多くの場所で土地の価格はマンションの半分ですが、専門家は何と言っていますか?

ハノイ市が発表したばかりの2025年土地価格表によると、多くの地域で、道路や街路に面した場所1の土地区画の価格は、販売中のアパートの価格の半分にすぎません。

Giá đất nền nhiều nơi bằng nửa chung cư, chuyên gia nói gì - Ảnh 1. — 多くの若者は、生活の利便性を最大限に活かすためにアパートに住むことを選択する傾向がある - 写真：NAM TRAN

市場は反転している

ハノイ市は、2024年12月20日から2025年12月31日まで適用される新しい土地価格表を発行したばかりで、それに応じて多くの地域の土地価格は古い土地価格表と比較して3〜4倍に上昇しました。

ハノイで先日発表された土地価格表の新しい点は、都市部と農村部の土地が4つの場所に応じて価格帯で決定されるという点である。場所1は大通りに面した土地、場所2は幅3.5メートル以上の路地に面した土地、場所3は幅2～3.5メートルの路地に面した土地、場所4は幅2メートル未満の路地に面した土地である。

ハノイが発表したばかりの土地価格表を見ると、マンション開発のホットスポットとなっている多くの地域で、土地価格がマンションの床価格よりも低いことが容易にわかる。これは新しい傾向です。なぜなら、長い間、同じ地域の土地の価格はアパートの価格よりも高かったのが普通だったからです。

したがって、メ・チ・ハ地区の土地価格帯（市街地住宅地）は、場所に応じて3,080万〜7,840万VND/ ^m2 、メ・チ・トゥオン地区は2,490万〜7,480万VND/ ^m2 、ミエウ・ダム地区は3,380万〜8,550万VND/ ^m2の範囲となります。

都市部の土地価格範囲は、ミーディン地区で2,940万〜7,480万VND/ ^m2 、フード地区で2,450万〜5,700万VND/ ^m2 、国道32号線沿いのフックディエン地区で2,720万〜6,770万VND/ ^m2 、フォンカン通り地区で2,030万〜4,340万VND/ ^m2です。

一方、レ・ドゥック・トー通りエリア、ミーディン2市街地の多くの通り、国道32号線などの周辺のアパート価格は、1平方メートルあたり7,000万～1^億ドンの間で変動しています。

同様に、アンカンコミューンを通るタンロン大通りのエリアは2,220万〜5,100万VND/ ^m2 、キムチュンコミューンを通るヴァンスアン通りは2,320万〜5,330万VND/ ^m2 、ヴァンカンコミューンを通る70号線は1,390万〜2,720万VND/ ^m2となっている。一方、この地域の中古マンションを含むマンションプロジェクトの販売価格は、1^{平方メートル}あたり4,500万～7,000万ドンの範囲です。

なお、上記エリアのマンション価格と土地価格の差は、一部、上記近隣地域および路線における土地の実際の取引価格、特に道路に面した立地における土地の実際の取引価格に起因しており、その価格はハノイ市が2025年土地価格表で示した価格よりも何倍も高いことを付け加えておく必要がある。

また、市の土地価格表を市場に合わせて調整することは、多くの要素に基づいて検討され、市の投資誘致を確保し、投機や資産の買いだめによる土地取引価格の上昇要因を排除します。

専門家：土地価格とマンション価格の比較は難しい

元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、 Tuoi Tre Onlineの取材に対し、通常、アパートプロジェクトは引き渡し時に完全な居住環境が整っているため、同じエリアの土地価格とアパート価格の差を慎重に評価する必要があると語った。これは、家を建てるために路上で土地を購入することとは異なり、これらの土地には不完全な居住環境がある場合があります。

そのため、マンションの価格メカニズムは土地の価格とは異なり、現在のマンション、特に充実したアメニティを備えた高級マンションは居住者にとって非常に有利です。ヴォ氏は、アパートや土地の販売価格は、居住条件、生活環境、病院、スーパーマーケット、学校などの社会的なアメニティによって決まることが多いと付け加えた。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は次のように語っています。「まず第一に、ハノイとホーチミン市が2025年に新たな土地価格表を発行することのプラス面を認識する必要があります。これにより、土地評価段階にある多くのプロジェクトの法的問題や障害が解消されるでしょう。」

人々の不動産取引においても、土地使用権の移転手続きを行う際に税金や手数料を計算する根拠が存在します。最近、ハノイは市場取引価格を使用して2025年の土地価格リストを作成したため、この価格リストは各エリアの市場価格に密接に従っています。

しかしディン氏は、現在、ハノイの不動産価格は、住宅や事業の需要が大きすぎるのに供給が不足しているため、非現実的かつ仮想的な兆候を示していると指摘した。したがって、多くの投資家は、数十パーセントではなく、2 倍または 3 倍の利益率を築きます。この傾向から、投資家や投機家も追随し、差を楽しむために価格を押し上げ、市場に仮想シグナルを生み出します。

ディン氏によれば、土地価格表を作成するために調査されたエリアでは、最近取引が行われていないことが多く、管理機関が古い取引から合成するため、価格が低くなるという。一方、この地域のアパートは、やや非現実的なほど高い価格で販売されている。

不動産専門家の中には、最近のマンション価格の上昇は、マンションのアメニティをフル活用し、ワンフロアに住み、建築に時間をかけずに済むマンション暮らしを望む若い家族の心理が一因だと考える者もいる。

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出典: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm