高い配当金を支払うと産業都市開発公社2号のキャッシュフローが減少する

2025年初頭、多くの産業用不動産株が横ばいまたは下落傾向にあった中、工業都市開発公司第2の株価は継続的に上昇し、香港証券取引所のフロアで現象となりました。

1月14日から3月28日までの統計によると、D2D株は1株あたり31,400ドンから42,400ドンへと35％上昇し、P/B評価額1.71倍で取引されています（業界平均は1.4倍）。特に、D2D株は1月後半から現在まで継続的に垂直上昇し、調整が見られないことから、買われすぎの長期化のシグナルを発している。長年にわたる魅力的な現金配当の歴史と、2024年に最大84％の配当を支払う継続計画（現在の市場価格利回り最大19.8％に相当）により、この銘柄の価格を支える原動力となっています。

産業都市開発公社第2号は1992年に設立され、主に産業用不動産の分野で事業を展開し、商業用不動産プロジェクトを実施しています。近年、当社は継続的に魅力的な現金配当方針を維持しており、2020年に35%、2021年に50%、2022年に30%、2023年に87%を現金で配当します。

また、2024年に84％の配当支払い計画があり、3月28日の市場価格と比較した対応利回りは最大19.8％となり、現在4.7％であるBIDV銀行の12か月預金金利を上回っています。

「巨額」配当政策の継続により、同社は次回の配当支払いで総額2,541億8,000万ドンを支払わなければならないと予想されている。この配当金は、2024年末の残高である970億ドンよりもさらに大きい額となります。同時に、長年にわたる累積利益のほぼすべてを分配すると、2025年までに移転される残りの累積利益はわずか25億ドンになります。

長期的に見ると、工業都市開発公社第2の累積利益は主に2020年と2021年に蓄積され、この年に同社はそれぞれ2,680億ドンと2,430億ドンという過去最高の利益を記録しました。しかし、過去3年間、同社の利益は、2022年に170億ドン、2023年に260億ドン、2024年に880億ドンの利益を記録した黄金期と比較して、継続的に低いままとなっている。

過去3年間の利益が控えめである一方で、巨額の配当金が支払われたことで、工業都市開発公社第2の財務状況は悪化しました。2021年12月31日から2024年12月31日までの現金残高は期首に比べて82％減少し、4,574.8億ドン減の971.2億ドンとなり、総資産の6.4％を占めました（期首は5,546億ドンで、総資産の31.1％を占めていました）。累積利息は期首に比べて59%減少し、3,698.9億VND減の2,567.1億VNDとなり、総資本の16.9%を占めた（期首は6,266億VNDで、総資本の35.1%を占めた）。

このように、2020～2021年の黄金期と比較して利益が急激に減少し、これまでの「貯蓄」を継続的に活用して株主に高額配当を支払うことで現金が減少し、2024年の配当支払いが2,541.8億ドンに達した場合、この配当額は現在保有している現金の額を超えるため、将来的に新規プロジェクトに再投資するためのキャッシュフローに課題が生じることになる。

工業都市開発株式会社第2号は、商業面積281.72ヘクタールのニョンチャック2工業団地プロジェクトを開発し、100％の賃貸率を達成したことがわかっています。ロックアン住宅地区プロジェクト、ロックアン社会住宅プロジェクト、トンニャット区住宅地区プロジェクトなど、他のプロジェクトも高い流動性を達成しました。

しかしながら、2022年から2024年にかけて、工業都市開発株式会社2号には収益を計上できるバックエンドプロジェクトが不足しているため、ソナデジ・チャウ・ドゥック株式会社のチャウ・ドゥック工業団地プロジェクトの土地取得を通じて二次産業用不動産プロジェクトを開発し、引き続きロック・アン住宅地区プロジェクトの開発を計画しています。

しかし、独立分析部門は、二次買収プロジェクトの開発と事業化を継続するために、ロックアン社会住宅プロジェクトの投資資金需要は9,673.2億ドン、チャウドゥック工業団地プロジェクトは7,600億ドン、チャウドゥック工業団地工場プロジェクトは3,200億ドン、トンニャット区住宅地区フェーズIは1兆ドン（5,640億ドンが投資済み）であるとも指摘した。

巨額配当政策によりキャッシュフローが減少し、産業都市開発公社第2は二次プロジェクトへの投資資金繰りが困難になっている。

出典: https://baodautu.vn/tra-co-tuc-cao-khien-luong-tien-mat-cua-ctcp-phat-trien-do-thi-cong-nghiep-so-2-suy-giam-d261113.html