取引は停滞しているが、ハノイのマンションの販売価格は依然として「所有物」のように上昇している

（ダン・トリ） - 専門家によると、最近、マンション価格が継続的に上昇しており、人々が購入計画を一時的に保留にしているという。しかし、取引の難しさにもかかわらず、アパートの価格は上昇し続けています。

価格高騰で苦戦する住宅購入者

ダン・トリ記者の調査によると、過去1か月間、 ハノイのマンションの販売価格は上昇傾向を維持し続けている。

10月中旬、ビンホームズスマートシティプロジェクトの2ベッドルームの64平方メートルの住宅が約42億ドンで売りに出されました。現在までにこのアパートの価格は46億ドンまで上昇し続けています。

また、タンロン1号プロジェクトでは、面積87平方メートル、2ベッドルーム設計のアパートが10月初めに57億ドンで販売される予定だった。しかし、現在までにこのアパートの価格は60億ドンまで上昇しました。

調査機関のデータによると、ハノイ市場全体の主要アパートの平均販売価格は、2022年初頭の1平方メートルあたり4,000万ドンから、今年第3四半期には1平方メートルあたり約7,200万ドンまで大幅に上昇した。

特に、今四半期に新規オープンしたプロジェクトの平均価格は、約7,000万VND/m2（VATおよび管理費を除く）に達しました。これは、今四半期に新規オープンしたアパートの供給が主にハイエンドおよび高級セグメントとして記録され、市場シェアの100％を占めたためです。

家を買う必要のあるグエン・ヴァン・グーさん（ ナムディン出身）は、過去3か月間、家族でナム・トゥー・リエム区とハ・ドン区の多くのアパートを継続的に見に行っていたと語った。ング氏は30億ドンで、約65〜70平方メートル、2ベッドルームの設計のアパートを購入する予定だが、物件を見に行けば行くほど、「アパート価格のマトリックス」に捕らわれているように感じる。

「同じ未販売のマンションですが、オーナーの提示価格は以前より高くなっています。例えば、ミーディン区（ハノイ市ナム・トゥー・リエム区）にある68平方メートルの住宅は、9月に約33億ドンで売りに出されました。オーナーは今もこの住宅を37億ドンで売りに出しています」と彼は述べた。マンションの販売価格が「変動」し続ける中、ング氏は住宅購入の計画を一時保留し、価格が落ち着くまで待った。

あるいは、トラン・ヴァン・クオン氏（ バクザン省出身）が言うように、彼の家族は過去 2 か月間、ハノイの多くのアパート プロジェクトの家を見に行ってきました。しかし、家主が提示したアパートの販売価格がどんどん高騰していたため、クオンさんはショックを受けた。

売り出し価格が急騰したため、住宅購入の計画を中止した人もいる（イラスト：トラン・カン）。

10日前、クオン氏はハノイのホアンマイ区にある、面積72平方メートル、2ベッドルーム設計のアパートの所有者から43億ドン（1平方メートルあたり6000万ドン相当）の見積りを提示された。しかし最近、このアパートの所有者はクオン氏に、価格が47億ドンに上昇したと伝えた。

「マンション価格の急騰を見て、今買うべきか、それとも落ち着くまで待つべきか迷っています。今買うと、以前からかなり値上がりしているので、また値下がりするかもしれません。買わなければ、マンション価格がさらに上昇し続けるのではないかと心配です」と彼は語った。

市場調査機関のデータによると、2021年第1四半期の全国のマンションの平均販売価格は1平方メートルあたり3,500万ドンだった。 2024年第3四半期までに販売価格は5100万VND/m2に上昇する予定です。つまり、4年間でアパートの価格は45％上昇し、毎年10％以上上昇したことになります。

アパートの価格がなぜ「高騰」しているのか？

不動産専門家のグエン・クオック・アン氏は、マンション価格の急騰には多くの理由があると語った。

まず、不動産市場は循環的です。具体的には、市場が回復期にあることから、マンション価格が上昇しました。以前、当部門は2024年半ばに各不動産タイプの回復を予測しており、最初に回復するのは住宅商品になると予想しています。

困難な時期を経て、不動産市場における投資家の心理は非常に弱くなっています。投資をする際に最も恐れるのは、不動産価格の下落ではなく、商品の流動性が低下することへの恐れです。そのため、投資家は現在、一定の法的地位、キャッシュフローがあり、少なくともアパートのように賃貸できるタイプの不動産を探しています。

