取引は停滞しているが、ハノイのマンションの販売価格は依然として「所有物」のように上昇している

（ダン・トリ） - 専門家によると、マンション価格の継続的な上昇により、人々は購入計画を一時的に中断しているという。しかし、取引の難しさにもかかわらず、マンションの販売価格は上昇を続けている。

価格高騰で苦戦する住宅購入者

ダン・トリ記者の調査によると、過去1か月間、 ハノイのマンションの販売価格は上昇傾向を維持し続けている。

ビンホームズ・スマートシティ・プロジェクトにある64㎡の2ベッドルーム住宅が、10月中旬に約42億ドンで売りに出されました。現在までにこのマンションの価格は上昇を続け、46億ドンとなっています。

また、タンロン1号棟プロジェクトでは、87㎡、2ベッドルームのアパートメントが10月初旬に57億ドンで販売開始されました。しかし、このアパートメントの価格は現在60億ドンに値上げされています。

調査機関のデータによると、ハノイ市場全体の主要アパートの平均販売価格は、2022年初頭の1平方メートルあたり4,000万ドンから、今年第3四半期には1平方メートルあたり約7,200万ドンまで大幅に上昇した。

特に、今四半期に新規オープンしたプロジェクトの平均価格は、約7,000万VND/m2（VATおよび管理費を除く）に達しました。これは、今四半期に新規オープンしたアパートの供給が主にハイエンドおよび高級セグメントで記録され、市場シェアの100％を占めたためです。

家を買う必要に迫られたグエン・ヴァン・グーさん（ ナムディン省出身）は、過去3ヶ月間、家族でナム・トゥー・リエム区とハ・ドン区の多くのアパートを視察してきたという。グーさんは30億ドンで、65～70平方メートル、2ベッドルームのアパートを購入する予定だが、見れば見るほど「アパート価格のマトリックス」に囚われているように感じているという。

「売れ残っている同じアパートですが、オーナーの提示価格は以前より高くなっています。例えば、ミーディン（ハノイ市ナム・トゥー・リエム）にある68㎡の住宅は、9月に約33億ドンで売りに出されていました。ところが、同じ住宅がオーナーによって37億ドンで売りに出されているのです」と彼は語った。アパートの価格は常に変動しているため、ング氏は住宅購入の計画を一時的に中断し、価格が落ち着くのを待っている。

あるいは、 バクザン省出身のトラン・ヴァン・クオン氏のように、ここ2ヶ月間、家族でハノイの多くのアパート物件を視察してきました。しかし、オーナーが提示するアパートの売値が急激に高騰していることに、クオン氏は衝撃を受けました。

販売価格が急騰したため、住宅購入の計画を中止した人もいた（イラスト：トラン・カン）。

10日前、クオン氏はハノイ市ホアンマイ区にある72㎡、2ベッドルームのアパートのオーナーから、43億ドン（1㎡あたり6,000万ドン）の見積もりを提示されました。しかし最近、このアパートのオーナーから、価格が47億ドンに値上がりしたとの連絡を受けました。

「マンション価格の急騰で、今買うべきか、それとも落ち着くまで待つべきか迷っています。今買うと、すでに値上がりしているので、また下がるかもしれません。買わなければ、マンション価格がさらに上昇し続けるのではないかと心配です」と彼は語った。

市場調査会社のデータによると、2021年第1四半期の全国のマンション平均販売価格は1平方メートルあたり3,500万ドンでした。2024年第3四半期には5,100万ドンまで上昇しました。つまり、4年間でマンション価格は45%上昇し、年間10%以上の上昇率となっています。

なぜアパートの価格は「熱狂的」なのでしょうか?

不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、マンション価格の急騰には多くの理由があると語った。

まず、不動産市場は循環的な動きをしています。特に、マンション価格は回復期にある市場の特性上、上昇傾向にあります。当ユニットは2024年半ばに、各不動産タイプの回復を予測しましたが、その中で最も回復が早いのは住宅物件です。

困難な時期を経て、不動産市場における投資家の心理は非常に弱くなっています。投資における最大の懸念は、不動産価格の下落ではなく、商品の流動性の低下です。そのため、投資家は現在、一定の法的地位があり、キャッシュフローがあり、少なくともアパートのように賃貸可能な物件を求めています。

2つ目の理由は、需要が非常に大きいにもかかわらず、供給が市場の需要を満たしていないことです。例えば、ハノイでは毎年約10万～17万戸の新築マンションが必要とされていますが、年初からの供給は約3万戸にとどまり、2023年には約1万戸にとどまります。

