不動産価格のコントロール：不動産市場を冷やす解決策

ホーチミン市建設局は、不動産事業者に対し、プロジェクト情報、取引、所有権の公開に関する法規制を厳格に遵守するよう求める文書を発行しました。2023年不動産事業法および政令94号、96/2024/ND-CPの精神に基づき、事業者は事業開始前にプロジェクト情報を公開し、取引状況を書面および電子ファイルで報告し、データの正確性に責任を負わなければなりません。

迂回行為の禁止、ブローカーへの認可

特に注目すべきは、この文書が、投資家が他の組織または個人に住宅またはプロジェクトにおける土地使用権の保証金、売買、譲渡、リース購入の契約締結を委任することを厳しく禁止していることです。投資家は、取引条件を満たしていることを国家管理機関に書面で通知した後にのみ、将来の住宅の売却またはリース購入を行うことができます。

建設局がこの文書を発行する以前、ホーチミン市では多くのプロジェクトが認可を受けて販売されていました。多くのF2およびF3仲介フロアは顧客から手付金を受け取っていましたが、プロジェクトは建設許可を取得しておらず、法的要件も満たしていませんでした。北部の多くの顧客は「善意の手付金を支払う」ためにホーチミン市に飛んできましたが、実際には投資家と契約を締結していませんでした。

最近行われたあるプロジェクトのオープニングで、ホーチミン市タンフン区在住のロアンさんは、5,000万ドンの「善意の手付金」を床を通して支払い、その後、マンション価格の10%を追加で支払ったが、これはあくまでも仲介業者を通してであり、投資家とは直接関係していなかったと語った。「普通の手続きだと思っていたのですが、後で聞いてみたら、私には売り出し資格がないことが分かりました」と彼女は語った。

ホーチミン市のある不動産会社の取締役は、長年にわたり多くの投資家が、顧客から預かり金を受け取る権限を仲介フロアに与えることで「脱法」を試みてきたことを認めた。マーケティングとコミュニケーションを通じたこの「近道」により、顧客は投資家と直接接触することなく、取引フロアの存在のみを知ることになる。

経済専門家のトラン・グエン・ダン博士によると、投資家が仲介手数料を踏み倒して「脱法」的に資金調達を行う状況は長らく存在してきたという。「多くのプロジェクトでは、売買契約締結前にマンション価格の90～95%まで動員されています。管理会社は状況を把握しながらも、実際には対応しておらず、市場を歪め、仮想需要とFOMO（取り残される恐怖）心理を生み出しています」とダン博士は分析した。

彼によると、このアプローチは不動産価格を高騰させるだけでなく、買い手側にリスクを負わせることになる。なぜなら、万が一何か問題が発生した場合、買い手は保証金か銀行利息しか返金されず、投資家は元金をそのまま保有し続けることになるからだ。「過去の市場で発生したいくつかの大きな問題から得られた、高くついた教訓は、依然として警告として価値がある」と彼は強調した。

同時に、不動産価格統制メカニズムに関する政府の決議案も注目を集めている。この決議案では、不動産管理機関は、不動産取引を国営の取引フロアを通じて行うことを義務付けるとともに、2軒目、3軒目のマンションを購入する借り手への融資を厳格化することを提案している。さらに、この決議案は、手頃な価格の商業住宅の開発を奨励し、中価格帯のマンションの供給を拡大することで、実際の住宅需要に対応しようとしている。

DKRAコンサルティングのコンサルティング担当副社長、ヴォ・ホン・タン氏は、DKRAグループの調査によると、過去に新規物件を購入した顧客の最大70%が投資目的で、そのうち50%～60%が既に2軒目のアパートを所有しており、20%以上が3軒目以上のアパートを所有していると述べた。しかし、投機的な需要を抑制し、価格を抑制し、市場を本来の価値に戻すために、信用引き締めを行うべきかどうかも検討する必要がある。