2 番目の理由は、需要が非常に大きいのに対し、供給が市場の需要を満たしていないことです。例えば、ハノイでは毎年約10万〜17万戸の新築マンションが必要とされているが、年初からの供給は約3万戸、2023年には約1万戸にとどまる見込みだ。

同時に、都市部の人口密度は非常に高くなっています。韓国、中国などの国では交通システムが充実しており、すべての省や都市への旅行に便利ですが、人々は依然として主に大都市に住み、働いています。ベトナムも例外ではありません。大都市で家を買うのは決して簡単なことではありません。人が集まるほど価格水準が下がりにくくなります。

さらに、不動産商品は高価格帯のセグメントにますます集中するようになっています。その証拠として、2020年初頭には、ハイエンドセグメント以上（価格5,500万VND/m2以上）の供給量は総供給量の約6％に過ぎなかった。今年の第3四半期までに、これらの製品が約60％を占めました。

専門家によると、市場における供給が少ない状況で、法的問題を取り除き、製品を発売した後、投資家は主に中価格帯以上（価格が3,500万VND/m2以上）のセグメントに焦点を当てています。

「プロジェクトの立ち上げには長い時間がかかり、土地の価格は毎日上昇し続けている。そのため、投資家が中価格帯以上のアパートを発売することを決めるのは理にかなっている」とクオック・アン氏は語った。

ハノイのアパート（写真：ドゥオン・タム）。

3番目の理由は市場心理です。具体的には、アパートの価格があまり上昇していない場合、人々は値下げを待つ傾向があります。しかし、価格が10～20％ほど上昇したのを見て、価格がさらに上昇するのではないかと恐れたため、皆が買いに殺到しました。これにより心理的な打撃が加わり、市場は再び急騰した。

「実際、この1年間、市場は非常に活況を呈しています。そのため、マンション価格が下がるのを待ちきれず、人々がかなり焦りを感じていることも、この理由の一つです」とクオック・アン氏は結論付けた。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、近年、特にハノイでマンション価格が異常に上昇していると評価した。この現象は、経済状況、市場、人々の収入がまだ回復していない中で、利益団体の影響を受けていることは間違いありません。

「住宅価格は上昇しているのに、取引がない。これは、意図のはっきりしない投資グループによる策略なのかもしれない」とディン氏は率直に語った。

同氏によれば、これらの利益団体は、アパートの供給に問題があるという事実を利用して、価格を高騰させる策略を実行することができるという。近年、市場では投資ライセンスが承認される新たなプロジェクトは存在しません。市場に出ているプロジェクトは主に古いプロジェクトであり、再び売買されています。供給は不足しており、品質も悪く、一般の人々や低所得者向けの供給は非常に少なく、製品構造も適切ではありません。

また、新規供給の多くは、投資コストや土地コストが高いにもかかわらず、高い水準で完成しており、投資家もこれまでより高い収益を期待しています。したがって、プライマリーマンションの価格水準が下がることは非常に困難です。一次市場でのマンション価格の高騰により、二次市場での価格も急騰した。

現在、年初からマンション価格が継続的に上昇しているため、住宅購入者の心理は徐々に緩和している。

アパートの取引は鈍化しているが、短期的には減少は難しいと予想される（写真：トラン・カン）。

EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、最近、ハノイのアパート価格が高騰しているのは需要と供給の差によるものだと語った。今のところ、ハノイのアパートの価格は最高値を超えています。

「私の友人グループには高所得者がいるが、現在のアパート価格を見ると、皆高すぎる、価値に見合っていない、非常に入手困難だと考えている」と彼は語った。

アパートの価格は非常に高いため、価格が手頃ではないと考えて、住宅購入の計画を延期している人が多くいます。そのため、最近はアパートの流動性が非常に低くなっています。トアン氏は、今から年末まで、マンション価格がこれ以上上がることはほとんどないと予想している。しかし、早く売却するために値下げ資金が必要な場合を除き、マンション価格が下がるのは非常に難しいでしょう。

グエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイのアパート価格を下げるには、社会住宅建設プロジェクトの進捗を加速する努力をする必要があると述べた。計画ツールを効果的に使用し、計画を調整し、追加のクリーンランド基金を割り当てることで、供給を積極的に規制し、計画が確立され次第、投資家が社会住宅プロジェクトを実施できるようにします。

長期的には、特にアパートの価格、そして住宅製品全般を安定させるためには、政府の強力な関与が必要です。特に、交通インフラの整備を引き続き推進し、衛星地域から都心部までの移動時間を短縮するとともに、郊外地域からの供給により住宅価格の低下を図ることが必要である。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm