セカンドホームローンの融資を厳しくしても住宅価格上昇の根本原因は解決できない

専門家は、高騰し制御不能な住宅価格という「病」を具体的に治療するには、投機を抑制するために需要を逼迫させるのではなく、供給を増やすための様々な同時的な解決策を講じる必要があると指摘している。特に、公営住宅と賃貸住宅の開発は、最も効果的な2つの解決策である。

社会住宅開発

ベトナム不動産ブローカー協会会長グエン・ヴァン・ディン氏は次のようにコメントした。「価格社会住宅大都市では、価格は1,800万～2,000万VND/㎡で変動しており、ハノイでは一部のプロジェクトで2,700万VND/㎡に達することもあります。しかし、アパートの一般的な価格水準と比較すると、現状では依然として理想的な水準です。したがって、社会住宅の開発は、市場の供給を改善し、商業住宅の価格を抑制するための解決策となるでしょう。

ディン氏は、公営住宅の供給が増えれば、アパートの価格が本当に住宅を必要としている人々にとってより適切なレベルまで下がるだろうと信じている。

公営住宅の開発により供給が確保され、住宅価格の抑制につながる。（写真：政府新聞）

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏も同様の見解を示し、社会住宅の供給が増えれば人々のニーズが変化する傾向があるため、商業住宅市場は間違いなく価格を下げる圧力にさらされるだろうとコメントした。

ディエップ氏はまた、現在の社会住宅価格が期待ほど低くない理由として、インフラ、管理運営費、ローン金利、建設資材価格の高騰を挙げた。しかし、それでもなお商業住宅の価格と比べれば大幅に低い。そのため、地方自治体は積極的に土地の清算基金を整備し、インフラ整備と連動した投資を行うことでコストと販売価格を下げ、大多数の人々に住宅を所有する機会を創出する必要がある。

「しかし、人々を誘致するためには、投資家に対する特定の法的枠組みが必要であり、同時に、住宅の建設だけでなく品質の確保を含む技術インフラへの投資も必要です」とディープ氏は強調した。

EZプロパティ社のCEO、ファム・ドゥック・トアン氏によると、不動産価格を「落ち着かせる」鍵となるのは、首都ハノイのゲートウェイエリアにおける社会住宅都市部です。これらのプロジェクトが完成すれば、ハノイの住宅価格は現在よりも30～40%低下するでしょう。

「公営住宅の供給が増えれば、商業住宅は価格競争を強いられ、市場は自己規制することになる」とトアン氏は語った。

彼は、ハイズオン（旧市街）のように社会住宅が整備されている地域では、ハノイやホーチミン市のような大都市ほど商業住宅価格が上昇しない点を指摘した。したがって、政府は政策を策定する際に、行政措置ではなく、需要と供給の法則に従って市場の自主規制に委ねるべきである。

国は予算資本を積極的に社会住宅開発に活用すべきである。実施機関は利益目標を脇に置き、これを社会保障目的の公共投資とみなすこともできる。

彼は次のように述べた。「シンガポールはこの政策を実施した先駆的な国の一つです。1960年代以降、政府は住宅開発庁を設立し、公営住宅の開発に注力してきました。現在、シンガポールの住宅所有率は90%近くに達し、世界でもトップクラスです。そのうち、人口の80%以上が公営住宅に住んでいます。」

Cenグループのグエン・チュン・ヴー取締役会長も、「最善の解決策は、より多くの公営住宅を建設し、対象者層をさらに拡大することだ」という見解を示した。「プロジェクト数が多く、顧客の選択肢も豊富であれば、供給量も増え、住宅価格は過去のように急騰することはないでしょう」とヴー氏は述べた。

専門家らは、社会住宅の供給を増やすために、今後、建設省、銀行、地方自治体は、建設計画において社会住宅のための優先地域を継続的に指定し、土地資金を確保する必要があると指摘した。また、120兆ドンの融資プログラムの支出を加速し、国家銀行と連携して適切な長期融資商品を設計し、法的なボトルネックを速やかに解決し、承認プロセスを簡素化し、土地価格や用地の決定を簡素化し、プロジェクト情報の透明性を高め、投資家や住宅購入者の信頼を築く必要があると述べた。

