価格は上昇し続けている
不動産市場全体が厳しい状況にあるにもかかわらず、マンション価格は近年継続的に上昇しています。そのため、不動産市場は2023年の最後の数ヶ月で「底値を試す」ような「つまずき」を見せましたが、実際の住宅ニーズに応える不動産セグメント、特にマンションタイプは回復し、再び成長の波に乗り、困難な市場期間を通して成長の勢いを維持しました。
具体的には、ベトナム不動産協会（VARS）の調査データによると、近年、マンション価格は毎年平均2桁の上昇を見せています。2023年だけでも、 ハノイのマンション価格指数は年末時点で年初比16パーセントポイント上昇しました。
手頃な価格帯および中価格帯のアパートの価格は、長年にわたって着実に上昇しています。
一方、ホーチミン市でも、この指数は2023年第3四半期以降、セカンダリー市場における高級物件の価格が徐々に下落したことから、再び成長サイクルに入りました。全国のマンションの平均プライマリー販売価格も高騰しており、新規供給物件は主に4,000万VND/㎡を超える物件で、手頃な価格帯のマンションはほとんど見られません。
都市部のマンション開発プロジェクトは常に新たな価格水準を設定しており、住宅街にある新築・中古マンションの賃貸価格は依然として上昇を続けています。特に2022年半ば以降は、パンデミックのピーク時に賃貸契約が満了し、双方に需要があれば更新されるため、価格が上昇傾向にあります。多くのマンションの価格は、パンデミックのピーク時と比較して最大40%上昇し、2022年半ばと比較して約20%上昇しています。
VARSの情報によると、ハノイのアパート賃貸価格は近年比較的力強く上昇しており、特にスタジオタイプ（1ベッドルームのアパート）の利益率は、より大きなアパートの2倍にも達している。
具体的には、ロンビエン地区では、スタジオアパートメントが月額700万～800万ドンで賃貸されており、昨年の同時期に比べて10～15％増加し、2022年と比較して約30～40％増加しています。家具付きの2ベッドルームアパートメントは価格が高く、同時期と比較して約10％の増加にとどまり、月額約1,000万～1,100万ドンとなっています。
グリーンベイ・メートリ・プロジェクト（ナム・トゥ・リエム）では、家具付きワンルームマンションの賃料が現在約1,000万ドン（約10億円）で提供されており、2ベッドルーム・マンションは1,400万～1,600万ドン（約15%）で、同時期と比べて約15%上昇しています。他の地区のマンションの賃料も同様に上昇しています。
同様に、ホーチミン市でも、アパートの賃貸価格が近年、特に都心部でわずかに上昇し始めており、一般的には月額50万ドンから100万ドンの範囲となっています。それ以前の2023年半ばには、ホーチミン市のアパートの賃貸価格は横ばいで推移していましたが、パンデミック終息後の急騰を経て、一部の大型アパートではわずかに下落しました。
例えば、1区のビンホームズ・ゴールデンリバーにある1ベッドルーム・アパートメントの賃料は、旧契約の満了時に月額1,500万ドンから2,000万ドンに上昇しました。家主が新価格を発表すると、すぐに入居者が見つかりました。サンライズ・リバーサイドやニューサイゴン（ニャーべー地区）など、中心部から離れたプロジェクトでも、入居需要の急増により、アパートメントの賃料が上昇しました。
VARSは、手頃な価格の住宅の供給が増えると、アパート価格は少なくともあと1年間は10％前後の上昇傾向を続けると予想している。
多くの若者は家を借りることを選択します。
アパート価格の高騰により、大多数の人にとって住宅所有がますます困難になっている今、多くの家庭は賃貸という選択肢を選んでいます。住宅ローンを含む融資金利は低下しているにもかかわらずです。
しかし、不安定な経済状況により将来の仕事や収入に不安を抱えている多くの家庭にとって、住宅購入のための借入と毎月のローン返済は依然として大きな負担となっています。FDIプロジェクトを通じてベトナムに来る外国人専門家の数が大幅に増加したことで、賃貸住宅の需要は引き続き堅調に増加すると予想されます。
若い世代は安定した収入があれば、リーズナブルで安心の分割払いでマンション購入を選択できる。（イラスト写真）
特に、消費者動向が大きく変化する中で、ベトナム人口の47%を占めるミレニアルZ世代は、生活の質を向上させるために、ライフスタイル、住環境、そしてユーティリティシステムをより重視しています。
彼らは主に、充実した設備とより良い生活環境を備えたアパートに住むことを選択します。これは、同価格帯の土地では得られないものです。この世代にとって、戸建て賃貸も重要な選択肢です。
賃貸需要は依然として上昇傾向にあるものの、住宅供給、特にアパートの供給が継続的に減少しているため、供給が不足しており、賃貸価格が上昇しています。VARSのデータによると、2022年上半期の全セグメントの新築アパート供給数は22,700戸を超え、2021年の同時期と比較して半分以下となっています。市場で取引（売買、賃貸）されているアパートの半分以上は、以前に提供されたプロジェクトのアパートです。
マンション投資が「消費者資産」の時代は終わった
VARSによれば、最近、マンションの売買価格や賃貸価格が継続的に上昇していることも、マンション投資は「消費者資産」であるという固定観念を覆しているという。
かつて、アパートは利益の出ない取引で、損失ばかりが続くと考えられていたため、流動性が高く収益性の高い住宅地への投資が最適な解決策とされていました。しかし、今日では、アパートに投資して賃貸に出すことが大都市で人気のトレンドとなっています。これは、毎月の家賃収入から貯蓄よりも高い安定したキャッシュフローを得られるだけでなく、価格上昇の可能性もあるためです。
VARSは、賃貸価格は引き続き上昇するものの、そのペースは鈍化すると予測しています。生産活動と事業活動が徐々に回復し、主要都市で住宅需要が高まっているため、マンション市場の見通しは明確になりつつあります。
アパートの賃貸価格が高騰する中、長期賃貸を必要とする人々は適切な判断を下す必要があります。安定した収入があれば、若い世代はリーズナブルで安全な分割払いプランのアパートを購入するという選択肢があります。
具体的には、今日の市場では、一部の大手投資家が、家賃相当額の分割払いで若者の住宅購入を支援する政策を打ち出し始めています。金利上限の確保を約束することで、住宅購入者は変動金利に伴う「リスク」を回避できるようになります。
N.Giang
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