商業住宅プロジェクトを実施するための土地アクセス問題の解決

（TN＆MT） - 11月21日午前、国会は第8回会期の議事日程を引き継ぎ、議場で土地使用権の受け取りまたは土地使用権の保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクトの実施を試行することに関する決議案を審議した。ド・ドゥック・ズイ天然資源環境大臣は国会議員らの意見を聞いた後、国会議員らが提起したいくつかの問題について説明し、明確にした。

ド・ドゥック・ズイ天然資源環境大臣は、土地使用権の受領または保有に関する協定を通じた商業住宅プロジェクトの実施の試行に関する決議案に関して国会議員らが提起したいくつかの問題について説明し、明確化した。

国会で演説したド・ドゥック・ズイ天然資源環境相は、起草機関を代表して、国会議員らの熱心で責任あるコメントに謝意を表し、そのコメントを十分に検討するとともに、決議案に対する国会議員らのコメント内容を説明する具体的な報告書を作成すると述べた。

ド・ドゥック・ズイ大臣は決議案発行の目的についてさらに説明し、決議案の本質は商業住宅プロジェクトの実施において土地にアクセスする方法を補足することであると述べた。以前は、2003年の土地法と2005年の住宅法の規定により、商業住宅プロジェクトの実施のために、土地使用権を譲渡するための強制譲渡メカニズムと自主譲渡メカニズムの2つのメカニズムがありました。

具体的には、強制移転の仕組みは、国が土地を収用し、土地使用料オークションや入札を通じて投資家に引き渡し、土地を使った投資プロジェクトを実施するための投資家を選定するというものである。自発的転換メカニズムとは、投資家が土地使用権を有する者と交渉して、商業住宅プロジェクトを実施するための土地資金を得るか、土地使用権を有する投資家が管轄の政府機関に土地使用目的の変更を許可してもらい、商業住宅プロジェクトを実施するというものである。したがって、土地へのアクセスには 4 つの形態があり、移住のメカニズムは 2 つあります。

次に、2010 年の住宅法と 2013 年の土地法では、2003 年の土地法と 2005 年の住宅法と同様に、商業住宅プロジェクトを実施するために 4 つの形式すべての土地へのアクセスが引き続き許可されました。しかし、国会が2014年に住宅法を可決した際、土地使用権の譲渡を受けたり、土地利用目的を変更する形態が制限された。特に、2014年の住宅法では、譲渡を受ける場合には住宅用地のみ譲渡できると規定されています。土地使用権を有し、国に対して土地利用目的の変更を要請する場合、その区域には宅地区域の一部が含まれていなければならない。「これにより、2003年の土地法や2005年の住宅法と比べて、土地使用権の譲渡を受ける形で土地にアクセスするケースや、土地使用権を持つケースが制限される」と大臣は強調した。

ド・ドゥック・ズイ大臣は起草機関を代表して、国会議員たちの熱心で責任あるコメントに感謝の意を表し、そのコメントを十分検討するとともに、決議案に対する国会議員たちのコメント内容を説明する具体的な報告書を作成すると述べた。

ド・ドゥック・ズイ大臣はさらに、2024年土地法は2014年土地法のこの観点を継承し、さらに厳しい規制も備えていると分析した。具体的には、2024年土地法第79条第27項は、国が競売や入札のために土地を取得するプロジェクトは、技術インフラ、社会インフラ、住宅の面で同期したプロジェクトでなければならないと規定しています。

現在の都市法によれば、プロジェクト規模は通常20ヘクタール以上です。面積が小さく、都市の同期が確保されない場合、国は土地を回収しません。したがって、国が土地を干拓して投資家に引き渡す方法は実施されないことになる。

同時に、国が投資家に土地使用権の取得を認める場合や、現在土地使用権を保有している投資家に対する規制も、2014年の住宅法と同様に統制され、狭められています。つまり、土地利用権を取得する場合は、権利を取得する面積の100％が宅地であるか、現在土地利用権を保有している場合はその一部に宅地がある場合に限ります。