賃貸住宅モデルの推進

専門家によると、住宅価格を落ち着かせるには、社会住宅の発展に加え、賃貸住宅を促進し、人々の「住宅」への渇望を部分的に解決する必要があるという。

レベルでレンタル価格高すぎず、人々に経済的な負担をかけず、充実したサービスと光熱費を享受できる賃貸住宅は、今後ますます増加していくでしょう。人々が賃貸住宅のメリットに気づけば、住宅は資産ではなく、子供や孫のための「貯蓄」として捉え、住むのに最適な場所であるという意識が徐々に芽生えていくでしょう。そして、住宅価格は徐々に落ち着いていくでしょう。

アルファ不動産投資・仲介会社のホアン・リエン・ソン社長は、「賃貸の場合、月額費用は約1,000万ドンですが、銀行から借り入れてアパートを購入する場合は、毎月約1,400万～1,500万ドンの利息を支払わなければなりません。つまり、賃貸の費用は、住宅を購入して銀行に利息を支払う費用の約3分の2に過ぎないということです」と述べています。

ベトナム不動産協会（VARS）は、現在の住宅価格の現状では、30億ドン以下の2ベッドルームアパートメントはほぼ「消滅」していると分析しています。そのため、たとえアパートメント価格の約30%に相当する資金があり、残りの約20億ドン超に相当する部分を借り入れる場合でも、若者が住宅購入のために借り入れを行うのは依然として多くの困難に直面しています。

住宅ローンを組むということは、15～25年かけて返済しなければならない、あるいは返済期間を短縮するために他の多くの支出を削減しなければならないことを意味します。これは生活の質に大きな影響を与えます。さらに、変動金利は「予測」が難しいため、多くの若者が住宅ローンを組むことをためらう原因となっています。

一方、家を買うのではなく賃貸することを選択することは、若者が柔軟なライフスタイルを維持し、短期的に経済的プレッシャーを軽減するのに役立ちます。

グエン・ヴァン・ディン氏は、世界で徐々に人気が高まっている多くの新しい賃貸モデルがベトナムでもより多く見られるようになるため、長期的には家を買うのではなく借りる傾向がさらに強まるだろうと予測している。

例えば、所有権付き長期賃貸の場合、借主は毎月家賃を支払い、一定期間（5～10年）経過後に固定価格で物件を買い戻すか、購入価格から家賃の一部を差し引くことができます。また、共有所有権モデルの場合、購入者は物件価格の30～50%を前払いするだけで、残りは引き続き賃貸し、時間の経過とともに所有権の一部を購入する権利を有します。

賃貸が一般的な選択肢となるには、賃貸市場がより専門的に発展し、金融政策によって支えられることが必要です。例えば、不動産会社が「賃貸住宅建設」モデルの開発に参画したり、法的政策に借主の権利を保護し、年間の家賃上昇を制限し、長期賃貸契約を奨励する仕組みが盛り込まれたりすることが挙げられます。

同時に、銀行は所有権付きの長期賃貸モデル向けの融資パッケージを用意しており、賃貸期間後に入居者に住宅を所有する機会を与えている」とディン氏はコメントした。

PropertyGuru Vietnamのグエン・クオック・アン副社長は、経済的な問題に加え、特に若い世代において住宅所有に対する考え方が徐々に変化していると述べました。現在、賃貸住宅居住者の約28%が、生活環境を柔軟に変えられることを理由に賃貸を選択していると回答しています。したがって、賃貸需要の増加傾向は、ベトナムの賃貸セクターの潜在性をますます高めています。

同氏は、2024年に家を借りようとする傾向が約22％増加したと述べた。25～34歳の顧客グループが家を借りることを最も多く（約62％）、月収2100万～4000万ドンの高所得層でも、過去1年間で家を借りることを希望する割合が最大42％に達した。

出典: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html