建設・販売のための新たなプロジェクトを確立する必要があり、ミニアパートは衰退の危機に瀕している

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最近国会で可決された住宅法（改正）には多くの新しい点があり、特に、販売または賃貸用のアパートが多数ある住宅（一般にミニアパートと呼ばれる）への投資にはプロジェクトが必要であることが注目されています。

これについて、EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のファム・ドゥック・トアン社長は、このタイプのアパートは長年にわたって多くの違反行為を伴い乱開発されているため、ミニアパートの建設と管理の強化が必要だと述べた。

近い将来、ミニアパートメントは投資計画のない人に販売することはほぼ不可能になるでしょう。したがって、ミニアパートメントの開発は、厳格な手続き上の規制により大幅に制限されることになります。

一方で、投資プロジェクトを立ち上げ、住宅建設投資プロジェクトへの投資家となるための条件を満たすことは大きな課題となるでしょう。ミニアパートメントは主に200〜300平方メートルの面積に建てられた高層ビルであり、深い路地に位置しています。したがって、通常の商業用アパートのようなプロジェクトを立ち上げることはほぼ不可能です。

「幅2メートル未満の狭い路地では、防火、インフラ、人口指標、環境影響評価など、多くの要素が確保されていないため、1/500計画を策定することは不可能です。現在のミニアパートメントではこれらの要件を満たすことはほぼ不可能です」とトアン氏は分析した。

トアン氏によれば、商業用アパートの場合、プロジェクトの認可と計画には数年かかることがあるが、ミニアパートの場合、この期間はさらに長くなるとのことだ。

多くのミニアパートは、防火基準を満たしていない奥まった路地にあります。（写真：コン・ヒエウ）。 — 多くのミニアパートは、防火基準を満たしていない深い路地にあります。（写真：コン・ヒエウ）。

また、ミニアパートは主に中心部に建てられるため、建物の高さに関する規制が非常に厳しく、通常、200平方メートルの土地には5〜6階建て程度しか建てられません。この密度と高さでは投資家は利益を上げることができないので、誰もやろうとはしません。

実際、現在、既存のミニアパートの最大95％は許可なく建設されています。規制に従って建設した場合、投資家は着工前に損失を被ることになるからです。

「 200平方メートルの土地を100億ドンで購入したとしても、5階建てしか建てられず、その面積の70%にあたる700平方メートルしか建てられないとしたら、土地と建設費を合わせて1平方メートルあたり約2,200万ドンになります。もしそれを1平方メートルあたり2,500万ドンで売れば、投資家は5階建てで利益を出せないのは明らかです」とトアン氏は説明した。

そのため、トアン氏によれば、今後、ミニアパートメント型は、新たな投資プロジェクトを立ち上げて建設しなければならなくなり、多くの人々にとって不可能になるため、衰退するリスクがあるという。

建設条件を満たしたミニアパートメントの場合、投資コストが高すぎるため、コストも非常に高くなり、商業用アパートメントと競争できなくなります。

ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社のヴー・クオン・クエット社長も同様の見解を示し、所有者の権利、義務、安全を守るためにミニアパートの管理を強化する必要があるとする住宅法の見解を支持している。

クイエット氏は、通常のプロジェクト準備には約2～3年かかり、この段階のコストはプロジェクトの規模と場所に応じて約5～10％を占めると述べた。

このプロジェクトは複雑ですが、誰もが自分で実行できるわけではありません。ミニアパートは主に路地裏に建っているため、防火対策が困難です。

「将来、ミニアパートを建設する場合、所有者は事業を立ち上げることを余儀なくされるでしょう。そうなれば、今のように税金を逃れることは不可能になります。住宅所有者は土地を所有し、自ら建設許可を申請することになるのです」とクエット氏は述べた。

より透明で明確な規制はミニアパートメントが正しい方向に発展するのに役立つでしょうが、同時に多くの人々がこのタイプのアパートメントから利益を得ることを不可能にしてしまうでしょう。

クエット氏によると、今後、ミニアパートの販売価格は高くなるが、人々は法律で保護され、より安全な生活環境が得られるようになるという。

「ミニアパートメントの建設、販売、賃貸市場は近い将来非常に複雑化するでしょう。そのため、競争相手となるのは、このモデルの開発に特化した専門会社を設立できる専門の開発業者だけになるでしょう。個人世帯やアマチュア投資家がこの種のプロジェクトに参加するのは困難になるでしょう」とクイエ氏は強調した。

建設省住宅不動産市場管理局のグエン・マイン・コイ副局長はこの問題について共有し、規模や戸数にかかわらず、20戸以上のアパートの建設には、責任を示す通常のプロジェクトと同様に投資プロジェクトが必要であると規制する必要があると強調した。販売する場合は、宅地建物取引業法に従ってください。

また、建築許可書類には、マンションの建築可能戸数、階数、1階当たりの戸数、各戸の面積がそれぞれ何平方メートルであるかを明記する必要があります。

さらに、防火および消防に関する基準も満たしている必要があります。建設には共同所有と私的所有が必要です。いかなる状況においても建築許可が必要です。各アパートに発行される…

新しい規制によると、ミニアパートメント（2階建て以上で各階にアパートがある、または2階建てでアパートが20戸以上の規模の住宅）を販売または賃貸目的で建設したい個人は、住宅建設プロジェクトの投資家になるための条件を満たす必要があります。
宅地建物取引業法に基づく認定（ピンクブック）の対象となるマンションは、住宅法および宅地建物取引業法に基づいて売買、賃貸、またはリースバックされます。
また、賃貸用ミニアパートへの投資は、建設大臣が定める建築基準を満たす必要があります。建物は法律で定められた防火要件を満たしていなければなりません。

チャウ・アン

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