公務員の給料では数百年分の給料でしか家が買えない。2025年にはハノイでは手頃な価格の新築マンションがなくなるだろう。

ドンアン、ジャラム、メリン各区には1万2000戸以上の社会住宅が建設される予定で、ビンディン省は多くの社会住宅プロジェクトへの投資家募集の準備を進めている。ビン川沿いの1兆4400億ドンの都市部には、開発用地が割り当てられている。

今週の不動産のハイライトをご紹介します。

「公務員は何百年も家を買えないのに、なぜ社会住宅用に土地を拡張しないのか？」

この質問は、11月21日午前、国会が議場で土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する合意を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案（草案）を審議した際に、代表のグエン・コン・ロン（ドンナイ）氏によって提起された。

グエン・コン・ロン代表がホールで演説した。

ドンナイ代表によれば、不動産市場には現在多くの問題があり、不動産価格は急騰しており、貧困層、労働者、役人、公務員、公務員が家を購入するのは非常に困難になっている。

「有権者は、なぜ国会がこの制度を社会住宅や社会住宅開発には適用せず、商業住宅にのみ適用するのかと疑問を呈しています。もちろん、商業住宅開発への貢献は社会全体のためにもなります。しかし、恵まれない人々には政策がないにもかかわらず、彼らはこの政策を試行することを提案しているのです」とロン氏は振り返った。

一方、ロン代表によると、決議案の具体的な政策では、土地利用の商業住宅建設への転換が問題とならない地域もあると政府は報告している。では、なぜこの試行事業を63省市全てで実施しなければならないのか。対象範囲の検討は不可欠であり、そこまで広範囲に展開することは不可能だとロン代表は強調した。

ロン代表は、決議草案中の影響評価報告書でも土地投機や農地買収など多くの否定的な現象が予測されていると述べ、農地買収の現象は何十年も続いていることを強調した。

ロン氏は、健全な市場を発展させるためには、リスクを回避し、土地収用の合法化を防ぐための解決策が必要だと述べた。特に、森林地、水田、生産地などの取得と転用を防ぐ必要がある。

商業住宅についても懸念を表明したド・フイ・カン議員（ドンナイ）は、「ハザン省からカマウ省にかけて商業住宅が数多くあり、人が住んでいない都市部もある。これらの場所では営業しているとしても、利益を上げるためだけの書類上の売買であり、居住目的ではない。なぜなら、これらの都市部には、行政機関、学校、病院などのインフラ整備が不可欠だからだ」と述べた。

一方、700万、1000万、2000万といった低所得者層は、商業住宅を購入する余裕がありません。真に必要なのは社会住宅です。なぜ土地資金を配分し、社会住宅政策ではなく商業住宅政策を策定すべきではないのでしょうか。 - カーン氏は自身の意見を述べました。

「美しい土地は完全に完成しましたが、完成後には住宅は建たなくなります。私たちは、購入できない、売却できない、あるいは人が住んでいないまま売却されている商業住宅地の負担を取り除こうとしているのです」とドンナイ省の代表は述べた。

天然資源環境省のド・ドゥック・ズイ大臣は代表者たちの意見を報告し、国会が承認票を投じる前に代表者たちの意見を十分受け止め、十分な説明を行うと述べた。

大臣によれば、この決議を公布する目的は、現在の土地法では認められていない商業住宅用地の取得方法を追加することである。

土地法の規定によれば、20ヘクタール以上の市街地開発事業は実施可能である。それより小規模の商業住宅開発事業は、土地の種類の規制により実施できないため、この決議を発出する必要があると大臣は説明した。

ハノイでは2025年に新規の手頃な価格のアパートは販売されない

ワン・ハウジング・センター・フォー・マーケット・リサーチ＆カスタマー・インサイトによると、2025年のハノイの住宅不動産市場は、2016年～2019年のピーク時に相当する3万戸以上の新築マンションが記録されると予測されている。

そのうち、新規供給の48％はハノイ東部エリアからのもので、ビンホームズオーシャンパーク1-2のプロジェクトが占めています。対照的に、西部エリアの供給は主に既存プロジェクトの販売によるものです。

ハノイでは、2025年に販売される新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり約7,200万ドンとなる見込みだ。写真：タン・ヴー

特に、北部地域は、ビンホームズ・グローバル・ゲート都市圏のおかげで、アパート供給市場シェアの 19% を占めると予測されています。

マンション供給は明らかに回復の兆しを見せているものの、OneHousingの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏は、販売価格が下落する可能性は依然として低いと述べています。その理由は、新たに供給が開始されたのは主にハイエンドおよび高級セグメントであるためです。

