不動産市場は「利益を出そうとしている」
不動産関連の多くの会議において、 建設省や多くの専門家は、セグメント間の「位相差」について警告を発してきました。その結果、手頃な価格のアパートや公営住宅のセグメントは深刻な供給不足に陥っています。一方、1平方メートルあたり数億ドンという価格の高級アパートセグメントは、市場で「爆発的に」成長を続けています。
ベトナムの不動産市場では、Aクラスマンションプロジェクトの着工が相次いでいるものの、これらのプロジェクトの吸収率は低く、「停滞」状態につながっています。（写真：CP）
高級マンションや超高級マンションは価格が高騰しているため、住宅購入を希望する大多数の人々を対象としていません。その結果、住宅市場は供給過剰と供給不足の両方に陥っています。
この傾向は2023年第3四半期末まで拡大を続ける見込みですが、その時点ではマンション供給は主にAクラスに集中しています。特に、プロジェクトの吸収率は依然として低く、多くのプロジェクトが「売れ残り」の状態にあることが分かります。
BHSグループのレポートによると、2023年第3四半期も全国のマンション供給量は減少を続け、市場全体では13,600戸のマンションが発売され、前四半期比28%減、前年同期比20%減となりました。
ハノイだけでも、2023年第3四半期の一次供給は約4,700戸に達し、前四半期比11%減、前年同期比55%減となりました。供給は主に前四半期の在庫であり、新規にユニットを開設するプロジェクトはごくわずかです。
セグメント別では、グレードAのマンションが引き続き最大の割合を占め、2023年第3四半期の主要供給の約50％を占めています。
特に、クラスAとクラスBの製品はハノイ市場を引き続き支配しており、四半期の総売上の約90%を占めています。クラスC製品は、タンチ、ホアンマイ、ドンアン地区の既存プロジェクトに在庫として残っている約500戸のみとなっています。
同様に、ホーチミン市でも2023年第3四半期のマンション一次供給量は前年同期比300戸超えの約8,900戸と予想されています。
Aクラスマンションの供給は依然としてホーチミン市市場の主要な供給源です。また、Cクラス物件は市場からほぼ姿を消し、在庫は市内の総供給量の約1%に留まっています。その他のセグメントはほぼ変動がありません。
また、BHSグループによれば、2023年第3四半期にはハノイとホーチミン市のプロジェクト吸収率はともに低かった。
例えば、ハノイでは、プロジェクト吸収率は昨年比で約60%にとどまっています。一方、ホーチミン市では、供給は増加しているものの、プロジェクト吸収率は昨年同時期の半分にとどまっています。
ベトナム人が家を買うには少なくとも23.5年間の収入が必要だ。
現在、ハノイとホーチミン市の住宅価格は上昇を続けています。多くの不動産市場調査会社のレポートによると、ハノイのアパートの平均価格は1平方メートルあたり5,000万ドンに近づいているのに対し、ホーチミン市では5,200万～5,300万ドンとなっています。
したがって、約60平方メートルの2ベッドルームのアパートを所有するには、家を購入するという「夢」を叶えるために少なくとも30億ドンを費やす必要がある。
カン・ヴァン・ルック博士によると、Bセグメントのマンションに相当する約30億ドンのマンション価格のため、ベトナム人は住宅を購入するために23.5年間、毎月1000万ドン以上を費やす必要があるという。
「価格に関して言えば、現在、ベトナムの不動産価格は大多数の人々の収入に比べて比較的高い。平均的なベトナム人が住宅を購入するには、少なくとも23.5年分の収入が必要で、これは世界107カ国中14位（高いほど高価）で、タイや韓国と同程度（ただし、ベトナムの収入は彼らより低い）。インドネシア（18.5年）、シンガポール（15.5年）、インド（9.2年）、マレーシア（8.1年）よりもはるかに高い…」とリュック氏は分析した。
リュック氏によると、主な理由は、供給が限られていること、手頃な価格の住宅が深刻に不足し、他の一部のセグメント（特に高級セグメント）で住宅が過剰になっていること、プロジェクト実施のあらゆる段階でコストが高いことなどです。
そのため、多くの専門家は、市場の流動性を高め、現在のように「売れ残り」にならないようにするには、手頃な価格の住宅商品を開発する必要があると考えています。
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