75% の合意に達した場合の土地取得と利害のバランスを取る課題。

意見募集のために提出された草案の中で、ビジネス界から大きな注目を集めている規制の1つは、プロジェクトが75%以上の面積および75%以上の世帯と土地使用権の譲渡について合意に達したが、期限または延長期間内に合意が完了しない場合、省人民評議会は残りの土地を取り消して投資家に割り当て、プロジェクトを引き続き実施することを検討できるというものである。

「交渉」メカニズムは、土地関係の市場化に向けた重要な一歩です。企業が住民と直接交渉し、国が行政介入することはありません。これにより、多くのプロジェクトが迅速に実施され、土地の真の市場価値が反映されます。しかし、実際には、多くのプロジェクトが70～80%の合意しか得られず、残りは少数世帯の意見の相違により「停滞」し、プロジェクトの遅延と社会コストの増大につながっています。

したがって、75%以上の土地が埋め立てられた時点で残りの土地の埋め立てを認めるという規制は、市場ベースの交渉と国家計画による埋め立てという2つのメカニズムの中間段階とみなされている。これにより、数百ものインフラプロジェクト、工業団地、そして都市部の再開の機会が開かれる。これは、今後数年間の二桁成長目標の達成に経済が切実に必要としているものだ。

しかし、他の画期的な政策と同様に、この規制は機会とリスクの両方を伴います。決議案によると、国が残りの土地を埋め立てる際、補償金は地価公示価格と地価調整係数に基づいて算定されます。そのため、企業が住民と合意した価格が市場価格となり、地価公示価格と大きく乖離する事態が発生する可能性があります。これは住民からの苦情につながり、プロジェクトの実施に影響を与え、遅延させる可能性があります。

ベトナム貿易産業連盟が提案するより合理的な解決策は、価格交渉において企業と住民の間の仲介役として国を位置付けるというものである。それでも合意に至らない場合は、国が埋め立てを進めることになる。

このアプローチは、透明性を維持しながら、市民と投資家双方の正当な権利を保障します。「国家による仲介」モデルが効果的に機能するためには、主導的な交渉機関、交渉プロセス、交渉回数、期限を明確に規定し、形式主義や長期化する手続きを回避するための明確な法的枠組みが必要です。国家は、独立した評価機関や地方自治体の代表者も参加する三者間交渉を組織することも可能です。したがって、客観性を確保し、既得権益の偏重を防ぐために、独立した専門的な土地評価制度が不可欠です。さらに、選挙で選ばれた機関や祖国戦線などが関与する監督メカニズムが重要な役割を果たします。

75%の合意に基づく土地収用は、企業が長年抱える問題の解決に寄与する可能性がある一方で、土地を収用される人々にも影響を与えます。したがって、決議案を起草する機関は、関係者間の利害のバランスを確保し、土地のより効率的な利用と国家の発展に貢献できるよう、政策オプションを慎重に検討し続ける必要があります。

出典: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html