最近、国立銀行は銀行の資本安全比率を規制する通達41/2016を修正および補足する通達22/2023を発行しました。
この通達は多くの新しい内容を含んで今年7月1日から施行されます。新しい規制が住宅購入者に困難をもたらすのではないかと懸念する声もあります。
具体的には、この通達が発効すると、商業銀行や外国銀行支店が「未完成で引き渡しが完了していない商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）」を個人が購入するための融資を、住宅自体を担保（抵当権設定）として行うことができなくなるのではないかと市場は懸念している。したがって、「将来形成される」商業住宅の購入のために融資を受けたい個人は、他の担保措置を講じるか、他の資産で担保する必要がある。
しかし、国立銀行は、新しい規制は将来の住宅購入者の権利を制限するものではなく、現在の規制に反するものでもないと断言した。
完成した住宅には低リスク評価が与えられます。
具体的には、国立銀行の通達41/2016の第2条第10項は、「不動産担保ローンとは、不動産を購入し、不動産プロジェクトを実施するために個人または法人に提供されるローンであり、不動産自体によって担保され、不動産プロジェクトは担保取引に関する法律の規定に従ってローンから形成される」と規定しています。
通達22/2023は、この内容を修正または補足するものではありません。住宅を購入し、その将来の住宅を担保（住宅ローン）する必要がある組織および個人は、ローン残高と担保価値の比率で算出される保証比率に応じて、30～120％のリスク係数を適用します。保証比率に関する情報がない場合、リスク係数は150％となります。
回覧22/2023は将来の住宅を購入する権利を制限するものではない（イラスト：トラン・カン）。
一方、通達第22号第1条第1項は、個人が住宅を購入するための不動産担保ローンである住宅ローンについて、通達第41号第2条第11項を改正・補足した。
具体的には、個人が住宅を購入するための不動産担保ローンは、以下の条件を満たす必要があります。
まず、借金返済の財源は、ローンから得られる賃貸収入の財源ではありません。
第二に、住宅売買契約書に基づき、住宅の引渡しが完了しました。
第三に、銀行および外国銀行支店は、担保取引法および住宅法の規定に従って、顧客が債務を返済できない場合に、抵当権が設定された住宅を処理する完全な法的権利を有します。
第4に、この住宅ローンによって形成された住宅は、銀行または外国銀行支店の規定に従って、慎重原則（ローン承認時の市場価格よりも高くない価値）で独立して評価（第三者または銀行または外国銀行支店の融資承認部門とは独立した部門によって評価）されなければなりません。
社会住宅を購入するためのローン、政府支援プログラムおよびプロジェクトに基づく住宅を購入するためのローンについては、上記の条件（第 1、第 3、第 4）を満たす、住宅に関する法律の規定に従って決定されます。
この規制に関して、中央銀行は、住宅ローンには、引き渡し完了条件を含む所定の条件を満たす住宅を購入するための住宅ローン、社会住宅の購入、政府の支援プログラムやプロジェクトに基づく住宅の購入のための住宅ローンが含まれると説明した。住宅ローンに適用されるリスク係数は、保証比率と収入比率に応じて20～100％の範囲である。
政府の社会住宅購入を奨励する政策を実行するため、社会住宅購入のための融資、政府の支援プログラムやプロジェクトによる住宅購入の場合、住宅が完成して引き渡しが完了しているという条件を満たす必要がなく、リスク係数は他の住宅ローンよりも低く、わずか20～50％となっています。
国立銀行は、住宅購入契約に基づく住宅完成の条件は、住宅ローン（不動産担保の他の債権よりもリスク係数が低い）にのみ適用されると述べた。
組織または個人が将来住宅を建設または購入する必要があり、その住宅を抵当に入れる場合、それは通達41の第2条第10項に規定されている不動産担保ローンのケースとなり、通達41の第9条第10項に規定されている対応するリスク係数が適用されます。
「したがって、この規制は組織や個人の将来の住宅購入の権利を制限するものではなく、現行の規制に反するものでもない」と国立銀行は断言した。
以前、ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は、国家銀行の通達22/203についてコメントし、上記の規制は、商業銀行や外国銀行支店が、引き渡し用の未完成の商業住宅（つまり、将来形成される商業住宅）をその住宅自体に担保（抵当）を付けて購入する人々に融資することを許可しないと述べました。
同氏によると、上記の詳細が通達発効前に直ちに修正されなければ、この規制は悪い結果をもたらし、困難を引き起こし、不動産市場の正常な運営を妨げ、短期的にも長期的にも市場の回復と発展のプロセスに悪影響を及ぼす可能性がある。
HoREAは、個人が住宅自体を担保（抵当権設定）した将来の商業住宅を購入するために、信用機関が融資を行うことを認める規制を追加することを提案しました。この規制は、商業住宅を購入する場合と、既存の住宅または将来建設される住宅を購入する場合の両方に適用されます。
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