多くの要因による供給制約
サヴィルズ・ベトナムが先日発表した今年上半期のオフィス賃貸市場レポートによると、稼働率は安定しており、91%という高水準に達しました。一部の中小企業がBクラスおよびCクラスのビルに物件を戻したため、前四半期比ではわずか1%の低下にとどまりました。
サヴィルズ・リサーチはまた、グレードAオフィスビルの稼働率が最大94%に達し、賃料が月額140万ドン/㎡に達するなど、他のセグメントと比較して最も好調であると指摘しました。2023年第2四半期において、ホーチミン市のグレードAオフィスビルは、この地域の他の主要都市と比較して空室率が低く、賃料はジャカルタ、クアラルンプール、バンコクよりも高かったことが分かりました。
しかし、オフィス賃貸の発展可能性を比較すると、ホーチミン市のこの市場は供給規模がかなり小さいことがはっきりと分かります。そのため、現在の市場においては需給ギャップが生じています。
この問題について、サヴィルズ・ベトナムの商業不動産サービス部門シニアディレクターのトゥ・ティ・ホン・アン氏は、新規供給の不足は、特に借入における資金動員の難しさに一部起因していると述べた。
Tu Thi Hong An 氏 - サヴィルズ ベトナムの商業不動産サービス部門シニア ディレクター。
さらに、防火・消火設備やその他の法的規制といった客観的な制約も存在します。そのため、市場は新たな供給をゆっくりとしか受け入れることができず、需要の不均衡が生じます。
「市場は、情報技術、物流、金融・保険、製造、不動産といった、賃貸比率の高い業界からの需要によって大きく形成されています。これらの業界は、経済情勢全般の影響を受けやすく、変動が激しいです。そのため、これらの業界の動向は、オフィス市場の全体的な動向とも一致することが多いと言えるでしょう」とアン氏は述べています。
しかし、全体像を見ると、ベトナムのオフィス市場は急成長を遂げており、業界には多くの新たな発展の潮流がある潜在性のある市場です。
新しいトレンドが市場を変える
サヴィルズ・ベトナムは、数多くの研究と調査を通じて、2023年以降のオフィス部門における4つの顕著な傾向を記録しました。
まず、COVID-19の影響と情報技術の進歩により、フレキシブル（ハイブリッド）ワークのトレンドが広まっています。これは労働者の柔軟性を高め、オフィス市場を形成します。このモデルは、オフィス賃貸コストの削減、需要に応じたスペースの賃貸、そして資源の節約につながります。
第二に、企業は賃料を抑え、業務スペースを改善するために、金融センターの外にオフィスを移転しています。一方、グレードAの賃貸オフィススペースは、フーミーフンタワー（7区）、CIIタワー（ビンタン区）、ザ・ホールマーク（トゥドゥック市）など、中心部から離れたエリアで開発が進んでいます。
そのうち、ホーチミン市では2023年第3四半期から2025年末までに供給されるオフィスの75%以上がグリーン認証を取得すると予想されています。これは、このタイプのオフィススペースが、テナントにとって健康的なワークスペースの開発にさらに重点を置くことを意味します。
第三に、オフィス賃貸形態は、人材の多様なニーズに応えるためのサービスやアメニティの提供に重点を置いています。オフィスには、それぞれ異なるニーズを持つ4～5世代が一緒に働く環境が必要になる場合もあります。
サヴィルズの調査によると、4世代の従業員の間には期待の違いが見られます。従来のオフィスの構造とレイアウトを現代的なオフィスに変更することは、業務効率の向上に役立つだけでなく、複数世代の従業員が会社と交流し、エンゲージメントを高める機会を創出することにもつながります。
最後に、ホーチミン市のオフィス市場は需給変動への迅速な適応力を示しました。サヴィルズは、2022年から2023年にかけて賃料がわずかに下落すると予測しています。これは、地主がテナント維持と新規テナント誘致のために価格を柔軟に調整しているためです。価格調整の柔軟性は、市場変動への適応力の高さを示しています。
「企業はコスト削減とニーズへの対応に重点を置き、オフィスの活用方法を徐々に変えつつあります。ワークスペースの最適化、リモートワークの増加、そしてその他の柔軟なソリューションの模索は効果的なアプローチです」とトゥ・ティ・ホン・アン氏は述べています。
オフィスレンタル商品は、従来のように単に働く場所を提供するだけではありません。
この専門家は、フレキシブルオフィス市場が急速に成長し、成熟化していると指摘しました。Circo、Dreamplex、Toongといった著名なフレキシブルオフィスプロバイダーは、80%を超える稼働率を誇る新エリアを次々とオープンしています。これは、フレキシブルワークスペースの需要の高まりを反映しており、特に急速に変化する働き方のニーズの中で、利便性と柔軟性を求める市場のニーズに応えています。
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