2025年第3四半期の不動産市場の概要

マクロ経済学は市場をリードするための基盤を築く

財務省の報告によると、2025年第3四半期のベトナム経済は、多くの要因の組み合わせにより、プラス成長を維持しました。GDPは8.23%増加し、2011年以来の同時期の最高水準となりました（COVID-19からの回復による2022年を除く）。今年の最初の3四半期では、GDPは同期間比7.84%増加し、通年の目標である8%にほぼ達しました。今年の最初の9か月間の公共支出は440兆円に達し、同期間比37%増となり、GDPの最大の原動力となりました。

写真のキャプション — アパートと土地は、依然として地元の不動産市場の主力分野です。

インフラ投資に加え、ベトナムへのFDI流入は引き続き堅調であり、不動産は依然として魅力的な産業トップ3の一つです。購買担当者景気指数（PMI）の回復、関税引き上げ後の生産改善、そして国内消費の安定的な成長は、不動産の基盤強化に貢献しています。

Batdongsan.com.vn（ベトナムNo.1不動産テクノロジープラットフォーム）のデータによると、2025年第3四半期の不動産市場は、売買チャネルと賃貸チャネルが明確に区別された。マクロ的な変動が多かった第2四半期の後、販売用不動産への関心は急速に回復し、アパートが主導的な役割を果たしたが、タウンハウスや民家も改善の兆しを見せ始めた。多くの地域で、年初と比較して11～22％の関心の増加が記録された。不動産賃貸セグメントは、特に貸部屋と下宿セグメントで、2025年9月の関心レベルは、前月と比較してタイプに応じて8～24％の減少を記録した。

しかし、Batdongsan.com.vnによる2025年第3四半期の証券会社調査では、市場における新規供給の吸収は依然としてプラスであり、調査対象となった投資家の約90％が平均から良好と評価し、そのうち4％が「非常に良好」、25％が「良好」と回答し、吸収が楽観的ではないと回答したのはわずか12％でした。

2025年第4四半期の市場見通しについて、ブローカーの60%は市場が引き続き成長すると見ており、そのうち17%は力強い成長を予測しています。約3分の1は市場が安定的に推移すると考えており、市場縮小の可能性を懸念しているのはわずか6%でした。特に、今後6ヶ月間の成長性について、アパートセグメントが最も高い評価を受けており、36%が回答しました。次いで、戸建て住宅（29%）、土地（24%）となっています。タウンハウス、リゾート不動産、ヴィラなどのその他のタイプはわずかな割合にとどまっており、これは、実際の住宅ニーズを満たし、高い流動性を持つ商品へのキャッシュフローの集中を反映しています。

郊外市場への注目の高まり

Batdongsan.com.vn の 2025 年第 3 四半期の市場データは明確な状況を示しています。キャッシュフローと不動産需要は、中心都市に集中するのではなく、成長の余地が大きく、地域間のインフラがますます改善している郊外に大きくシフトしています。

具体的には、第3四半期におけるハノイ市とホーチミン市という2つの中心都市における投資家の不動産への関心は、鈍化の兆候を示しました。ハノイ市では2024年の同時期と比較して22%減少しましたが、ホーチミン市ではほぼ横ばい（+0%）または新興地域では若干の減少（-1%）となりました。

対照的に、近隣省は「明るい兆し」として浮上した。ハノイ郊外は11%増加した一方、南部では一部地域が最大12%減少したものの、多くの地域で依然として明確な回復が見られた。第3四半期の北部の不動産市場は、ハノイからのシフトが顕著で、ハイフォン、フンイエン、ホアビン、バクニンといった地域が「中心」となり、地域全体の関心の80%を占めた。

年初比で見ると、ホアビン省の不動産市場が+65%でトップを走り、次いでバクザン省（+61%）、ハイフォン省（+50%）、バクニン省（+48%）となっています。クアンニン省、フンイエン省、ビンフック省などの他の地域も26～42%の増加を維持しています。この活況は、価格競争力があり、インフラが整備され、長期的な拡大の可能性を秘めたハノイ周辺の衛星都市への資本移転の傾向を反映しています。

北部ではハノイの衛星県の台頭が見られる一方、南部では、旧ビンズオン省などの衛星市場で不動産市場が活況を呈しており、関心レベル全体の84%を占めています。また、ドンナイ省（38%）、バリア・ブンタウ省（34%）、ロンアン省（28%）などの他の地域でも不動産市場が活況を呈しています。この活況は、ホーチミン市から、交通インフラがますます整備され、土地資金が大きく、価格上昇の余地があり、不動産ニーズと長期投資を満たす要因がある地域へのキャッシュフローの大きなシフトを反映しています。

一方、中部市場は堅調な成長を維持し、2024年の同時期と比較して関心が13%増加しました。ダナンとカインホアは引き続き牽引役を果たし、地域全体の関心の84%を占めました。ラムドン省（18%）、クアンナム省（14%）、タインホア省（10%）も改善の兆しを見せました。不動産セグメントの販売価格に関しては、カインホア省が34%の上昇でリードし、クアンナム省は引き続き44%の上昇と驚異的な伸びを示し、ダナンは25%の上昇となりました。

上記の現状を不動産専門家は評価しており、市場はマクロ経済の変動に対して強い回復力と適応力を示しており、主要都市部には明るい兆しが見られます。ハノイ、ホーチミン市、ハイフォン、ダナンは引き続き高い魅力を維持しており、2021年から2025年のサイクルでは目覚ましい価格上昇を記録しています。

特に、アパートと土地区画は依然として現地不動産市場の牽引役となっています。特にホーチミン市では、アパートタイプの平均価格が7,200万VND/m²と好調な推移を示し、2023年初頭と比較して35%上昇しました。一方、土地区画の平均価格は約6%上昇し、6,900万VND/m²となりました。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、南部の不動産市場はしばらく様子見していたものの、より力強く回復しつつあると指摘した。供給は改善し、投資キャッシュフローと実需により流動性も高まっている。特にハノイ市場では、販売価格は上昇を続けているものの、需要は冷え込んでおり、キャッシュフローは依然として中心部に近い高級住宅地に集中しており、マンションが市場を牽引し続けている。

出典: https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm