住宅価格の上昇は所得の上昇を上回っている。

ベトナム不動産研究所（VIRES）が最近開催した第1回南部ダイナミック不動産フォーラムで、タンロイグループの創業者兼取締役会長であるドゥオン・ロン・タン氏は、10年以上前にベンカット（旧ビンズオン省）で住宅を約3億ドンで売却したと述べました。当時の労働者や公務員の平均月収は約700万ドンで、住宅購入のために5～6年かけて貯蓄することができたのです。

彼によると、現在までに実質的な住宅需要は依然として市場全体の70～80%を占めているものの、住宅価格の上昇率は労働者の所得の伸びをはるかに上回っている。このため、多くの人々の住宅へのアクセスに大きな格差が生じている。

「過去10年間で平均所得は年間6～8％増加したが、住宅価格は年間12～20％上昇しており、購入者はますます疲弊している」と同氏は述べた。

タン氏によると、主な理由の一つは、供給が主に高級住宅セグメントに集中しており、大型マンションや高価な建設資材が使用されていることだ。住宅価格への圧力は、投入コスト（法定費用、税金、土地価格、建設費、ローン金利）の高さからも生じている。

「これは個人の問題ではなく、市場全体の問題です。これが解決されなければ、多くの労働者にとって定住の夢はさらに遠ざかってしまうでしょう」とタン氏は認めた。

ホーチミン市東部のアパートプロジェクトを含む不動産。写真： Quynh Tran

住宅価格の高騰は、建設省が最近発表した報告書にも反映されています。建設省は、第3四半期の市場平均価格が1平方メートルあたり7,800万ドンに達し、新規供給の30%以上が1億ドンを超えたと記録しています。ホーチミン市では、平均価格は1平方メートルあたり約9,100万ドンで、多くの中心都市のプロジェクトでは1億2,000万～1億5,000万ドン/平方メートルに達しています。

同様に、CBREとナイトフランクは、ホーチミン市の新築マンションの60％が1平方メートルあたり1億ドン以上の価格であり、残りの在庫のほとんどが1平方メートルあたり6,000万ドン以上であるため、手頃な価格の住宅の供給はほぼ消滅したと述べた。
一方、統計総局によると、今年最初の9ヶ月間の労働者の平均収入は月額830万ドンに達し、同期間比10%増加しました。都市部の労働者の月額収入は約1,000万ドンで、年間では1億2,000万ドンに相当します。これは、1年間働く労働者一人当たりが購入できる住宅面積が約1平方メートル（生活費、貯蓄、その他の資金を除く）に過ぎないことを意味します。5年後、平均収入はわずか200万ドンしか増加しなかった一方で、住宅価格は1平方メートルあたり平均1,000万～1,500万ドン上昇しました。

ワンマウントグループの調査によると、年収2億ドンの世帯が2ベッドルームの商業用マンションを購入するには、追加料金を除いて36年以上の貯蓄が必要だという。現在、ハノイ市とホーチミン市では、世帯の54%が年収2億ドン未満であり、ほとんどの世帯が都心部で住宅を購入することはほぼ不可能である。

Bconsグループの取締役会長であるレー・ヌー・タック氏は、ベトナムの労働年齢人口は現在5,300万人を超え、都市化率は41%を超えており、大都市への人口流入によって住宅需要が急増していると評価しました。今日の購入者は、透明性のある法的地位、実質的な利用価値、合理的な運用コスト、そして良好な流動性を重視しています。しかしながら、市場の現実は、需要と所有能力のギャップが拡大していることを示しています。

サッチ氏によれば、供給量が4000万戸に近づくと市場は飽和状態に陥る可能性があり、今後は住宅のアクセシビリティを向上させることが重要な課題となるという。

サッチ氏は、コストと利益のバランスを取り、市場が所得に応じた住宅開発を促進できるよう導くには、製品開発が解決策となると述べた。国際的な経験から、住宅価格を手の届く範囲まで引き下げるには、企業は面積と機能を最適化する必要があると指摘した。

彼によると、購入者は平方メートルあたりの価格よりも、総所有コスト（TCO）を重視しているという。そのため、小規模で機能的なアパートを開発することで、初期の財務的プレッシャーを軽減できる。価格を手の届きやすい範囲に抑えるために、企業は設計、建設、プロジェクト管理、運営までを自社で同期的に実施し、中間コストを削減することができる。しかし、プロジェクトが継続的でない場合、機械コストや運用コストの面でリスクが生じる可能性もある。

ドゥオン・ロン・タン氏は、企業の努力に加え、政府は手頃な価格の住宅供給を促進する政策、手続きの改革とコスト削減、そして初めて住宅を購入する人々を支援する仕組みが必要だと述べた。法的手続きが短縮され、コストとリスクが軽減されれば、住宅価格の引き下げ余地は拡大するだろう。

彼はまた、市場が本来の核心価値、つまり投資目的ではなく生活のための住宅に戻る必要があると強調した。そのためには、計画、政策、製品開発に至るまでの連携が不可欠だ。地域的には、大都市で低層住宅が徐々に高層マンションに置き換わる中で、15分圏内のコンパクトな都市モデルが住宅へのアクセス向上につながる方向性と考えられている。

vnexpress.netによると

出典: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html