土地価格を市場原理に従って決定することは重要な前進です。

市場原理の支持

サヴィルズの専門家によると、ベトナムの2024年土地法は土地評価の原則に大きな変更をもたらし、市場原則に従った土地評価に重点を置き、不動産市場の透明性と流動性の向上に役立つだろう。

従来、土地の評価は、土地の利用目的と存続期間を原則とし、「市場における実勢価格」に基づき、競売価格や土地利用状況から算出した価格に基づいて行われていました。しかし、新土地法は市場原理を重視しています。つまり、決定される地価は、土地の真の市場価値を反映することになります。

国際評価基準協議会 (IVSC) の定義によると、市場価値とは、「不動産の市場価値とは、独立した十分な情報に基づいた取引において、買手と売手の間で評価が行われた時点と場所における不動産の推定価格であり、当事者は知識に基づき、慎重に、強制されることなく行動した。」

新しい法律の改正により市場原理が促進されました。

ジャン氏は、市場価値は市場における買い手と売り手双方の理解を明確に反映していると述べ、その上で、最高価格を支払う意思のある投資家に土地が割り当てられると述べました。このアプローチは、土地の割り当てを促進し、より効率的な土地利用を促進するのに役立ちます。

将来、地価データベースが完成すれば、売買情報が公開されることになります。これにより、買い手と売り手は取引情報にアクセスし、情報を入手できるようになります。これにより、明確な認識が得られ、不動産市場の透明性が向上します。さらに、不動産の売買がより容易になり、市場の流動性も高まります。

評価方法

明確な規定がなかった以前の法律とは異なり、2024年土地法第158条では、評価方法と各方法を適用する場合や条件についても詳細に規定されている。

評価方法については、2023年土地法では、比較法、控除法、収益法、剰余法、地価調整係数法の5つの評価方法が規定されています。改正土地法では4つの評価方法が規定されており、そのうち控除法は比較法の特殊なケースとされています。開発プロジェクトの評価で一般的に用いられる2つの方法は、直接比較法と剰余法です。

直接比較法では、市場における類似物件の取引価格を比較することで、評価対象物件の価値を決定します。この方法は、取引データが多いタウンハウスやマンションなどの物件に適しており、比較対象物件は非常に類似しているため、調整における主観性を最小限に抑えることができます。

サヴィルズHCMCコンサルティングサービスディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏

さらに、この方法はシンプルで理解しやすく、時間の節約にもなります。しかし、この方法にはいくつかの弱点もあります。データの限界とデータの正確性は、最も重要な制約です。さらに、この方法では調整が必要であり、評価者の主観に左右される可能性があります。特に、複合開発プロジェクトとして評価される資産の場合、各土地利用形態の構成が異なるため、類似の比較対象資産を見つけることは非常に困難であり、不可能です。

残余法は、プロジェクトの開発可能性を評価するもので、収益を推定し、費用を差し引いて余剰地価を算出することによって行われます。この方法を用いて評価を行う際には、鑑定士はプロジェクトの実現可能性と収益性も評価し、投資意思決定プロセスをサポートします。

この手法により、開発業者は様々な開発シナリオを分析し、最高の価値（最高かつ最善の利用とも呼ばれる）をもたらす最適な土地利用計画を決定することができます。多くの利点があるにもかかわらず、残余法は複雑な財務モデリングと財務専門知識、そして販売価格とコストの市場予測、そしてプロジェクト開発計画に関する深い理解を必要とします。そのため、残余法は広範な市場データ収集を必要とするため、非常に時間がかかります。

土地評価モデルにおける大きな問題は、仮定への依存度が高いことです。そのため、評価結果は収益予測、費用見積、プロジェクト期間といった変数に大きく左右されます。それぞれの評価方法には長所と短所があり、価値の調整にはバランスの取れたアプローチが必要です。

これらの調整が市場に与える影響について、サヴィルズの専門家は、土地価格を市場価値を反映して規制することで、不動産市場の効率性、透明性、流動性が向上すると述べています。さらに、プロジェクトのための土地整地費用の補償価格も上昇します。これは開発プロジェクトの初期投資総額の増加につながり、投資家の利益確保のためにプロジェクトの不動産価格が上昇する可能性が高いと考えられます。

さらに、土地使用権の譲渡にかかる所得税は市場価値に基づいて算出されるため増加し、国家予算の収入増加に寄与し、ひいてはインフラ開発のための追加資本を提供することになります。

「2024年土地法は、ベトナムの土地評価に画期的な変化をもたらし、効率性、透明性、そしてより柔軟で迅速な土地評価アプローチを促進します。市場価格への調整と地方自治体の意思決定権の拡大により、この新法は土地評価プロセスの改善を目指しており、市場と国家予算の双方に利益をもたらします」とジャン氏は述べた。

出典: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html