1年以上前の熱狂的なオークションの土地市場は落ち着きつつある

バッチ後土地オークション 2024年、ハノイ郊外の不動産市場は非常に活況を呈していました。しかし現在、この市場の魅力は冷え込みつつあります。競売物件を「保有」している多くの投資家は、「損切り」を覚悟してでも売却を希望しています。

2024年の活気とは対照的に、年初以降、ハノイ郊外の土地オークションは減速傾向を示しており、多くの地域で価格が大幅に下落しています。

例えば、タックタート区（旧）の34区画の土地が今年半ばに競売にかけられ、最高落札価格は1平方メートルあたり5,600万ドン以上で、2024年12月の競売（最高落札価格は1平方メートルあたり1億8,500万ドン以上）と比べて3.3倍下落した。

同様に、フックトー区（旧）の9区画の土地も最高価格4,700万ドン/㎡で売却されました。これは昨年9月のセッションと比較して約40%の下落です。今回のセッションには100名を超える参加者が集まりましたが、前回のセッションと比べて3分の1以上の減少となりました。

ホアイドゥック村の不動産ブローカー、グエン・ティエン・トゥアット氏は、前の所有者の土地2区画を広告しているが、売値は落札価格の1平方メートル当たり500万〜1000万よりわずかに高いだけだが、ここ数ヶ月、誰からも問い合わせがないという。

現在、トゥアット氏の会社は、2025年初頭から投資家が売りに出しているホアイドゥック区、タンオアイ区、クオックオアイ（旧）区の多数の土地を競売にかけました。しかし、取引件数は非常に少なく、以前に落札して買い戻した投資家と同じ価格で取引されたのはわずか5区画です。

トゥアット氏によると、実際には投資家は90～110㎡の面積に対して、1区画あたり2億～3億ドンの価格差を提示していたが、購入した顧客は皆、より低い価格を提示した。何度も価格を上下させた後、投資家は以前購入した価格と同じ価格で売却することを決めた。投資家がすぐに売却する必要があったのは、銀行への元利金の支払期日が到来していたものの、まだキャッシュフローが回っておらず、これは資金保全のための「損切り」と言えるだろう。

トゥアット氏によると、現在ホアイドゥック区には、1平方メートルあたり約8,500万ドンで落札された土地が4区画ある。地主は同じ価格で販売したいと考えており、税金は買主が負担するが、問い合わせに来る顧客は皆、価格が高すぎると不満を述べ、1区画あたり2～3億ドンの値下げを望んでいるという。

「昨年半ば、土地オークション市場が加熱したとき、多くの投資家が利益を狙って買いに飛びついたが、数ヵ月後に市場は反転し、流動性が低下したため、これらの投資家は銀行ローンの返済資金を回収するために売却を余儀なくされた」とトゥアット氏は語った。

ハノイの不動産ブローカー、トラン・ゴック・アン氏はまた、現在、2024年8月から9月にかけて競売にかけられた土地を保有している多くの投資家が、商品を処分するために販売価格を下げざるを得ない状況にあると述べた。

例えば、旧タンオアイ地区の61平方メートルの土地は、落札価格が1平方メートルあたり約7,000万ドン（1区画あたり約42億5,000万ドン）であったが、現在約40億ドンで損失を出して販売されている。

また、旧ホアイドゥック地区の別の土地は、落札価格が1平方メートルあたり約8,500万ドンだったが、現在では1平方メートルあたり約8,000万ドンまで下がっている。

ゴック・アン氏によれば、競売にかけられた土地の多くは基本的なインフラは整っているものの、将来的に地域の連結性を拡大する計画がないため、価格が上昇する可能性は大きくないという。

投機家は、土地の潜在能力を評価せずに、市場の動向に合わせて価格が上昇するのを待ちながら購入します。そのため、市場が暴落すると、彼らは「爆弾を抱える」状況に陥り、損失を抑えるために価格を下げざるを得なくなります。