同社の予測によると、2025年の新築マンションはすべて、ハイエンド（5,000万～8,000万ドン/㎡）およびラグジュアリー（8,000万～2.3億ドン/㎡）のセグメントに分類されます。そのうち、ラグジュアリーマンションは36%を占め、ミッドレンジやアフォーダブルマンションは存在しません。

上記の状況により、2025年に新築オープンするマンションの平均価格は7,200万VND/m2（VATおよび管理費を除く）に達する可能性があり、2022年第1四半期と比較して75％上昇する見込みです。

ドンアン、ジアラム、メリン各区には1万2000戸以上の社会住宅が建設される予定だ。

ハノイ建設局は、社会住宅の開発と管理に関する最近の報告書の中で、市内で実施済みおよび実施中のプロジェクトが69件あると発表しました。2021年から現在までに、8件のプロジェクトが10,270戸で完了し、3件のプロジェクトが部分的に完了しています。

同局によると、来年末までに11件のプロジェクトが完成し、約6,000戸（延床面積345,000平方メートル）に達する見込みだ。2021年から2025年にかけて合計19戸が完成する予定で、市は社会住宅開発計画の目標の78%以上を達成し、延床面積952,000平方メートルに相当する約15,440戸を建設することになる。

現在、ハノイでは社会住宅の供給競争が依然として「遅れている」。写真：タン・グエン

2026年から2030年にかけて、50件のプロジェクトが実施される予定で、延床面積にして約57,200戸、約320万平方メートルに相当します。このうち、市はドンアン区、ジャラム区、メリン区に集中する4～5つの独立型社会住宅地区への投資政策を検討中です。これらのプロジェクトの総面積は200ヘクタールを超え、12,000戸以上の住宅が提供されます。

具体的には、ティエンズオンコミューン（ドンアン地区）に社会住宅地区が 2 か所、コビコミューン（ジアラム地区）に社会住宅地区が集中しているほか、ダイマックコミューン（ドンアン地区）とティエンフォンコミューン（メリン地区）にも社会住宅地区が集中しています。

さらに、ハノイにおける新たな社会住宅の供給は、ファップヴァントゥヒエップ新市街地の学生用住宅を賃貸用の社会住宅に転換することでも行われている。

ハノイにはトゥオンティンとソクソンにさらに3つの工業団地が建設される予定です。

ハノイ市人民評議会は11月19日午後に開催された特別会議で、トゥオンティンとソクソンに総面積約635ヘクタールの工業団地3カ所を建設する計画作業を承認した。

したがって、最初のプロジェクトはトゥオンティン地区のバックトゥオンティン工業団地です。計画面積は、ヴァンビン、リエンフオン、ニンソー各コミューンにまたがる約137ヘクタールです。

このプロジェクトは、農業を支える生物産業、農産物加工、機械工学、電子工学、産業発展の支援、近代的な生産プロセスの活用、環境汚染の削減を対象としています。労働者数は約7,000人を見込んでいます。

2つ目のプロジェクトは、同じくトゥオンティン郡にあるフンヒエップ工業団地です。計画面積は約175ヘクタールで、トーヒエウ、ギエムスエン、タンロイ、ドゥンティエンの各コミューンにまたがっています。

このプロジェクトは、農業を支える生物系産業、農産物加工、原材料分野に関連する高品質食品、機械工学、電子工学、裾野産業の発展を対象としています。就労者数は約8,000人を見込んでいます。

3つ目のプロジェクトは、ソクソン地区のソクソン・クリーン工業団地です。計画面積は約324ヘクタールで、タンダンコミューンとミンチコミューンにまたがっています。

このプロジェクトは、クリーン産業の誘致と発展を目的としており、電子情報技術、機械、自動車製造、新素材、医薬品・化粧品、繊維産業の発展を優先しています。労働者数は約18,000人になると見込まれています。

ハノイ市では現在、10の工業団地が稼働しており、総面積は1,300ヘクタールを超え、入居率はほぼ100%です。市人民委員会は、2025年から2030年にかけて、さらに2050年を見据え、面積2,911ヘクタールの工業団地を9つ増設する計画です。

ビンディン省は、多くの社会住宅プロジェクトへの投資家の入札を準備している。

ビンディン省建設局長のトラン・ヴィエット・バオ氏は、省人民委員会がクイニョン市ゲンラン区のボンホン社会住宅プロジェクトの1/500スケールの詳細計画プロジェクトを承認したばかりだと語った。

承認後、ビンディン省人民委員会は、投資家を選定するための入札の形式で、プロジェクトを実施するための投資家の選定を組織します。

ボンホン社会住宅プロジェクトの展望。

計画によると、ボンホン社会住宅プロジェクトの敷地面積は約2.44ヘクタールで、そのうち社会住宅アパート建設用の住宅用地は1.4ヘクタール以上、人口は約2,818人です。ボンホン社会住宅プロジェクトは約12階建てで、最大783戸のアパートが建設される予定です。

