ハノイとホーチミン市で最も急速に増加しているマンショントップ10、約11,000平方メートルの「黄金の」土地を再利用

国内で最も力強い価格上昇を記録したマンショングループ、ホーチミン市が10区の約11,000平方メートルの「黄金の」土地を再利用、 ダナン市が総工費1兆2,000億元を超える一連のプロジェクトへの投資方針を承認…これらが最新の不動産ニュースです。

最新の不動産情報：ホーチミン市10区レ・ホン・フォン419番地の正門。（出典：建設新聞）

国内で最も価格上昇が著しいマンショングループ

Batdongsan.com.vnのデータによると、 ハノイのアパートの検索数は2023年第2四半期から急増し、2023年8月にピークを迎え、その後多くの人が売却したため減少した。

2023年12月からは再びアパートの検索が増加し、2024年3月には2023年8月のピークに近づきましたが、2024年4月には関心レベルが23％減少しました。

関心の低下にもかかわらず、ハノイのマンションの募集価格は下落していません。2024年4月には、手頃な価格のマンションの価格は前月比12%、中価格帯のマンションは5%、高級マンションは3%上昇しました。

ハノイでは、ここ数年でマンション価格が大幅に上昇しています。カウザイ、ナム・トゥー・リエム、バク・トゥー・リエムといった地区を含む市西部は、特に市場のホットスポットとなっています。ヴィンホームズ、江南ハノイランドマークタワー、マンダリンガーデンといった高級プロジェクトは、常に需要が高く、販売価格を押し上げています。

Batdongsan.com.vnのデータによると、価格上昇率が最も高いマンションは次の10棟です：M3-M4 Nguyen Chi Thanh Apartment、Sunshine Golden River、Hateco Hoang Mai、Gelexia Riverside、Vinaconex 7、New Horizo​​n City - 87 Linh Nam、 Eurowindow River Park、Duong Noi New Urban Area、Xuan Mai Sparks Tower、Thang Long International Village Urban Area。

ホーチミン市でも、マンション建設プロジェクトが急増し、市場は活況を呈しています。2区、9区、ビンタイン区は価格上昇が最も顕著なエリアです。特に、ホーチミン市で最も新しく近代的な都市部の一つであるトゥーティエム地区のプロジェクトは、記録的な価格上昇を記録しました。

価格上昇が最も速いアパートメントのトップ 10 には、Q2 Thao Dien、Khang Gia Go Vap Apartment、Green View、Park View、Cantavil An Phu - Cantavil Premier、The Era Town、The Panorama、Urban Green、The Useful Apartment、Carillon 2 が含まれます。

アパートの価格が落ち着いてきていますが、数十億ドンを投じて賃貸に投資すべきでしょうか?

投資家たちは、30億ドンの資金が手に入る中で、賃貸用に今すぐアパートを購入するために「頭金を払う」べきか、それとも住宅価格がさらに下がるまで待つべきか迷っている。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、この問題に関する見解として、マンション価格が急落するのを待つのは非常に難しいと述べた。改正不動産事業法が施行されると、プロジェクト実施の要件を満たす投資家の数が減少するため、供給がすぐに改善することはないだろう。

一方、特に大都市では、住宅を所有するニーズは常に存在します。そのため、居住目的で購入する場合は、経済的な余裕ができてすぐに定住に必要な資金を調達できるタイミングで取引を開始できます。

しかし、クオック・アン氏によると、投資目的で購入する場合は、購入者は慎重に検討する必要があるとのことだ。

短期投資の場合、現段階ではアパートの価格と関心が安定していないため、急いで頭金を投入すべきではありません。急な流動性確保が必要になると、投資家は困難に直面するでしょう。しかし、長期投資で、賃貸によるキャッシュフロー創出を目的とすれば、アパートは依然として検討に値する投資対象です。

その理由は、2015年から2023年にかけてのアパート投資収益（価格上昇率＋賃貸利回り）の伸びが97%に達し、株式、金、貯蓄、外貨といった他の投資形態と比較してトップにランクされているからです。「この情報は、価格履歴とビッグデータに基づいて当社がまとめたものです」とクオック・アン氏は説明しました。

