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| 不動産は、現在もなお、人々が投資に関心を持つ最も重要な市場の一つです。写真：グリーンガーデン都市圏計画のパース。（出典：グリーンガーデン） |
将来の住宅購入のための融資は禁止されない
将来の住宅購入のためのローン禁止に対する懸念に直面して、国立銀行の代表者は、銀行および外国銀行支店の自己資本比率を規制する通達41/2016/TT-NHNNを改正する通達22/2023/TT-NHNNが2024年7月1日に発効し、将来の住宅を購入する権利を制限するものではないと述べた。
具体的には、通達第22号は、このタイプの住宅に対するローンに関する規制を変更するものではなく、組織や個人が将来の住宅を購入する権利を制限するものでもありません。
現行の規制では、不動産プロジェクトの購入および実施を目的とし、かつ、そのプロジェクトを構成する不動産自体を担保とする融資は、不動産担保融資と定義されています。住宅ローンとして定義される融資は、債務返済の財源が融資対象となる住宅からの賃貸収入ではないこと、売買契約に基づき住宅が完成し、引き渡しが完了していること、融資対象となる住宅が独立して評価されていることなどの条件を満たす必要があります。
したがって、不動産や住宅の購入を目的としたローンや将来資産を担保とした住宅ローンには、ローン残高と担保価値の比率として算出されるローン対価値比率（LTV）に応じて、30％から120％のリスク係数が適用されます。
国立銀行の担当者によると、新たな通達は、不動産やその他の住宅の購入を目的とした融資と比較して、社会住宅の購入を目的とした融資のリスク係数を引き下げる。これにより、銀行の資本安全比率の計算において、社会住宅の購入を目的とした融資はより低いリスク係数でランク付けされる。この措置は、 政府の政策やプロジェクトに沿って、銀行が社会住宅の購入を目的とした融資を行う余地を創出し、促進するためのものである。
さらに、通達22号は、工業団地不動産事業プロジェクトへの融資を目的とした信用供与のリスク係数を200%から160%に引き下げました。 農業・農村開発を目的とした融資にも50%のリスク係数が適用されます。
不動産や住宅購入のための融資に関する規制については、国立銀行は以前と比べて変更はないことを確認した。
国立銀行の新しい規制によると、住宅購入契約に基づく住宅完成の条件は、住宅ローン（他の不動産担保債権に比べてリスク係数が低い）にのみ適用されます。
組織または個人が将来の住宅を建設または購入する必要があり、将来の住宅を抵当に入れる場合、それは通達41の第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41の第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。
したがって、国立銀行は、この規制が組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現在の規制（民法、住宅法、不動産事業法、2020年投資法、2024年信用機関法）に反するものではないと断言しています。
アパート価格の高騰
建設省によると、地方の報告や市場調査機関の調査情報をまとめたデータによると、2023年第4四半期にはハノイとホーチミン市の2大都市、特に中心部でマンション価格が引き続き上昇する見込みだ。
市場には、手頃な価格のアパートセグメント（価格2,500万VND/m2未満）のプロジェクトはほとんどなく、資本を動員して取引できる中価格帯のアパートセグメント（価格2,500万～5,000万VND/m2）のプロジェクトが中心です。
具体的には、ハノイでは、概要レポートによると、2023年第4四半期に、一部のプロジェクトでは、次のような地域で平均価格が上昇しています。タンスアン地区は約3.5％上昇、ハドン地区は約3.7％上昇、ホアンマイ地区は約3.8％上昇、ナムトゥリエム地区は約4.1％上昇...
特に、手頃な価格のマンションの販売価格は1平方メートルあたり2,500万～3,500万VND、中価格帯のマンションの販売価格は1平方メートルあたり3,500万～5,000万VND程度、高級マンションの販売価格は1平方メートルあたり5,000万VNDを超え、一般的には1平方メートルあたり6,000万～7,000万VNDとなっています。
この問題に関して、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイのプライマリーマーケットにおけるマンション価格が継続的に上昇しているのは、この時期にプロジェクトに投資する投資家が非常に少ないためだと述べた。この時期に供給する投資家は主に大口投資家で、資金難に直面していないため、利益を最大化するために提示価格が高くなっている。ハノイのプライマリーマーケットにおけるマンションの平均価格は1平方メートルあたり5,170万ドンである。
ディン氏によると、投入コスト（住宅価格指数と建設資材価格は毎年約6%上昇）のため、基礎価格水準の引き下げは困難だ。それに伴い、インフレと金利も上昇している。さらに、新規に承認される商業住宅プロジェクトはますます不足しており、中心部の土地資金もほとんど残っていない。
さらに、この専門家は、ハノイのプライマリーマーケットにおけるマンション価格は下落していないものの、住宅購入者は依然として投資家の政策競争における前例のない優遇政策の恩恵を受けていると評価した。
