タンオアイの土地がオークションで10億ドンの差額で売却される。この「熱狂」は本物か、それとも虚構か？

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11月16日に終了したタンオアイ地区の土地オークションでは、最高落札価格が開始価格の17倍となる9000万ドン/㎡まで上がり、最低落札価格も開始価格の8倍を超える4500万ドン/㎡以上となった。

注目すべきは、オークションの結果が発表された直後、数十万ドンから数十億ドン/区画の価格差で多くの土地がすぐに売りに出されたことだ。具体的には、面積157.1平方メートルの角地112番地が最大10億ドンの差額で販売されている。他のロットも、1ロットあたり1億～2億ドンから8億ドンの差で宣伝されています。

記者の調査によると、タンオアイは郊外の地区で、売り出し中の土地の平均価格は立地や設備に応じて1平方メートルあたり2,500万～4,000万ドンの範囲だという。したがって、上記のオークション結果では、最低価格は一般広告価格よりも 13.3 - 81.2% 高くなります。最高落札価格は2～3倍になります。

PropertyGuru Vietnamテクノロジープラットフォームの価格履歴ツールによると、2024年第3四半期のThanh Oai地区Do Dongコミューンの土地の一般的な販売価格は1平方メートルあたり3,600万VNDです。ここの土地価格は過去1年間で63.6%以上上昇しました。

ドドンの近隣のコミューンで販売されている土地価格は、2024年第3四半期に1平方メートルあたり3,100万〜4,100万ドンの範囲です。したがって、前回のオークションで落札された土地価格は、一般価格の1〜3倍でした。

ドドンコミューンの一般的な販売価格は1平方メートルあたり約3,600万ドンです。 (スクリーンショット)

調査によると、ホアンキエム湖から14km離れた国道1A号線沿いにある美しい立地の土地が、1平方メートルあたり7,000万～8,000万ドンでしか売られていないという。一方、11月16日にタンオアイ地区で競売にかけられた25区画の土地の場所は、ハノイ市の中心部から約30キロ離れている。ブローカーによると、これらの土地区画の魅力は、Cienco5 と QL21B の近くにあることです。

経済専門家のグエン・トリ・ヒュー氏によると、多くの土地が市場価格よりも高い価格で競売にかけられたにもかかわらず、依然として高い価格で宣伝されているのは、土地の価値が大幅に上昇したという印象を与えるために価格を「つり上げる」投機家や仲介人の策略だという。価格9000万VND/m2は未来の価格です。おそらく5年後にはインフラと計画が予定通りに実行されれば、それは合理的になるだろう。

そのため、ヒュー氏は、土地オークションの保証金を増額して投機を排除し、譲渡時間を延長して「サーフィン」を回避する必要があると述べた。これにより、実際に住宅を必要としている人々が、実際の価値で「クリーンな」州の土地基金に簡単にアクセスできるようになります。

ベトナム不動産協会（VARS）も、オークションの土地価格が一部地域で異常に高い理由として、開始価格の安さ、市場の需要の高さ、インフラが整備された地域などを挙げ、投資家に大きな期待を抱かせているとしている。

また、高額を支払って手付金を支払い、リスクを負ってでもオークションを終了させ、落札価格を合法化することで価格をつり上げ、利益を目的として関連する土地の価格をつり上げるための根拠となる仮想価格レベルを作り出す行為もあります。

ドドンコミューンのヴァンクアン村の競売にかけられた土地区画のマスタープランマップ。

EZ不動産のCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、現在、古い土地価格表はまだ有効だが、ほとんど「役に立たない」と語った。したがって、当局が早急に介入して抜本的な措置を取らなければ、こうした土地オークションは「ブローカー専用の遊び場」となってしまうだろう。出現する可能性のある新しい職業は、「土地オークション」という職業です。

ベトナム不動産協会（VNREA）執行委員会メンバーのグエン・テ・ディエップ氏も同様の見解を示し、競売にかけられた土地は2024年の最後の数か月から2025年にかけて依然として人気があり魅力的な分野であると断言しました。実際、競売にかけられた土地の魅力は、不動産サイクルの終わりまで続く可能性があります。供給がますます不足し、また都市化が進み投資需要が高まっている時期でもあるため、爆発的な成長につながる可能性があります。

しかしディープ氏は、「利益が高ければ高いほど、リスクも大きくなる」とも指摘した。オークションで入札することを決定する際、投資家は、その地域の計画、機能性、社会基盤、技術基盤、開発の可能性などの要素を考慮する必要があります。引き出すことのできない資本を投入する可能性を避けてください。

これに先立ち、8月10日、タンオアイ地区はタンカオコミューン、タンタン村、ゴバ地域で68区画の土地の競売を実施した。最も高い落札価格となった角地は、開始価格の8倍にあたる1平方メートルあたり約1億50万ドンだった。落札価格は通常、開始価格の5～6.4倍にあたる6,300万VND/m2～8,000万VND/m2となっている。

しかし、1平方メートルあたり1億ドンを超える最高価格の区画を含む55区画がその後放棄された。全額支払い済みの13区画のうち、最高価格は1平方メートルあたり5,500万VNDです。

チャウ・アン

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