すでに、ボンホン社会住宅プロジェクトは、2021年2月8日の決定第494号において、ボンホン不動産株式会社を承認投資家として、省人民委員会により投資原則承認されている。プロジェクトは、2.8ヘクタールを超える土地面積、7,860億ドンを超える総投資資本、800戸の社会住宅と58戸の商業タウンハウス規模で実施される。

このプロジェクトは2021年第2四半期に着工し、2023年第4四半期に完成する予定です。しかし、その後まもなく、ビンディン省人民委員会は決定第494号を取り消し、取り消す決定に署名しました。その理由は、社会住宅プロジェクトへの投資方針の承認が、投資法の新しい規制に従って行われているためです。

2023年6月20日までに、ビンディン省人民委員会は、パッケージ総額が3億8,500万VNDを超えるローズ社会住宅プロジェクトの1/500スケールの詳細建設計画プロジェクトの請負業者選定計画を承認しました。

ゲアン省：ビン川沿いの1兆4400億ドンの都市部プロジェクトに実施用地が割り当てられた

決定によると、本プロジェクトには、承認された計画に基づき、低層住宅地を建設するため、5.5ヘクタール以上の市街地用地が割り当てられる。土地の割り当て形式は、土地使用料の徴収を伴う。土地の使用期間は、省人民委員会が投資家への土地割り当て決定を発出した日から50年間である。

技術インフラおよび社会インフラの建設に使用される8.94ヘクタールを超える土地については、土地使用料は課税されません。計画通りに建設が完了した後、投資家はビン市人民委員会に土地を引き渡し、規定に従って管理・使用させる必要があります。

トリズオン・エコパーク・ハイズオン合弁会社（エコパークグループ傘下）が投資するヴィン川沿いの都市開発プロジェクトは、総資本1兆4,400億ドン、総面積21ヘクタール超の規模を誇ります。完成後、人口は1,600～1,800人、プロジェクト実施面積は約20.1ヘクタールとなる見込みです。

計画によると、本プロジェクトでは、主要な都市交通路および市内交通路に隣接する5.5ヘクタール以上の低層住宅プロジェクトが割り当てられ、そのうち商業施設併設のタウンハウス用地88区画、タウンハウス用地157区画、別荘用地84区画が建設される予定です。

このプロジェクトでは、南西部に1.4ヘクタール以上の土地を割り当てて社会住宅を建設し、最大建築密度は50％、高さは2～5階、最大建築床面積は3.55ヘクタールとなる。

さらに、本プロジェクトでは、河川沿いの緑地景観エリアと住宅地の混在エリアとして4.1ヘクタールを確保します。1階建ての文化施設が建設されます。水面用地は2.3ヘクタールを占めます。交通用地は6.6ヘクタール以上確保され、残りは技術インフラ用地となります。

ビントゥアン省は18,724.4平方メートルの生産林地をリゾートプロジェクトに転換した。

ビントゥアン省人民委員会は先日、ミンクアン観光株式会社に対し、ファンティエット市ムイネー区にある18,724.4平方メートルの生産林地を商業サービス用地へ転用することを許可しました。転用後の土地利用形態は、ラムイネ1リゾート＆ホテルプロジェクトの実施のために、年間賃借料を支払って土地を賃借することです。

Lamuine 1 リゾート & ホテルプロジェクトの展望。

土地利用期間は、本決定書の署名日から、ビントゥアン省人民委員会の2021年3月17日に最初の変更が認定された投資政策承認番号667/QD-UBNDに従い、2055年11月29日まで。

同時に、この決定は、ムイネー区人民委員会が管理する道路回廊内の未使用地および平坦地2,639.2平方メートルを、ミンクアン観光会社に供与し、ラムイネ1リゾート＆ホテルプロジェクトの実施に充当することを決定しました。利用目的は商業サービス用地です。土地の使用期間は、この決定の署名日から2055年11月29日までです。国は土地を賃借し、毎年地代を徴収します。

土地リースの形態は、国が土地を賃借し、毎年地代を徴収することです。土地リースの場合、土地使用権の競売や入札は行われず、土地を利用したプロジェクトを実施する投資家を選定します。

省人民委員会が承認した商業サービス用地の年間地代金を計算するための土地価格は、3,619,200 VND/m2です。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/luong-cong-chuc-vai-tram-nam-moi-mua-duoc-nha-ha-noi-khong-con-chung-cu-binh-dan-mo-ban-moi-trong-nam-2025-d230706.html