これにより、プロジェクト規模は20ヘクタール未満となり、その土地が住宅地でない場合、国による土地回収ではなく、国が土地使用権の受け取りを許可したケースでも、土地使用権は持っているが土地利用目的を変更したケースでもないため、土地にアクセスする方法はありません。これにより、大規模プロジェクトの少ない地方では困難が生じます。

ド・ドゥック・ズイ大臣は、この問題は現在、全国のあらゆる地方で発生しており、特に不動産市場の規模が大きくなく、20ヘクタールを超える都市計画もあまりない小さな地方で顕著であると述べた。「したがって、国会に公布のために提出されたこの試行決議は、商業住宅プロジェクトを実施するための土地アクセス方法における困難を取り除き、ボトルネックを解決することを目的としている」と大臣は述べた。

規制の範囲については、全国的に問題が発生するため、公平性を確保するため全国的に実施する必要がある。一方、現行の土地法に基づく商業住宅事業を実施するための他の土地取得方法も、全国のすべての地域で実施されています。したがって、パイロットが少数の地域でのみ実施される場合、地域間の一貫性と統一性は確保されません。ドンタップ省国会議員団のファム・ヴァン・ホア代表が述べたように、全国規模で実施することは、求めて与えるというメカニズムを克服するのにも役立ちます。

決議案の試行事業の範囲管理規定について、ド・ドゥック・ズイ大臣は、第2条と第3条に規定された基準には、都市部と都市開発地域で実施されること、対象地域の規模を管理すること、実施時期を管理すること、省人民評議会がこのメカニズムによる実施を許可するリストに載ることなどが明記されていると述べた。

パイロットプロジェクトを実施するための条件について、ドドゥックズイ大臣は、決議草案の第 3 条では、プロジェクトには土地利用計画および建設計画、都市計画と一致していること、住宅開発プログラムと一致していることという 5 つの条件が満たされなければならないと非常に具体的に規定されていると述べました。プロジェクト実施のための土地は、省人民評議会により実施が許可されたリストに載っていなければなりません。国防および安全保障の土地地域については、第84条第1項の規定に従って国防省および公安省の書面による承認が必要であると、ドンナイ省国会代表団のチン・スアン・アン氏が述べた。

ド・ドゥック・ズイ大臣は、食糧安全保障の確保、350万ヘクタールの水田の安定維持、全国平均の森林被覆率42％の確保といった課題に関して、この問題は国家および省レベルの土地利用計画、都市計画、建設計画の策定段階から実施され、厳格に管理されていると述べた。計画に当たっては、稲作用地面積350万ヘクタールの安定的な維持と森林被覆率42％の安定的な維持を確保するために、計画期間中に農地を非農業用途に転用し、宅地化をどの程度実施するかを決定する必要がありました。このステップでは、どのエリアを商業用住宅開発に計画するか、どのエリアを国が土地回収を実施するか、どのエリアを土地使用権の譲渡を受けた投資家が実施するかを計画するステップです。ただし、承認された計画区域内に限られます。

国防・安全保障用地のエリアについて、天然資源・環境大臣のド・ドゥック・ズイ氏は、設計案では国防・安全保障用地を取り除き、地方に引き渡されていない住宅開発計画に基づき、国防省と公安省が優先的に軍の将校や兵士に販売する商業住宅プロジェクトの実施を組織するという方向性が示されていると語った。ド・ドゥック・ズイ大臣は、この規制は計画に従って防衛・安全保障用地を住宅用地に迅速に転換することを促進し、軍の将校や兵士の住宅ニーズを解決するための条件を整えることを目的としていると述べた。この決議は、国防省と公安省にプロジェクト実施のための投資家選定を組織する任務を与えることを目的としている。投資家が選定されると、投資家は他のプロジェクトと同様にすべてのプロセス、手順、条件を実行する必要があります。

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出典: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html