不動産信用の「急成長」：不安の中にある楽観主義？

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

不動産信用は加速しているものの、現実は期待された動きを生み出していない。

2025年の最初の10ヶ月間に不動産融資は急増し、潤沢な資本と低い流動性を生み出しました。多くの専門家は、この現実が経済に影響を与えるだけでなく、市場の持続可能性についても多くの疑問を投げかけると警告しています。

不安の中での信用増加

2025年の最初の10ヶ月間、不動産融資は力強く成長し、経済発展の主要な原動力の一つとなりました。ベトナム国家銀行（SBV）金融政策局長のファム・チ・クアン氏によると、銀行システム全体の融資は13.4%の成長率を達成しており、そのうち不動産融資が大きな割合を占めています。これは、不動産が引き続き融資フローの魅力的な投資先であるという明確な傾向を反映しています。しかしながら、この増加は市場の不均衡という深刻な結果をもたらしています。

Tăng trưởng — キャッシュフローや賃貸収入といった実質的な価値がない売買や「サーフィン」によって不動産価値が過度に押し上げられ、流動性が乏しくなっています。

主要銀行の2025年第3四半期決算報告によると、不動産融資は加速しているものの、実際には期待された動きには至っていない。VP バンクでは、不動産事業活動が総融資残高の22.97%を占めているのに対し、MBバンクでは10.42%となっている。これは、不動産への信用資金流入が経済全体を支配していることを明確に示している。しかし、ホーチミン市など一部の地域では、新規開業マンションの増加で市場は活況を呈しているものの、取引件数は供給増加に見合っていない。

ホーチミン市で先日開催された2026年投資フォーラムで、経済専門家のディン・テ・ヒエン氏は、この不均衡の主な原因は、不動産市場が年初から「高値で買い、高値で売る」状態にあることだと述べた。この傾向が続けば、市場はバブルに陥るリスクがある。これは、不動産市場が短期投機への依存度を高めている現状では無視できない警告だ。キャッシュフローや賃貸収入といった実質的な価値を伴わない売買や「サーフィン」が不動産価格を過度に押し上げ、流動性の低下を引き起こしている。

不動産信用の力強い伸びにもかかわらず、市場は期待通りの持続可能なサイクルを構築できていない。Property Guruによると、ハノイやホーチミン市などの主要エリアの不動産価格は急上昇しており、ハノイでは5年間で112%という驚異的な上昇を記録した。しかし、この価格上昇は人々の所得や市場の吸収力に見合っていない。そのため市場の流動性も低下しており、これが多くの不動産プロジェクトで「空室」につながる主な原因の一つとなっている。

市場のバランスが崩れていると警告

不動産投機が行き過ぎた状況は、市場と経済の両方にとって大きな脅威となりつつあります。住宅価格が高騰しすぎると、多くの人々、特に中低所得層が住宅にアクセスできなくなります。これは流動性を低下させるだけでなく、潤沢なキャッシュフローが持続可能な開発に活用されず、主に投機目的に使われることで、経済の不均衡を招きます。

不動産は銀行システムからの巨額の資金流入を誘致しているものの、信用取引と実際の取引の間に明確な移行が生まれていません。現在までに上場企業の保有資産は570兆VNDを超えており、プロジェクト開発と市場における実際の消費能力のアンバランスが顕著です。これは、キャッシュフローを流動性に変換できない現在の不動産市場の弱点です。

専門家が提案する解決策の一つは、不動産への信用流入、特に投機目的の融資を抑制することです。専門家のディン・テ・ヒエン氏は、「『高く買って高く売る』という考え方では、一部の投資家が短期的に利益を得ることはできますが、過熱の悪循環を生み出し、市場暴落のリスクを伴います」と警告しています。これが不動産市場の持続不可能性の核心的な問題です。実際の収益や収益性に見合わない高すぎる不動産価格を維持することは、不安定さを招き、持続可能な発展を困難にするだけです。

ファットダット社の取締役であるヴー・タン・レー氏が提案するもう一つの実現可能な解決策は、セカンドハウスや放棄地への課税、初回住宅ローンの利子控除といった税制措置の適用です。これは、不動産融資が活況を呈していた多くの国で成功を収めてきた戦略です。投機的なキャッシュフローを厳しく管理することで、市場の安定化を図り、人々の真のニーズに応える不動産商品を生み出すことができるでしょう。

不動産への資本流入は「強力」

索引	規模	成長
不動産債務残高（2025年8月31日現在）	> 4兆VND	前年比19%増
経済全体の未払い債務を説明する	23.68%	（近年最高）
不動産事業ローン	17億9千万ドン	+24% （最もホット）
消費者/自己使用ローン	22億8千万ドン	+12%

出典：ステートバンク

専門家はまた、不動産市場が持続的に発展するためには、プロジェクトが法的に透明性があり、真の住宅ニーズに応え、長期的なビジョンを持っている必要があると考えています。このとき、不動産市場はもはや不安定な上昇と下落のサイクルに支配されることはなく、安定的に発展し、経済と人々にとって真の価値を生み出すでしょう。

不動産市場への強力な信用流入は短期的には経済成長を後押しする可能性があるものの、厳格に管理されなければ、流動性と市場の持続可能性に深刻な影響を及ぼす可能性があります。管理機関は投機を抑制するための抜本的な措置を講じ、ベトナム不動産市場の将来的な実質的かつ持続可能な発展を促進する必要があります。

出典: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm