将来の住宅のための2つの預金オプションを組み合わせる提案

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ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、将来または既存の不動産を購入するための保証金に関する規制に関して、2つの選択肢を提供するのは不十分である可能性があり、両方の選択肢を1つに組み合わせることが最善の選択肢であると考えています。

具体的には、「不動産業法（改正案）」の「選択肢1」において、2015年民法第328条第1項の契約履行確保のための保証金の目的に関する該当規定が引用されている。実際には、契約締結後、当事者間で契約内容が綿密に確認され、法令の規定に従って履行されることが多く、契約締結時に保証金が取引の頭金から差し引かれることが多いため、保証人が保証金受取人によって欺瞞される事例は稀である。

法案草案の「選択肢2」は、2015年民法第328条第1項の契約締結を保証するための供託の目的に関する規定に該当しますが、現実には、契約締結前に供託者が供託受取人に騙されて契約を履行せず、供託者に損害を与える状況がしばしば発生しています。

将来の住宅開発のための2つの選択肢を提案する提案、画像1 — 将来の住宅頭金に関する 2 つのオプションを統合すると、利点が促進され、欠点が制限されます。

そのため、HoREA は、「不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、契約履行を確保する目的で規制に従って取引を行った場合に顧客から保証金を徴収できる、または、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第 24 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との合意に従って契約締結を確保する目的で保証金を徴収できる」という方向に統合することを提案しました。

保証金契約には、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格が明記されている必要があります。保証金の上限額は政府の規定に従いますが、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格の10%を超えてはならず、各時期および各不動産の種類における社会経済発展状況に適合していることが求められます。

「オプション1とオプション2はどちらも正しいので、両方のオプションを1つに統合し、契約の締結を確実にし、または契約の履行を確実にするための保証金に関する規制を設けて、不動産、利用可能な住宅、または将来の住宅を購入、賃貸、購入する顧客の正当な権利と利益を保護する必要があります」とHoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は評価しました。

さらに、投資家が保証金を正当な目的で使用することについて厳格な規制を求める声に対し、不動産投資庁は、不動産事業法案第8条第4項が、投資家が本法の規定に従わずに将来の住宅を売却または賃貸することで金銭を徴収すること、また、保証金を含め、購入者から徴収した金銭を将来の住宅や建設工事の賃貸に使用して法律に違反することを禁止しているため、さらなる規制は必要ないと判断した。

さらに、法制度の一貫性と統一性を確保するため、HoREAは2015年民法第328条第1項の改正および補足を提案する。「供託とは、契約の締結または履行を担保するために、当事者の一方が相手方に対し、一定期間、金銭または貴金属、宝石その他の有価物を譲渡することをいう。他の法律に供託に関する規定がある場合には、本法典および関連法の規定が適用される。」

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