実際、競売対象区画の周辺地域では、市場価格は1㎡あたり5,000万～6,000万ドン程度で、住宅地でさえ建設費込みで1㎡あたり1億～1億ドンであるのに対し、競売対象区画は1㎡あたり8,000万～1億2,000万ドンとなっています。投資家がこれらの区画を保有する場合、少なくとも3年後の価格で購入していることになります。

土地オークションの現状について、あるオークション会社の代表者は、以前に比べて状況がかなり落ち着いていると述べました。例えば、以前は1回のオークションに1,000件もの応募があったのに、今では数百件にまで減っています。つまり、以前は平均して1区画あたり40～50件ほどの応募があったのが、今では10～20件程度にまで減っているということです。価格も現実味を帯びてきており、手付金のキャンセルといった事態もなくなりました。

土地の競売が厳しくなる

専門家によれば、土地の競売は厳しく制限されているため、事実上の熱狂状態はもはや存在しないという。

土地オークションの冷え込みについて、一部の不動産専門家は、過去のオークションで土地価格が高騰し、実質価値を大きく上回った場合、流動性が大きな問題となるだろうと分析している。特に銀行融資金利の高騰と不動産市場の資金調達難という状況下では、落札者は買い手が見つからないため、転売に困難をきたすだろう。

もう一つの理由は、土地価格の高騰を受けて買い手が「目覚めた」ことかもしれません。投資家は、高すぎる価格で土地を購入し、その後苦労して売却して利益を得ることに興味を失っています。現在の価格があまりにも非現実的であることは誰もが認識しており、1ヶ月以内に買い手が見つからなければ手付金を没収されてしまうため、より慎重になっているのです。

さらに、ハノイ郊外のホアイドゥック、タンオアイ、フックトーといった地域では、インフラ整備が不均衡な場合が多い。これらの地域は短期的には魅力的かもしれないが、地価が高騰しすぎて市場の購買力に見合っていないため、「土地を保有して時機を待つ」状況が長期化し、競売物件の魅力を低下させている。

その上、競売にかけられた土地土地は本来特別なものであり、購入者は短期間で全額を支払う必要があり、延滞は許されません。落札価格が高すぎる場合、投資家は利益を上げる余地がほとんどありません。開発、建設、または開発の計画がない場合、競売にかけられた土地は金庫の中のただの赤い紙切れに過ぎません。

一方、グエン・ティエン・トゥアット氏によると、土地オークションの冷え込みの一因として、オークションに関する規制がますます厳しくなっていることが挙げられます。保証金の引き上げに加え、今年初めに施行された改正不動産オークション法では、違反者は最長5年間オークションへの参加を禁止され、刑事訴追される可能性もあると規定されています。そのため、多くのオークション会場では、以前のように競り合いの売買が行われていた様子とは異なり、取引フロアや「仮設」の仲介事務所が次々と閉鎖されています。

さらに、当局は投機行為やオークション操作に対する検査と対応を強化しました。さらに、開始価格の引き上げ、保証金の増額、保証金放棄の厳格な取り扱いに関する新たな規制が施行され始めています。

EZ PropertのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、過去のオークションで土地価格が高騰しすぎたため、実際の価値を超えると流動性が大きな問題になると分析しています。特に銀行融資金利が高く、不動産市場が資金調達に課題を抱えている状況では、オークションの落札者は買い手が見つからないため、転売に困難をきたすでしょう。

トアン氏は「流動性の低さが、土地オークションが徐々に冷え込んでいる直接的な原因かもしれない」とコメントした。

もう一つの理由は、土地価格の急騰を受けて買い手が「目覚めた」ことかもしれない。「一部の投資家は、土地を高額で購入し、その後苦労して売却して利益を得ることに興味を失っています。彼らは皆、現在の価格があまりにも非現実的であることに気づいているため、1ヶ月以内に買い手が見つからなければ手付金を没収されてしまうため、より慎重になっているのです」とトアン氏は付け加えた。

さらに、トアン氏は、ハノイ郊外のインフラ整備は不均一だと述べた。これらの地域は短期的には魅力的かもしれないが、地価が高騰しすぎると市場の購買力に見合わなくなり、「土地を保有して時機を待つ」状況が長期化し、競売にかけられた土地の魅力を低下させるだろう。

出典: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html