外国人投資家を惹きつける不動産分野

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VTVによると、専門家によると、2024年のベトナム市場の各不動産セグメントは、外国人投資家を引き付けるために独自の投資ハイライトを持つことになるという。

CBREベトナムのレポートによると、 Dan Vietの情報によると、2015年以降、ベトナム政府は外国人による不動産所有の障壁撤廃に着手しています。外国人の住宅所有に関する政策が緩和されて以来、中国、香港、台湾（中国）を含むアジアからの顧客がベトナム住宅市場の主要な投資家グループとなっています。特に、アパート不動産セグメントは人気が高まっています。

CBREによると、具体的に商品タイプ別に見ると、10人中9人が外国人で、特にホーチミン市とハノイの高級マンションセグメントでは、マンション購入を選択する傾向があるという。立地条件が良く、価格も適切で、将来的に価格上昇の可能性が高いプロジェクトは、多くの外国人投資家の投資対象でもある。

不動産 - 外国人投資家を惹きつける不動産分野 — 2024年のベトナム不動産市場の各セグメントには、外国人投資家を惹きつける独自の投資ポイントがある。インターネットからのイラスト写真

CBREは、「ベトナムの住宅不動産市場は、この地域の他の国々よりも価格上昇の可能性を秘めています。また、これはベトナムの住宅市場がこれまで他の国々と同様に価格上昇する時期でもあります。そのため、外国人顧客の60%がベトナムで不動産を購入する理由は、投資目的で、物件価格の上昇を待って利益を得るためです。一部の外国人は、売却価格の上昇を待つ間、一時的な解決策としてアパートを賃貸に出します。主にベトナムに長期滞在する予定の外国人は、自宅用に住宅を購入することはあまりありません」と述べています。

建設省の統計によると、2023年第3四半期末までに3,000人以上の外国人がベトナムで住宅を購入しており、そのうち90%がマンションを購入した。外国人顧客の大半は、中国、香港、台湾、韓国などの国から来ている。これらの国はベトナムから地理的に遠いこともあり、ベトナムの住宅市場における投資家の大きなグループとなっている。特に、外国の組織や個人はベトナムで住宅を所有または購入しており、主にハノイ（1,765）、ホーチミン市（850）、バクニン（110）、ビンズオン（210）、バリア・ブンタウ（50）などの主要省や都市に集中している。

現行の規制によれば、個人が購入できる住宅の数に制限はないものの、プロジェクト内で外国人が所有できる最大数は法律で明確に規定されており、具体的には、アパートプロジェクトの場合はアパート総数の30％、区レベルの行政単位の場合はタウンハウス250戸以下となっている。

長期リース期間は50年と規定されており、現行法に従って延長できるが、49年を超えることはできず、また、外国人がベトナム人と結婚した場合は長期所有権に変更することもできる。

VTVによると、オフィス不動産セグメントも大きな注目を集めました。市場ではエネルギー、製造、コンサルティング業からの需要が増加し、安定した稼働率の維持に貢献しました。

特にハノイ、ダナン、ホーチミン市などの大都市では、オフィス市場の動向により、LEED、WELL、BREEAM 認証などのグリーン基準を満たす製品に投資し、位置付ける能力を持つ外国人投資家にチャンスが開かれています...

特にハノイ市場において、外国投資家は中心部への投資集中から、開発地域への投資範囲を拡大し始めています。これは、官民の行政機関グループの変化、交通インフラの整備、そして市周辺における大規模都市開発プロジェクトへの人口集中の傾向に対応するための動きでもあります。

小売分野では、「大手」企業の参入がベトナム市場の重要性と魅力を証明しました。大手投資家は、消費者体験を重視した大規模で近代的な商業用不動産プロジェクトの実施に向けて、土地資金を積極的に探しています。

通常、2024年2月初旬、タイの大手小売グループであるセントラルグループのメンバーである小売不動産の「大物」セントラルパタナは、この活気のある小売市場に参入するためにベトナムに法人を設立する準備をしていました。