一方、サヴィルズ・ホーチミン市調査部シニアマネージャーのカオ・ティ・タン・フオン氏によると、賃貸マンションへの投資を検討する際、投資家は通常、銀行融資を受けやすいピンクブック（保証書）付きの、既に引き渡しが完了しているマンションを優先的に検討する傾向があるという。新築マンションを購入する場合は、より多くの計算が必要となるため、まずは利益確保のために頭金を振り込み、その後賃貸を検討し、価格上昇を待つという流れになる可能性がある。

フオン氏は、今こそ賃貸マンションへの投資に最適な時期だと考えています。なぜなら、今後3～5年間は、プロジェクト開発のための土地資金が限られているため、都心部のマンション供給は依然として不足するからです。そのため、投資家は一定期間賃貸した後、売却することで価格差を享受し、賃貸収入によるキャッシュフローを得ることも可能です。

しかし、フオン氏は、投資家にとって、価格上昇を待つため、あるいは現時点で賃貸目的で住宅を購入することは、慎重な計算が必要だと指摘した。

まず第一に、投資家の評判、そしてアパートの売却価格の問題です。販売プロセスにおいて、後期に売却された物件は、以前の売却価格よりも高くなることがよくあります。

そのため、投資家は多くのインセンティブとより多様な決済方法を導入するでしょう。購入者は、前のフェーズの製品を購入するか、次のフェーズの製品を購入するかを決めるために、価格を慎重に比較・確認する必要があります。

「初期段階で製品を購入すると価格は安くなりますが、支払い期間は短くなるため、事前に資金を準備しておく必要があります。後期段階では価格は高くなりますが、支払い期間は長くなるため、資金的なプレッシャーは軽減されます」とフオン氏は述べた。

さらに、サヴィルズの専門家は、投資家がアパート購入のために銀行から追加の資金を借り入れる必要がある場合、自身の財務状況を慎重に検討し、借入額が多すぎて負債負担が大きくなるのを避ける必要があると指摘しています。同時に、銀行や投資家は15～20年という長期のコミットメントを保証できないため、融資限度額の選択にも慎重に検討する必要があります。したがって、商品価値の約50%の融資が適切であり、70%以上の融資は非常にリスクが高いとされています。

ホーチミン市：第10区の約11,000平方メートルの「黄金の」土地の埋め立て

天然資源環境省は、第10区ヴィンヴィエン、レホンフォン、トランニャントンの角に位置する、面積約11,000平方メートルの「黄金の」土地に関するサイゴンG教育株式会社の第2次苦情の解決に関する決定第818/QD-BTNMT号を発行した。

サイゴンシュー株式会社（現サイゴンG社）は以前、ホーチミン市人民委員会（HCMC）から、10区レホンフォン419番地にある約11,000㎡の土地を賃借し、事務所、倉庫、靴・ハンドバッグ工場として使用していました。賃借期間は2020年12月31日までです。

2007年10月3日、ホーチミン市人民委員会はサイゴンG社に土地使用権証明書番号AB 061724を発行しました。土地使用期間は2020年12月31日までです。

2016年9月21日、第10区人民委員会は、レ・ホン・フォン419番地にあるサイゴンシュー株式会社とタンブオイ株式会社の事業に対する検査結果を報告しました。これを受けて、第10区人民委員会は、ホーチミン市人民委員会に対し、上記の約11,000平方メートルの土地の賃貸借契約を解除し、返還することを検討するよう提案しました。

現在、インターワードクラスター1、2、3、9、10、11には中学校がないため、近い将来、4,500平方メートルの土地（偽装バスターミナルの運営に関連するエリア）が回収され、規定の基準を満たす中学校を建設するために第10地区の人民委員会に引き渡されます。

2016年から2017年にかけて、ホーチミン市天然資源環境局は上記の土地について調査を行い、結論を出しました。調査局の結論では、サイゴンシュー株式会社が土地を不当な目的で使用し続けているか、または土地の使用の必要性を低下させていることに対し、市人民委員会が対処すべきであると勧告されました。

2021年5月28日、ホーチミン市人民委員会は、約11,000平方メートルの土地を埋め立てる決定1968/QD-UBND号を発布しました。埋め立ての根拠は、土地法第65条第1項d号に基づきます。当該土地は国から期限付きで賃貸されており、その賃貸借契約は2020年12月31日に満了し、ホーチミン市人民委員会が2019年7月16日付通知434/TB-VP号で結論付けたように、賃貸借契約は延長されませんでした。

