提案を評価して、バトドンサンの南部地域責任者であるディン・ミン・トゥアン氏は、購入価格と売却価格の差額に20％の税金を課すという財務省の研究は市場の現実に適合し、国家予算に支払われる個人所得税の額を最適化するためであると述べた。

しかし、トゥアン氏は、実際には実装は簡単でシンプルに見えるが、問題に直面するだろうと述べた。

その中で、トゥアン氏は、税務当局にとって、不動産取引の投入コストを決定することは比較的複雑であり、特に不動産購入費、仲介費、改修費、修繕費、利息費用などの費用がかかる数十年かけて購入した住宅の場合、上記のコストを決定できない場合、購入および売却した住宅の実際の利益はほとんどなく、差額の最大20％を支払う場合があると述べました。

トゥアン氏は、最近のように市場が急激に下落しているため、損失を出したり大幅な値下げで販売されている多くのプロジェクトでは20％の税率を適用できず、依然として2％が適用される可能性があり、これは人々にとって非常に不利であると述べた。

投資家グループに関して、トゥアン氏は、投資家は不動産商品の利益のみを気にしており、20％の税金と1～3％の仲介手数料を計算すると、販売価格にはまさにこのコストが加算されると述べた。これにより不動産価格が上昇したり、場合によっては二重公証により予算の収入が減ったりします。

トゥアン氏は、実際に住宅を購入する層に関しては、住宅価格の性質が増すため、住宅へのアクセスがより困難になるだろうと述べた。

そのため、トゥアン氏は、税制は取引と流動性を制限して買い手と売り手の両方に恐怖を与えるのではなく、市場の発展を促す動機を生み出す必要があると考えています。

不動産買い占めの増加リスク

ファム・テ・アン准教授（国立経済大学）によると、課税の主目的が、買いだめを防ぎ、ゴーストタウンの発生を回避し、不平等を減らし、供給を増やし、価格を下げ、銀行システムを健全化することにあるとすれば、譲渡利益への高い課税は、不動産価格を下げる可能性はほとんどなく、買いだめを増やすリスクがある。

テ・アン博士は、この場合、税負担は買い手と売り手の間で分担されると述べた。

先に提案した保有期間に基づく課税については、この政策は主に「価格ブローカー」や短期トレーダーを対象としている。

ジ・アン博士は、2軒目以降の住宅または土地に毎年課税することは、供給を増やし、買いだめを減らし、価格を下げ、労働市場、教育、職業選択の歪みを減らすことになるため、「最善の政策」であるとコメントした。同時に、法人税や個人所得税など、生産や労働意欲に大きな影響を与えている税金に代わる安定した収入源が国家には得られることになります。

テ・アン博士は、譲渡益に対する高い税金や保有期間に基づく税金が課せられてもそれが逆効果となり、不動産の「価格インフレ」を引き起こして買いだめを増大させれば、上記の「最善の政策」が適用されないリスクがあると警告した。

個人所得税は取引が利益を生んだ場合にのみ計算する必要があります。

Dong Tay Property Companyの副社長であるTran Manh Chi氏は、 Tuoi Tre Onlineの取材に対し、不動産譲渡税の本質は不動産取引活動による個人所得税であり、課税対象となるには所得がなければならないと述べた。現状では売却価格に対して2％の税率をかける計算になっており、損失も課税対象となるケースが多く発生しています。

そのため、利益に対する税金を計算する場合、譲渡活動による利益に対する税金の支払いが現実的であり、個人所得税の本質と一致するように、銀行融資の利息、仲介手数料、さらには減価償却費などの発生コストを正確かつ完全に計算する必要があるとチー氏は述べた。

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ゴック・ヒエン

出典: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm