トゥーティエムの賃貸価格は市場の傾向に反して依然として上昇中

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賃貸スペースの不足

賃貸価格が依然として高く、フォーラムや不動産市場への投稿も少ないことから、現時点ではトゥーティエムは他の賃貸市場と比べて特殊なケースであると考えられます。

いくつかの調査によると、ホーチミン市中心部の多くの場所では入居者が見つからず、家賃を値下げしたり、何ヶ月も空き店舗のままにしたりせざるを得なかったが、トゥーティエムの人口密集地域では、賃貸市場は昨年に比べて依然として8％上昇した。 A+ オフィスセグメントには、賃貸用のオフィス物件も多数あり、第 1 地区に比べて価格が手頃なため、多くの人が興味を持っています。

サラ都市圏など一部の地域では、オフィス賃貸キャパシティの稼働率が常に 90% を超えています。これは現在の市場と比較すると高いレベルですが、このタイプの供給が非常に少なく、需要を満たしていないという事実によって説明されます。この都市部では、大規模な製品やショップハウスの賃貸料は月々数億ドンにもなります。

しかし、オンライン不動産マーケットに掲載されている賃貸物件の数は極めて少ないです。 batdongsan.com.vn によると、このエリアには 12 件ほどしか掲載されておらず、最高価格は 1,400 平方メートルのショップハウスで月額 3 億 8,000 万 VND までで、最低価格は 40 平方メートルのエリアで月額 1,900 万 VND です。

トゥーティエムの賃貸スペースの価格は、市場の下落とは対照的に、依然として上昇している（写真1）。 — グエンコータック通りエリアの不動産市場における賃貸物件の数は極めて少ないです。

一部の仲介業者によると、2018年の開業以来、サラ都市圏の賃貸市場は常に活気があり、主にグエン・コー・タック通りに集中して多くの人々から求められています。繁忙期には、月額 5 億 VND までかかる物件も存在します。

このエリアの賃貸商品を専門とする不動産ブローカーのアン・ミン氏は、「ここのテナントは主に飲食店や企業のオフィスで、その多くは銀行の本社として借りられています。以前は大きな建物はインテリアデザイン会社が借りていましたが、今では大手企業や銀行が本社として借りているのです」と語った。

このブローカーはまた、この地域で最も美しく広々とした建物のいくつかがまだ空いているため、不動産市場で記録されている現在の価格は最高価格ではないとも述べた。家主が提示した価格も前回に比べて若干値上がりしました。このエリアの賃貸スペースは常に需要が高いため、別のスペースを探すために家賃を下げなければならないケースは一度もありません。

ミン氏は、この地域は人口密度が高く、企業のオフィスも多いため、多くの銀行がここに集まっていると説明した。大規模な店舗のほとんどは銀行によって長期賃貸されているため、この地域では500㎡を超える大規模な店舗が空いていることはほとんどない。また、オフィスワーカーが多数入居するようになったことで、小規模なスペースは飲食業なども借りて収益を上げており、賃貸スペースも不足しています。

賃貸市場の明るい兆し

サヴィルズ・ベトナムの調査によると、トゥーティエムは前向きな発展を遂げているオフィス市場の新たな要因となっている。他の地域では調整の兆候が見られるものの、トゥーティエムは依然として成長率を維持しています。

具体的には、1区のオフィスタワーの平均賃料は1平方メートルあたり月額100万ドンを超えている一方、クラスAのオフィスでは四半期ごとおよび年間で賃料が2％減少しています。同様に、第3地区でも賃貸価格は2%下落しました。

サヴィルズは、このエリアが徐々に新たな中心地を形成しつつあり、入居者から大きな注目を集めているためだと説明した。トゥーティエムの交通インフラは旧市街地への接続が便利で、賃貸料も市内のクラス A およびクラス B のオフィスビルに比べてかなり競争力があります。

市場の下落とは対照的に、トゥーティエムの賃貸スペースの価格は依然として上昇しています（図 2）。 — 多くの有利な要因により、トゥーティエムの人口密集地域では良好な賃貸市場が形成されています。

さらに、トゥーティエムのオフィスビルはすべて国際基準に従ったグリーンオフィスを目指しており、テクノロジー、デザイン、合理的な空間配置を統合することで、古い基準に従って設計されたオフィスモデルと比較して賃貸面積を 20% 節約しています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの以前のデータによれば、第1四半期、トゥー・ティエムのオフィス賃貸価格は月額38米ドル/平方メートルを記録し、市場の他の部分よりも注目を集めるオフィスグループに躍り出た。この平均価格は前四半期比では安定しており、前年同期比ではわずかに上昇しましたが、市場全体では狭い範囲内での調整の兆候が見られました。

第 2 四半期と第 3 四半期には、Thu Thiem エリアでグレード A の新規供給が正式に開始され、賃貸料は月額 1 平方メートルあたり約 52 米ドルまで上がる見込みです。この新たな賃料水準は、第1地区中核エリアのクラスAおよびBオフィスの平均賃料水準とほぼ同等です。

さらに、将来的には、高品質の建物、最新のサービスや設備を備えた多くの製品が導入され、トゥーティエムはホーチミン市の旧市街や残りの地区の直接的な競争相手となるでしょう。特に、トゥーティエムのオフィスタワーは1フロア1,600～1,800㎡までのスペースの需要を満たすことができますが、1区では1フロア1,000㎡を超えるスペースの賃貸需要を満たす商品を見つけるのは困難です。

上記の要因は、トゥーティエム地区の賃貸市場の成長が拡大しており、現在低迷している市内中心部のエリアにすぐに追いつくことを示しています。これは、2023 年後半から 2024 年初頭にかけて市場をリードする明るい兆しとなる可能性があります。

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