既設倉庫市場の供給は2025年第1四半期に増加、需要は慎重

南部の供給は拡大するが、市場は待機状態

JLLベトナムのレポートによると、2025年第1四半期のベトナム南部の既築倉庫（KEW）市場は、多くの安定的な兆候が見られる一方で、慎重な姿勢も明確に示されました。近代的なプロジェクトのおかげで供給は引き続き増加しているものの、新規取引件数は低水準にとどまり、不透明な国際経済を背景にテナントの消極的な姿勢が反映されています。

写真のキャプション — ベトナムの既設倉庫市場は、2025年第1四半期も両地域で供給拡大が続く見込みです。（イメージ写真）

当四半期のハイライトは、ビンズオン省ドンアン1工業団地におけるBWインダストリアル・デベロップメント（BWID）による2階建て倉庫プロジェクトの稼働開始でした。このプロジェクトは約19,000平方メートルの敷地面積を誇り、貨物用エレベーターを備え、高い技術基準を満たしています。これにより、南部における近代的なNKXSの総供給面積は200万平方メートルに増加しました。

そのうち、ビンズオン省は68万平方メートル以上を誇り、市場シェアの33.4%を占め、ドンナイ省（26.0%）やロンアン省（24.6%）を大きく上回り、最大の優位性を築いています。ホーチミン市は4位につけており、バリア・ブンタウ省はこのセグメントの開発がまだ初期段階にあります。

しかし、南部におけるNKXSの賃貸需要は比較的低調でした。四半期の純吸収面積はわずか88,000㎡で、供給規模と比較すると控えめな数字でした。主な理由は、ベトナムと米国の二国間貿易交渉、特に四半期末に米国が相互関税の導入を発表したことを受けて、企業が様子見姿勢をとったことです。このため、多くの潜在テナントが新規賃貸契約や拡張の決定を先延ばしにしました。

南部の平均賃料は現在4.88米ドル/㎡/月で、前四半期比わずか0.5%、前年同期比1.5%の上昇にとどまっています。注目すべきは、多くのデベロッパーが、入居率向上のためにフリーレント期間の延長や直接割引の提供など、価格設定やインセンティブ政策においてより柔軟な姿勢を見せていることです。

JLLベトナムのジェネラルディレクター、トラン・レ氏によると、中期的には、国際投資家の参入により、南部市場の見通しは依然として明るいとのことです。三菱地所アジア（MEA）とセムコープは、今後5年間で倉庫プロジェクトと物流センターを開発する計画を発表しました。これは、イノベーションと競争を促進する重要な原動力となり、市場が南部における物流センターとしての役割を維持する上で役立つでしょう。

しかし、地域からの競争圧力、投資コストの上昇、海外テナントからの懸念など、課題も同時に存在します。そのため、投資家はサービスの質を向上させ、不安定な環境下でも安定した業績を維持するために、柔軟な戦略を策定する必要があります。

北部の供給が急増し、空室率に課題

南部が様子見姿勢を維持する一方、北部ではプロジェクト規模と水準の両面で拡大が加速する兆しが見られます。特に、北部NKXS市場は、2025年第1四半期も多くの高品質プロジェクトの立ち上げにより力強い拡大傾向を維持し、純吸収量も若干改善しています。しかしながら、新規供給の急増は、短期的には明確な競争圧力と空室率の潜在的なリスクをもたらします。

フンイエン省とバクニン省のプロジェクトにより6万7,000平方メートル以上の新規区画が確保され、北部における近代的な輸入倉庫の総供給面積は130万平方メートルを超えました。特に注目すべきは、WHAグループと大和ハウス工業の合弁会社が開発した4万2,000平方メートル規模のDPLベトナム・ミンクアンプロジェクトです。このプロジェクトは市場規模の拡大だけでなく、近代的な倉庫システムと統合物流サービスによって品質基準も向上させ、物流企業や製造企業のますます厳格化するニーズに応えています。

この力強い供給増加は、市場における取引促進にも一役買いました。その結果、当四半期の純吸収面積は51,500㎡となり、前四半期比でわずかに増加しました。これは主にバクニン省とハイフォン市における新規取引によるものです。主要テナントは依然として、サプライチェーンの再構築を進め、港湾や幹線道路に近い戦略的な立地を探している製造・物流企業です。しかしながら、新規供給のタイムリーな吸収が不足したため、稼働率は0.6%とわずかに低下しました。

さらに、北部の平均賃料は現在4.66米ドル/㎡/月で、前四半期比0.7%、前年同期比2.6%上昇しています。この上昇は主に、質の高い新規プロジェクトによるものです。一方、フンイエンやハイズオンといった伝統的なエリアの価格は安定しています。

2025年の残りの期間、北部では供給ブームが続くと予想されており、約120万平方メートルの新規スペースが稼働し、総供給面積は約250万平方メートルに達し、現在のほぼ2倍に達する見込みです。国際投資家である三菱地所アジア（MEA）は、2025年第4四半期にロジクロス・ハイフォン・プロジェクトを着工し、この地域への進出を表明し、この地域における物流業務と管理の水準向上を約束しています。

しかし、供給の急増により、市場はより熾烈な競争期を迎えています。一部のプロジェクトは立地の優位性を活かして依然として高い稼働率を維持していますが、中心部から離れたエリアでは空室率の上昇リスクがあります。さらに、米国の相互税制も多くのFDIテナントの拡張計画に影響を与え、投資決定を鈍化させています。

魅力を維持するために、投資家は、品質と立地が急速に多様化する市場で競争上の優位性を生み出すために、専門的な製品の開発、付随する物流サービス、およびレンタル価格戦略の柔軟性にさらに重点を置く必要があります。

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042