75%の合意に達した場合の土地の回収と利害調整の問題

意見募集のために公開された草案の中で、ビジネス界から大きな注目を集めている条項は、プロジェクトが面積の75％以上および世帯の75％以上の土地使用権を譲渡することに合意したが、期限または延長期間がまだ合意を完了していない場合、省人民評議会は、プロジェクトの実施を継続するために投資家に引き渡すために残りの土地を収用することを検討できるというものである。

「合意」メカニズムは、土地関係を市場化するための重要なステップです。企業が住民と直接交渉し、国が行政介入することはありません。このメカニズムは、市場における土地の真の価値を反映し、多くのプロジェクトの迅速な実施に貢献しています。しかし、実際には、多くのプロジェクトは合意率が70～80%にとどまり、残りは合意に至らない少数の世帯に「足止め」され、プロジェクトが停滞し、社会コストの増加につながっています。

したがって、75%を超える面積に達した時点で残りの土地の埋め立てを認めるという規制は、市場による自己交渉と計画に基づく国家による埋め立てという2つのメカニズムの中間段階とみなされている。これにより、数百ものインフラプロジェクト、工業団地、そして都市部の再開発の機会が開かれる。これは、今後数年間の二桁成長目標の達成に向けて経済が緊急に必要としているものである。

しかし、他の画期的な政策と同様に、この規定は機会とリスクの両方を孕んでいる。決議草案によれば、国が残余の土地を収用する際、補償額の算定基準は地価公示価格と地価調整係数に基づいている。そのため、企業が住民に提示する合意価格が市場価格であるため、地価公示価格と大きな乖離が生じるという事態が発生する可能性がある。これは住民からの不満を招き、プロジェクトの実施に影響を及ぼし、長期化につながる可能性がある。

ベトナム商工連盟が提案するより合理的な解決策は、企業と住民の間で価格交渉を行う仲介役として国家を位置付けることである。それでも合意に至らない場合は、国家が土地の収用を進めることになる。

これは、透明性を維持し、国民と投資家双方の正当な権利を保障するアプローチです。そして、「国家による仲介」モデルが効果的に機能するためには、交渉を担当する機関、プロセス、交渉回数、期限を明確に定め、形式的な手続きや手続きの長期化を回避するための法的枠組みが不可欠です。国家は、独立した評価機関や地方自治体の代表者も参加する三者間交渉を組織することもできます。したがって、客観性を確保し、集団的利益の侵害を防ぐために、独立した専門的な土地評価システムが必要です。さらに、選挙機関や祖国戦線などが参加する監視メカニズムも非常に重要な役割を果たします。

合意の75%に達した時点での土地回収は、企業が長年抱えてきた問題の解決に寄与する可能性がある一方で、回収された土地の所有者にも影響を与える。したがって、決議案を起草する機関は、当事者間の利益のバランスを確保し、土地の有効利用を促進し、国の開発に貢献できるよう、引き続き政策オプションを慎重に検討する必要がある。

出典: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html