ベトナムは不動産のM&A活動にとって魅力的な目的地です。
PV：近年、一連の政策が「効果を発揮」し、不動産市場は徐々に改善傾向にあります。2024年の不動産市場をどのように評価していますか？
グエン・ミン・フォン博士：全体的には、不動産市場は依然として多くの困難に直面しており、回復は分野によってまちまちですが、私の意見では、不動産市場は最も困難な段階を乗り越えました。
2024年の不動産市場は、需要と供給、投入と産出の両面、マクロとミクロの両面、短期と中期、政策、運用、ビジネス慣行の両面で前向きな発展が見込まれます。
経済学者、グエン・ミン・フォン博士。
今後、住宅法改正、不動産業法改正、不動産担保ローン法改正など、多くの新たな論点を盛り込んだ一連の新法案が提出されるなど、政策撤廃や法的環境整備の影響と実効性がより顕著になるだろう。
プロジェクトにおける困難や障害の解決は徐々に進んでいます。2023年には、 ハノイでは困難や障害に直面していたプロジェクトの58.8%が解決され、ホーチミン市では37.2%が解決されました。すでに解決済み、あるいは解決に向けて進んでいるプロジェクトは、今後の供給確保と市場の活性化に寄与するでしょう。
新規住宅開発のプロジェクト認可におけるボトルネックが解消され、市場供給が増加しています。国営・民間を問わず、全国規模で大規模プロジェクトによる供給が大幅に増加することで、社会住宅市場はより明るい兆しを見せます。
産業用不動産セグメントは、全国的なインフラ整備プロジェクトの実施とFDI活動の増加により、より活況を呈するでしょう。一方、高級商業住宅セグメントは、実需の急増が見込まれないため、回復は緩やかになるでしょう。不動産市場は、公共投資の実施とFDI誘致の成果によって新たな刺激を受けており、今後もその勢いを維持するでしょう。全体として、不動産市場は2024年末以降、より活況を呈し、取引が急増するでしょう。
上記のすべての要因はプラスの影響をもたらし、不動産市場への信頼と力を高め、国民経済の 40 以上の他の分野にも波及しています。
PV：不動産市場には大きな可能性があると多くの人が考えています。2024年にはベトナムが外国投資家を惹きつける明るい兆しとなるとお考えですか？
グエン・ミン・フォン博士：ハノイとホーチミン市のホテル業績が新型コロナウイルス感染症以前の水準に戻るなど、観光業の回復の新たな波は、構造改革がより強固なものになることを示唆しています。そして、ビジネスチャンスは、安全で持続可能な開発戦略を持ち、真の需要を満たす分野に注力し、十分な財務力を持つ企業にのみもたらされるでしょう。同時に、近視眼的で機会主義的な経営を行う無能な企業は徐々に淘汰されていくでしょう。
2024年から2026年にかけて、ベトナム不動産市場への外国投資が急増すると予測されています。特に韓国、シンガポール、マレーシア、タイなどのアジア諸国や中東の投資家からの投資が目立ちます。私の見解では、投資目的は依然として、（法的所有権と完全な補償が付与された）良質で、真の価値と開発の可能性を秘めた、クリーンな土地を見つけることに重点が置かれていると言えるでしょう。
国内および地域の需要動向やグローバルサプライチェーンの変化に適応した拡張性の高い不動産プロジェクトは、国内外の投資家の注目を集め続けるでしょう。ベトナムは、未完成の不動産プロジェクトの売却が法的に認められているため（他の国では認められていません）、不動産M&A活動にとって依然として魅力的な投資先です。
工業用不動産、住宅用不動産、ホテル用不動産には計り知れない潜在性があります。工業用不動産のM&A活動は、数多くの自由貿易協定（FTA）の恩恵に加え、ベトナム国内企業が外国企業との提携に持ち込む広範なインフラと裾野産業、豊富な経験、そしてベトナム市場に関する知識によって、より多くの機会が生まれるでしょう。
高級なグリーン認証オフィススペースの市場は高い稼働率と安定した賃料上昇を維持しており、不動産M&A市場における魅力がさらに高まっています。
不動産M&A市場、特に不動産ビジネス全般は、常に魅力的な機会を提供しているものの、すべての投資家が参入できる分野ではありません。市場を的確に評価・分析し、確固たる財務基盤を持つ企業のみが成功を収められると私は考えています。
行政手続き上の障害を取り除くプロセスを迅速化する。
PV：不動産市場は2024年に多くの飛躍の機会に恵まれているものの、依然として困難や課題に直面しています。不動産市場の健全かつ持続的な発展のためには、どのような解決策が必要でしょうか？
グエン・ミン・フォン博士：今後は、消費者の信頼を取り戻し、セグメント間の不均衡を改善し、債券市場や顧客の前払い金など、さまざまなソースからのキャッシュフローを解放するために、すべての関係者、特に企業がさらなる努力をする必要があります。
不動産市場は回復の兆しを見せている（イメージ）。
市場の混乱を緩和するため、ベトナム国家銀行は、2023年12月7日の首相会合で示された企業の信用資本不足解消に関する指示を厳格に実施する必要があります。具体的には、貸出金利の大幅な引き下げ、債務再編の継続、新規融資条件の改善、投機や詐欺による不良債権の管理強化と解消、そして金融政策を支えるための資本、税金、手数料、公共投資に関する財政政策の継続に注力する必要があります。
特に、地方自治体は、不動産プロジェクト実施の基盤となる計画案の作成と承認を迅速化する必要がある。また、入札による投資家選定が必要な不動産プロジェクトのリストを公開し、企業が情報を十分に理解し、積極的に調査を行い、オープンかつ透明な方法で参加登録できるようにする必要がある。
不動産プロジェクトに関連する行政上の障害の除去を引き続き迅速に進め、企業や住民の行政手続きにおける困難や不便を回避するため、検査・監督を強化する。省人民委員会の権限を強化し、地域の実情に適した社会住宅開発に関する政策やメカニズムを策定する。
不動産事業者は、商品セグメントと価格設定を再構築し、プロジェクトの質を向上させ、投資家の信頼を強化する必要があります。同時に、株式市場における社債発行を通じて資金調達を強化する必要があります。
インタビュアー：インタビューありがとうございました！
N. ザン
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