あるいはそれ以前にも、THISO（THACOの加盟グループ）はホーチミン市に3号店のEmartスーパーマーケットをオープンした後、タイホータイ都市圏に2.4ヘクタールの土地ファンドを取得し、北部で4号店のスーパーマーケットを拡大する戦略を見せていた。

ホテル市場セグメントも回復の兆しを見せています。サヴィルズ・ベトナム市場レポートによると、ハノイとホーチミン市のホテル稼働率と賃料はともに上昇を記録しました。特にハノイでは稼働率が前年比21%増、平均1泊賃料は前年比28%増となりました。

同様に、ホーチミン市のホテル稼働率は前年比18％増加し、5つ星ホテル部門は61％と最も大幅な伸びを示し、平均客室料金は前年比14％増加し、1室1泊290万ドンに達した。

ホテルセグメントの業績は継続的に改善しており、多くの外国人投資家はこのセグメントの回復の可能性を高く評価し、ベトナムのホテル市場の成長ポテンシャルを確信しています。多くの外国人投資家は、今が市場参入の好機であると考えています。

マクロ経済要因の優位性と多くの不動産セグメントの魅力により、ベトナムは外国からのキャッシュフローと投資家にとって有望な投資先になりつつあります。特に、外国投資家が以前よりも投資形態にオープンになっていることを考えると、その可能性はさらに高まります。

ベトナムの投資家からの期待

サイゴン・エコノミクスによると、2024年土地法には、海外在住ベトナム人（ベトナム国籍を持たない海外在住者）がより便利にベトナム国内で住宅を購入できるようになり、国内国民や海外在住ベトナム人と同様に土地と住宅に対する完全な権利を享受できるという重要な新点がある。

具体的には、2024年土地法第4条は、土地利用者にベトナム国籍を持たない海外在住のベトナム系住民を新たに加えることを規定しています。このグループは、ベトナム国民や海外在住ベトナム人（ベトナム国籍を保有する者）と同様に、土地と住宅に関する完全な権利を享受します。

この法律の第 28 条では、ベトナムへの入国を許可された海外在住ベトナム人は、土地使用権が付属する住宅を購入または賃貸すること、住宅開発プロジェクトで土地使用権を取得すること、住宅と同じ土地にある土地使用権およびその他の種類の土地を相続できることが具体的に規定されています。

サヴィルズ・ベトナムのトロイ・グリフィス副社長は、この変更により、海外在住のベトナム人不動産購入者にとってより多くの投資機会がもたらされると述べました。海外在住ベトナム人国家委員会の統計によると、1993年（送金統計の初年度）から2022年末までのベトナムへの送金額は1900億米ドルを超え、同時期のFDI（外国直接投資）の支出額とほぼ同額です。2022年だけでも、送金元は過去最高の190億米ドルに達し、ベトナムは海外からの送金が最も多い10カ国に名を連ねています。

不動産セクターにおける送金需要は認識されています。中央経済経営研究所の2016年の統計によると、送金額の約15～20%が直接不動産に投資されています。簡単に計算すると、この数字だけでも年間約1万戸のマンションに相当します。

「規制の改正により、海外在住ベトナム人からの直接投資資金が市場に流入し、大きな可能性が生まれます。これまで、海外在住ベトナム人がベトナムへの投資を希望する場合、親族や家族を経由する必要があり、不要な紛争が発生していました。新法はこの問題を解消し、より有利な投資条件を整え、投資プロセスにおける当事者間のリスクを最小限に抑えるでしょう」とトロイ・グリフィス氏は述べています。

ある専門家は、ベトナムの住宅供給は高価格帯に集中しており、特に高級マンションや高級アパートの割合が高いと指摘する。不動産市場が海外在住ベトナム人に門戸を開放すれば、これらのセグメントは大きく刺激され、供給過剰の問題が解決されるだろう。その他の包括的な解決策と併せて、不動産市場は近いうちに商品ライン間の供給バランスを調整し、回復サイクルへの距離を縮めるだろう。

ダオ・ヴ（T/h）

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