同時に、都市部の人口密度は非常に高くなっています。韓国や中国など、交通網が整備され、各省や都市への移動が便利な国もありますが、それでも人々は依然として大都市に住み、働いています。ベトナムも例外ではありません。大都市で住宅を購入することは、決して容易ではありませんでした。人口が集中するにつれて、価格水準を下げることは非常に困難になっています。

さらに、不動産商品は高価格帯のセグメントへの集中が高まっています。その証拠として、2020年初頭には、ハイエンドセグメント以上（1平方メートルあたり5,500万VND以上）の供給量は総供給量の約6%に過ぎませんでした。しかし、今年第3四半期には、これらの商品が約60%を占めるまでに至りました。

専門家によると、市場における供給が少ない状況で、法的問題を取り除き、製品を発売した後、投資家は主に中価格帯以上（価格が3,500万VND/m2以上）のセグメントに焦点を当てています。

「プロジェクトの立ち上げには長い時間がかかり、土地の価格は毎日上昇し続けている。そのため、投資家が中価格帯以上のアパートを発売することを決めるのは理にかなっている」とクオック・アン氏は語った。

ハノイのアパート（写真：ドゥオン・タム）。

3つ目の理由は、市場心理的な要因です。具体的には、マンション価格がそれほど上昇していないときは、人々は価格が下がるのを待つ傾向があります。しかし、価格が10～20%上昇すると、価格がさらに上昇するのではないかと恐れ、誰もが購入に走ります。これが心理的な打撃となり、市場の反発を引き起こします。

「実際、ここ1年ほど市場は非常に活況を呈しています。人々がマンション価格が下がるのを待ちきれず、かなり焦りを感じていることも、その理由の一つです」とクオック・アン氏は結論付けた。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、近年、特にハノイにおいてマンション価格が異常なほど上昇していると評価した。経済状況、市場、そして人々の所得がまだ回復していない中で、この現象は明らかに利益団体の影響を受けている。

「住宅価格は上昇しているのに、取引がない。これは、意図のはっきりしない投資グループによる策略なのかもしれない」とディン氏は率直に語った。

彼によると、これらの利益団体が価格吊り上げを行えるのは、マンションの供給が問題となっているからだ。近年、市場では投資ライセンスが承認された新規プロジェクトが全くない。市場に出回っているプロジェクトは主に古いプロジェクトで、売買が繰り返されている。供給は不足し、質も低く、一般住宅や低所得者向けの供給は極めて少なく、商品構成も適切ではない。

さらに、新規供給物件の多くは、高い投資コストと土地価格を伴いながら、高い完成度で建設され続けています。投資家も以前よりも高い収益を期待しているため、プライマリーマンションの価格水準はなかなか下がりません。プライマリー市場におけるマンション価格の高騰は、セカンダリー市場の価格も大幅に上昇させる要因となっています。

現在、年初からマンション価格が継続的に上昇しているため、住宅購入者の心理は徐々に低下している。

アパートの取引は鈍化しているが、短期的には減少は難しいと予想される（写真：トラン・カン）。

EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイのマンション価格が最近高騰しているのは、需要と供給の乖離によるもので、現時点ではピークを超えていると述べた。

「私の友人グループには高収入の人がいるが、現在のアパートの価格を見ると、皆高すぎる、価値に見合っていない、非常に入手困難だと考えている」と彼は語った。

マンション価格が高騰しているため、多くの人が価格が妥当ではないと考え、住宅購入を先延ばしにしています。そのため、マンションの流動性は最近非常に低くなっています。トアン氏は、今後年末にかけてマンション価格がこれ以上上昇することはほとんどないと予測しています。しかし、早く売却するために値下げ資金が必要な場合を除き、マンション価格が下落することも非常に難しいでしょう。

グエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイのマンション価格を引き下げるには、社会住宅建設プロジェクトの進捗を加速させる努力が必要だと述べた。計画ツールの有効活用、計画調整、そしてより多くのクリーンランド基金の配分を通じて、供給を積極的に調整し、投資家が計画策定後速やかに社会住宅プロジェクトを実施できるよう支援する。

長期的には、特にマンション価格、そして住宅製品全体の価格を安定させるためには、政府による積極的な関与が必要です。特に、交通インフラの整備を継続的に推進し、衛星地域から都心部への移動時間を短縮することで、郊外からの供給が住宅価格の低下につながるでしょう。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm