都市の狭い土地面積を活用しましょう。ホーチミン

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ホーチミン市では、近年の急速な都市化により、狭小な土地の管理と利用に関して大きな課題が生じています。公共事業のための用地整地や都市交通プロジェクトの拡張後には、多くの小さな土地が空き地のまま残されます。これにより、スペースの需要がますます高まる都市で、土地資源の膨大な無駄が生じています。

ホーチミン市の小地域計画、写真1 — ホーチミン市の急速な都市化は、土地の管理と利用に大きな課題をもたらしています。

さらに、多数の小さな土地の所有権が不明確であったり、土地使用権をめぐる紛争があったりして、土地の管理と利用が複雑化しています。誰が土地の実際の所有者または使用者であるかを判断することが曖昧になり、都市開発および管理プロジェクトの実施において曖昧さと対立が生じます。

この問題を解決するため、昨年9月初旬、ホーチミン市人民委員会は市内の小さな土地の利用に関する規制を公布した。

この規制によると、面積、大きさ、形状が標準以下の小規模な土地については、地区人民委員会が主導し、コミューン人民委員会と連携してこれらの土地の実際の状況を検査し、関連する法的文書と比較して、どの土地がこのカテゴリに該当するかを判断するものとする。

この検査は規制の発効直後に実施され、6 か月ごとに定期的に、小さくて狭い土地区画の検討とリスト化が行われます。このリストに関係する情報は公開され、近隣の土地利用者に通知され、公共目的または賃貸目的でのこれらの小規模土地の使用について意見を述べることができるようになります。

小規模かつ狭い区画の場合の土地の割り当てまたは土地のリースに関しては、政令第48/2020号に規定された規制、基準および原則が適用されます。狭小土地の利用期間は、隣接する土地利用者が利用している土地の利用期間に準じて決定されます。

ホーチミン市の小地域土地利用計画図2 — サヴィルズ・ベトナムバンキング＆コーポレートサービス担当副部長マイ・タン・タオ氏

この規制について、サヴィルズ・ベトナムの銀行・法人サービス部門の副部長であるマイ・タン・タオ氏は、これは合理的な管理方法であり、国家資産の損失や浪費を避けるのに役立ち、国民にとって有益であると述べた。

「国が公共用途で管理している狭小な土地を優先的に活用することを推奨します。十分な余剰面積があれば、国はそれを緑地として開発したり、設備を追加した小さな体育館を建設したり、児童書棚などコミュニティ活動の場を設けたりすることができます。そして、それを地方自治体に管理委託することで、緑豊かで清潔で美しい事業を確実に実現し、特に地域住民にとって付加価値を生み出すことができます」とサヴィルズの専門家は提言しました。

タオ氏は、公共目的に使用できない場合には、ホーチミン市は市場価格に近い価格で土地使用料を支払って、隣接する土地利用者に土地を割り当てるべきだと述べた。実際には、余剰地が前面に位置し、隣接する区画へのアクセスを制限しているケースが多くあります。そのため、隣接する土地利用者からの余剰土地の利用需要は非常に高いです。さらに、彼女は、土地割り当て価格の決定は市場で評判の良い評価コンサルティング会社によって客観的に行われるべきだとも勧告した。

ただし、国から土地を割り当てられた後は、隣接する土地利用者が規則に従って土地区画整理手続きを直ちに実行する必要があることを保証する必要があります。必要に応じ、このような狭隘な土地の割当てを受けた後に、所有権の移転を防止する措置を講じることにより、所定の分譲基準や建築基準を満たさない面積、規模、形状を有する「超狭隘」な土地や「超狭隘」な住宅の存在を抑制することが必要である。違法な土地転売「売れ残り・残土」を発見したら土地回収を実施

「地方自治体は小規模な土地の賃貸を制限すべきだとも考えています。なぜなら、土地を賃貸することは土地をめぐる紛争や訴訟につながる可能性があり、隣接する土地の利用者が将来の購入者に土地の賃貸契約を知らせずに不動産を譲渡した場合、土地の返還が困難になるからです。また、隣接する土地の利用者が居住以外の目的で土地を転貸したり、結合された土地に恒久的な建物を建設したり、担保として使用したりするケースも考えられます」とタオ氏は述べた。

しかし、専門家は注意が必要な欠点も指摘した。「もし『残地』が角張っていたり『美しい』ものでなかったりするのであれば、近隣の利用者はそれを買い戻してこの土地を統合するかどうかを検討するでしょう。その際、この土地の買い手が見つからない場合は、治安と秩序を強化し、都市の美観を損なわないように、管理を地方自治体に委託するか、近隣事務所やその地域の民間防衛拠点にすることを検討する必要があります」と彼女は強調した。

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