社会住宅のための融資源の開放

したがって、社会住宅開発を支援するための融資のための信用資本を解放することは、現在の銀行システムだけでなく信用機関の重要な任務であると考えられています。

3つの社会住宅クレジットプログラムの現状

ベトナム国家銀行のファム・クアン・ズン副総裁によると、ベトナム国家銀行は現在、社会住宅開発に関連する3つの融資プログラムの実施を委託されている。具体的には、120兆VND規模のプログラムには、これまでに9つの銀行が参加登録しており、融資額は145兆VNDに達し、120兆VNDの上限を超えている。

実施されている2つ目のプログラムは、35歳未満の人々を対象とした融資です。3つ目のプログラムは、社会住宅の開発と管理に関する住宅法のいくつかの条項を詳述した政府法令第100/2024/ND-CP号（2024年7月26日付）に基づく社会住宅融資です（融資額の上限は社会住宅の売買契約または割賦販売契約金額の80%、金利は貧困世帯向け融資の金利と同等です）。

120兆ドンの融資パッケージだけでも、国家銀行は融資機関に対し、当初の年8.7％から投資家向け6.4％、住宅購入者向け5.9％へと貸出金利を引き下げるよう6回要請しており、これは貧困世帯向け融資金利（年約6.6％）よりもさらに低い水準となっている。

その結果、商業銀行は41件の社会住宅プロジェクトに8兆3,000億ドンの融資を約束しましたが、これは全体の約5.7%に過ぎません。さらに、社会政策銀行は政令100号に基づき、19兆ドンを超える社会住宅融資の残高を抱えています。

145兆ドン（約1兆ドン）相当の社会住宅向け融資プログラムに参加している銀行は、 Agribank 、VietinBank、Vietcombank、BIDV、HDBank、VPBank、Techcombank、TPBank、MBの9行であることが分かっています。これらの銀行は、35歳未満の人々が社会住宅を購入するための融資を受ける際に、優遇金利による独自の政策を設けています。優遇金利は通常、4つの国営商業銀行（Agribank、BIDV、Vietcombank、Vietinbank）のドン建て中長期融資の平均金利よりも年1%低く、国家銀行の規定と方針（金利は6ヶ月に1回再発表）に従っています。

35歳未満の顧客や、住宅の購入、建設、修繕のためにローンが必要な顧客向けの優遇プログラムには、MB、HDBank、BIDV、Sacombank、SHB 、ACBなどの商業銀行が積極的に参加しています。

貸出金利の調整が必要

銀行2.jpg — ベトナム投資開発商業銀行における顧客向け金利相談の様子。*写真：ド・タム*

一定の成果は達成されているものの、社会住宅開発を支援する信用プログラムの融資実行速度は、多くのボトルネックにより、実際には促進されていません。信用政策が金利引き下げに留まり、実施を支援するメカニズムが欠如している場合、資金調達は極めて困難になるでしょう。多くの融資パッケージの実施は前向きな兆候ですが、供給側の根本原因が解決されなければ、優遇信用政策の効果促進も困難になるでしょう。

専門家によると、社会住宅への優遇融資プログラムの実施には依然として多くの障壁があるという。具体的には、社会住宅の供給が依然として不足しており、需要を満たしていない。土地資金の不足、複雑な法的手続き、低い収益性などから、多くの投資家が関心を示さない。プロジェクトの承認プロセスは遅く、市場を惹きつけるのに十分な規模の製品が生まれていない。融資対象となる最高収入は個人で月1,500万ドン、世帯で月3,000万ドンと定められており、多くの地域の実情に合致していないため、借り手の選定基準にも難しさがある。

そのため、多くの専門家は、社会政策銀行が適用している年率6.6％の金利が一部の商業銀行の融資金利よりも高いため、国立銀行が収入基準を再調整し、融資金利を再検討することを推奨しています。

借り手側では、120兆ドン規模の社会住宅融資や35歳未満の若者向けの融資の金利が依然として高く不安定なため、ほとんどの低所得者層が融資を受けることが困難となっている。

専門家は、借り手に社会住宅融資パッケージを提供する提案に加え、政府は商業銀行に対し、最大でも年利3%程度の非常に低い優遇金利で資本を提供し、銀行が年利5%程度の再融資を行えるようにする必要があると指摘した。銀行システムは、長期にわたる安定した金利、透明性の高い融資手続き、そして不当利得を防ぐための厳格な監視メカニズムという3つの要素を同時に満たす必要がある。つまり、資本、プロジェクト、借り手という3つの要素の関係を再定義し、さらに重要な点として、承認プロセスを短縮し、記録管理にデジタル技術を活用し、書類作業を削減する必要があるのだ。

最近、建設省は社会住宅の購入者と賃借者に対する優遇融資金利の引き下げも提案しました。現在、適用される金利は年6.6%で、これは各期間の貧困世帯への融資金利と同等です。しかし、この金利は他の多くの優遇融資制度よりも高く、多くの借り手にとってコストバランスの確保が困難になっています。

建設省によると、社会住宅の購入または賃貸のための融資金利は年5.4%に引き下げられる。住宅の建設、改築、修繕のための融資金利については、首相が定める期間ごとに貧困世帯への融資水準に応じて引き続き適用される。

出典: https://hanoimoi.vn/khoi-thong-nguon-tin-dung-cho-nha-o-xa-hoi-716171.html