「購入者は分割払いが可能で、優遇金利と、前年比2～3倍の元金返済猶予期間を享受できます。これにより、プライマリーマーケットにおけるマンションセグメントの流動性が向上しています」とディン氏は述べた。
不動産は依然として興味深い投資チャネルです。
住宅購入者フォーラムの共同創設者であるマン・クアン氏は、2024年の「低金利」のチャンスを住宅購入者が活用するためのヒントを共有し、株式や金といった他の市場に加え、不動産市場は依然として人々が現在投資に関心を持つ最も重要な市場の一つであるとコメントしました。すぐに頭金を投入する準備はできていないものの、将来の意思決定に役立つ不動産市場には依然として強い関心が寄せられています。
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| ホーチミン市トゥーティエム市街地のアパート。（出典：VNA） |
市場は、特にキャッシュフローの面で新たな展開を迎えています。現在、政府の金融政策により、銀行の金利は非常に低くなっており、一部の銀行では年利3%とインフレ目標を下回っています。
「これは、多くの人が銀行に預金しても利息が付かないだけでなく、価値も下がってしまうことを意味します。そのため、彼らは新たな投資経路を探さざるを得なくなり、もちろん不動産もその一つです。そのため、彼らは新しい不動産プロジェクト、特にアパートプロジェクトに興味を持つでしょう。銀行に預金する代わりに、お金の価値を維持するために投資できる経路を見つけなければならないのです」とマン・クアン氏は述べた。
ワンマウント不動産市場調査・顧客インサイトセンターによると、ハノイの2023年の主要マンション価格は、手頃な価格帯、中価格帯、高級価格帯の3つのセグメントすべてにおいて、前年比16.3%上昇しました。これは、収益性の高い取引を目的とした投資活動を反映しているだけでなく、人々の真の住宅ニーズも表しています。
近年の報告によると、ハノイでは供給が限られており、建設許可の取得が遅れているため、完成済みのアパートプロジェクトはごくわずかです。アパート価格の上昇も避けられません。
「マンション価格は上昇しているものの、収入条件や、新しい家族を持つ、世帯を分離しなければならないなど延期できない基本的なニーズを持つ人々は依然として購入を決断する」とクアン氏はコメントした。
一方、ここ数カ月のマンション価格の上昇から、クアン氏の観察によると、市場は新たな変化を示しており、多くの人々が地上階の住宅や住宅用地を選択するように切り替えている。なぜなら、いくつかの場所では、この種の不動産は使用可能面積当たりの価格がマンションよりもまだ低く、不動産価格がそれほど上昇していないためである。不動産市場に関するあらゆるレポートがこれを示している。
クアン氏は、マンション価格が高騰しているため、これは当然の流れだと述べた。人々は選択を変えざるを得なくなり、タウンハウスや住宅地を購入することは悪い選択ではない。住宅地は永久的にレッドリストに登録されているため、価格が安定しており、将来の資産として、何世代にもわたって受け継ぐことができるため、多くの人が購入を希望している。
ベトナム人は家や土地を直接購入することが許可されています。
1月18日、第15代国会は改正土地法を正式に可決しました。その内容の中で注目を集めているのは、土地使用権に関する変更です。
土地使用者の権利は、現行の土地法と基本的に同じ方針で維持されます。改正土地法は、ベトナム系住民を含む土地使用者の権利の修正、補足、拡大を規定しています。
具体的には、海外在住ベトナム人の土地利用に関する権利と義務について、ベトナム国籍を有する海外在住ベトナム人が、国内のベトナム人（国内個人）と同様に、土地に関する完全な権利（居住地の権利だけでなく）を有するよう指導を完了し、海外在住ベトナム人に対しては現行法と同様の政策を維持することで、投資の促進、海外在住ベトナム人からの国内送金の誘致に貢献します。
ベトナム国籍法第3条第4項の規定によれば、海外に居住するベトナム系の人々とは、かつてベトナム国籍を有し、出生時の血統により国籍が確定し、その子や孫が海外に永住し居住しているベトナム人を指します。
したがって、かつて海外でベトナム国籍を有していた人々の子孫は、たとえベトナム国籍を持っていなくても、国内のベトナム国民と同様に、土地に関する完全な権利を有していると簡単に理解できます。
土地使用権主体の拡大に伴い、本法は国が土地使用料を課して土地を交付する対象も拡大しました。2013年土地法第55条における国が土地使用料を課して土地を交付する主体の継承に基づき、改正土地法第119条は、国が土地使用料を課して土地を交付する対象をいくつか追加しました。
ベトナム系の人々に関連する2件を含む:
まず、海外に居住するベトナム系住民と外国投資資本を持つ経済組織には、住宅法の規定に従って商業住宅プロジェクトを実施するための土地が割り当てられ、国が土地使用料を徴収して土地を割り当てる場合、不動産事業法の規定に従って不動産プロジェクトの譲渡を受けて土地を使用する。
第二に、改正土地法の規定に従って国が土地を干拓する場合、海外に居住するベトナム系の世帯、個人、および人々には、土地の補償により土地が割り当てられます。
この法律ではまた、地区人民委員会が土地使用者および土地に付随する資産の所有者である個人、居住コミュニティ、および海外に居住するベトナム系の人々に対して証明書を発行することも規定されています。
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