また、この政策が実施されれば、不動産セクターへの銀行融資は緩やかに増加し、市場流動性は約30%低下する可能性があると指摘した。「投機家は慎重に検討する必要がある一方で、真のニーズを持つ人々はより適切な商品にアクセスできるようになるだろう」とタン氏は述べた。

Kiểm soát giá nhà đất, cách nào? - Ảnh 1. — ホーチミン市の不動産プロジェクトについて学ぶ顧客。写真：TAN THANH

同期した長期的なソリューションを実装する

ヴォ・ホン・タン氏は、投機を抑制するための不動産税政策を支持しているものの、政府と各省庁・機関には、ロードマップを策定し、慎重な計算に基づいた段階的な実施計画を策定し、突発的な適用を避けるべきだと期待している。「不動産は他の分野に大きな影響を与える産業であるため、税制が急激に強化されれば、市場は強く反応し、流動性や経済全体の成長に影響を与える可能性があります」とタン氏は述べた。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長ファム・ヴィエット・トゥアン博士によると、不動産取引税は投機を制限する効果的な手段だという。

彼は、不動産の保有期間に応じて税金を適用することを提案した。12ヶ月未満の保有の場合は売却価格の20%、12ヶ月から36ヶ月の場合は10%、36ヶ月から60ヶ月の場合は5%、60ヶ月を超える場合は現行の2%を維持する。「この税率は、法的な抜け穴を避けるため、認可された売買にも適用されるべきだ」とトゥアン氏は述べた。

この課税方法は、現状では適切ではないオンライン公開取引所を介した取引を強制するよりも、よりシンプルで適用しやすいと考えている。「保有期間に基づく課税は、乱発的な取引を制限するのに役立ちますが、市場を歪めることはありません。短期投資者は高い税金を支払う一方で、長期保有者は優遇措置を受けることになります。これは公平かつ合理的です」とトゥアン氏は強調した。

さらに、トゥアン氏は、土地を投機対象ではなく生産手段として捉え、時間の経過とともに下落する傾向のある土地価格表を作成することを提案した。土地価格が適切に管理され、柔軟な取引税が組み合わされば、市場は真の価値に戻り、人々が住宅を購入する機会が生まれ、社会保障の安定にも貢献するだろう。

トラン・グエン・ダン博士によると、投機への対策は同時進行かつ長期的に取り組む必要があり、一夜にして解決できるものではない。ダン博士は、課税に加えて、信用と行政手段を組み合わせる必要があると考えている。「借り手には信用スコアを設定し、銀行には管理への参加を義務付ける必要がある。セカンドホームを購入する借り手には、より高い金利と低いローン比率を適用すべきだ。例えば、セカンドホームは50%、サードホームは30%に抑えるといった具合だ」とダン博士は提案した。

ダン博士はまた、顧客が税金逃れのために親族に自分の名前を使うよう依頼した場合、その名前を使った本人も、借入制限や次回の購入時に課税されるなどの結果を負わなければならないと強調した。「公平性を確保し、法的な抜け穴を回避するために、管理機関、銀行、税制の間で連携が必要です」と付け加えた。

ダン氏によると、これは市場の安定化に向けて、省庁、支部、地方自治体間の連携を図りながら、5～10年規模のロードマップが必要となる問題です。「不動産価格が下落し、安定するには、税制や信用政策からプロジェクトの合法性までを同期させる必要があります。真のニーズを持つ人々が容易に住宅にアクセスできるようになれば、投機は自然に減少するでしょう」とダン氏はコメントしました。

価格上昇は投機だけによるものではない。

トラン・グエン・ダン博士は、不動産価格の高騰の原因は投機だけでなく、法的手続きの長期化でもあると率直に指摘した。「多くのプロジェクトは手続き完了に7～8年かかり、資本コストの増加につながります。コストが増加すると、企業はそれを補うために販売価格を引き上げざるを得なくなり、最終的な購入者は損害を被ります。したがって、政府はプロジェクト承認プロセスにおける各段階と各機関の責任を明確に定義し、時間を短縮し、コストを削減する必要があります」とダン氏は述べた。