その後、サイゴンG社は決定第1968/QD-UBND号について異議を申し立て、決定第1968号の撤回・取消を求めました。これにより、サイゴンG社が引き続き土地を賃借し、計画通り建設投資を実施できる条件が整うか、あるいは同社と地方自治体の利益を調和させる解決策が講じられることになりました。

2023年8月、ホーチミン市人民委員会は、サイゴンG社による最初の苦情を解決するため、決定第3557/QD-UBND号を発布した。これを受けて、市人民委員会はサイゴンG社の苦情の内容を承認せず、決定第1968号の内容を維持した。

Gサイゴン社はホーチミン市人民委員会の決定に同意できず、天然資源環境省に2度目の苦情を送り続けた。

2024年1月4日、ホーチミン市市民歓迎委員会本部において、天然資源環境省がサイゴンG教育株式会社、ホーチミン市人民委員会との対話を開催した。

対話において、ホーチミン市人民委員会の代表は、天然資源・環境省の検証チームの検証結果に同意し、2021年5月28日付の決定第1968/QD-UBND号を維持することを提案した。サイゴンG教育株式会社の代表は、決定第1968号の撤回と取り消しを求めた。同社は土地のリースを継続することを提案した。

天然資源環境省は、サイゴンG社が苦情を申し立てた約11,000平方メートルの土地は、ホーチミン市人民委員会が事務所、倉庫、靴・ハンドバッグ工場として使用するために、毎年地代を支払って賃借していたと結論付けました。土地の賃借期間は2020年12月31日までです。

土地法に基づき、ホーチミン市人民委員会が、サイゴンG社が土地利用拡大の資格を有しないことを理由に同社に賃貸している土地を回収し、使用させる決定は、法律に準拠するものである。したがって、天然資源環境省は、ホーチミン市人民委員会が2023年8月23日に発出した、サイゴンG社に対する第一回苦情の解決に関する決定第3557/QD-UBND号を、法律に基づき維持する。

天然資源環境省は、サイゴンG社に対し、第10区レホンフォン419番地の約11,000平方メートルの土地の回復に関する決定番号1968/QD-UBNDに従うよう要請した。

ダナン市、総費用1兆2000億元超の一連のプロジェクトへの投資方針を承認

ダナン市人民評議会は5月24日、第17回会議（臨時会議）で、市予算から総額約1兆2,060億ドンを投資する7つのプロジェクトの投資方針を議論し、承認した。

ダナン市人民評議会は、7つのプロジェクトへの投資方針を承認しました。総投資額は約1兆2,060億ベトナムドンです。（出典：Vietnamnet）

具体的には、投資が承認されたプロジェクトには、ダナン市行政センターの現在の倉庫エリア（総投資額3,283億VND超）、4つの市内中心部の道路（ファンチャウチン、レロイ、ホアンディウ、オンイクキエム）の排水システムのアップグレード、情報ケーブルと照明の地下化（約3,820億VND）、ホーニン通りからトランバックダン通りまでの10.5メートルの道路（1,151億VND超）が含まれます。

フードン小学校プロジェクト（施設1）、1,087億VND以上、ファンダンルー小学校の新教室建設、627億VND以上、ソントラ地区の道路幅3.5～4メートルから5.5メートルへの道路改修および拡張（フェーズ2）、1,036億VND以上、ホンタイ-タントラオ地域（リエンチュウ地区）の約500メートルの開水路閉鎖、総投資額1,055億VND以上。

ダナン市人民評議会の常任副議長、トラン・フオック・ソン氏は、承認されたプロジェクトは、居住地域のインフラを完成し、交通開発の要件を満たし、人々の生活に役立ち、社会経済の発展の促進に貢献することを目的としていると述べた。

トラン・フオック・ソン氏は、会議後直ちにダナン市人民委員会が、承認された決議の緊急実施と進捗および有効性の確保をあらゆるレベルと部門に指示するよう提案した。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-top-10-chung-cu-tang-gia-nhanh-nhat-ha-noi-va-tphcm-thu-hoi-gan-11000m2-dat-vang-272506.html