不動産利益に対する20%の税金：住宅価格は再び上昇するのか？

bất động sản - Ảnh 1. — 利益に対する20％の不動産譲渡税が適用されると、不動産市場、特に住宅や土地の売買価格水準に大きな影響を与えるだろう - 写真：NGOC HIEN

財務省は、不動産譲渡活動による利益に20%の税率を適用するという選択肢を含む、2つの税額計算方法の適用を検討しています。この政策は、個人所得税による国家予算収入の増加が期待されますが、実現可能性、特に不動産譲渡費用の確定、正確な計算、そして完全な計算について懸念が生じています。

実際には譲渡税の計算は複雑になります。

財務省によると、不動産譲渡に伴う個人所得税の徴収方法は、不動産の譲渡に係る取得価格や費用等を正確に把握できるデータベースがある場合、課税所得に税率算定式（案２０％）を乗じて算出する。

不動産の譲渡価格や譲渡に係る費用が確定できない場合には、不動産の譲渡価格の総額に2％の税率を乗じて個人所得税が算出されます。

不動産譲渡益に20％の税金を課すという提案を評価して、バトドンサンの南部地域責任者であるディン・ミン・トゥアン氏は、購入価格と売却価格の差額に20％の税金を課すという財務省の検討は市場の現実に適合し、国家予算に支払われる個人所得税を最適化するためであると述べた。

しかし、トゥアン氏は、実際には実装は簡単でシンプルに見えるが、問題に直面するだろうと述べた。

その中で、トゥアン氏は、税務当局にとって、不動産取引の投入コストを決定することは比較的複雑であり、特に数十年前に購入した住宅の場合、不動産購入費用、仲介費用、改修費用、修繕費用、ローン利息費用などの費用がかかるため、上記の費用を決定できない場合、購入および売却した住宅の実際の利益はほとんどなく、差額の最大20％を支払わなければならない場合があると述べました。

トゥアン氏は、最近のように市場が急激に下落することもあるため、損失を出したり大幅な値下げで販売される多くのプロジェクトでは20％の税率を適用できず、依然として2％が適用される可能性があり、これは人々にとって非常に不利であると述べた。

投資家グループについて、トゥアン氏は、投資家は不動産商品の利益のみを気にするため、20%の税金と1～3%の仲介手数料を計算すると、実際の販売価格にまさにこのコストが加算されると述べました。これにより不動産価格が上昇し、場合によっては2つの価格を公証することで予算の減収につながることもあります。

トゥアン氏は、実際に住宅を購入する層に関しては、住宅価格の性質が増すため、住宅へのアクセスがより困難になるだろうと述べた。

そのため、トゥアン氏は、税制は取引と流動性を制限して買い手と売り手の両方に不安を抱かせるのではなく、市場の発展に弾みをつける必要があると考えています。

不動産買い占めの増加リスク

ファム・テ・アン准教授（国立経済大学）によると、課税の主な目的が、買いだめを防ぎ、ゴーストタウンの発生を回避し、不平等を減らすと同時に、供給を増やし、価格を下げ、銀行システムを健全化することにあるとすれば、譲渡利益への高い課税は、不動産価格を下げる可能性はほとんどなく、買いだめを増やすリスクがある。

テ・アン博士は、この場合、税負担は買い手と売り手の間で分担されると述べた。

先に提案した保有期間に基づく課税については、この政策は主に「価格ブローカー」や短期トレーダーを対象としている。

ティー・アン博士は、2軒目以降の住宅や土地に毎年課税することは「最善の政策」であると述べた。これは供給の増加、買いだめの減少、価格の低下、そして労働市場、教育、そしてキャリア選択における歪みの軽減につながるからだ。同時に、国家は法人所得税や個人所得税といった、生産と労働意欲に大きな影響を与えている税金に代わる安定した歳入源を得ることになる。

テ・アン博士は、譲渡益に対する高い税金や保有期間に基づく税金が課せられてもそれが逆効果となり、不動産の「価格インフレ」を引き起こして買いだめを増加させる場合、上記の「最善の政策」が適用されないリスクがあると警告した。