競争は家賃だけの問題ではない

競争が激化する中で、オフィス賃貸投資家は生き残るために、価格と製品の質で競争する戦略を変更する必要があります。

オフィス賃貸市場：競争は賃料だけではない

競争が激化する中で、オフィス賃貸投資家は生き残るために、価格と製品の質で競争する戦略を変更する必要があります。

ホーチミン市のグレードAオフィス市場には、前四半期、タイホームズ不動産開発株式会社が開発したタイスクエア・ザ・メリット・プロジェクト（1区）からの新規供給が入りました。このプロジェクトにより、ホーチミン市のグレードAオフィスの総供給面積は12,000平方メートル以上増加しました。

アビソン・ヤング・コンサルティング社の予測によると、ホーチミン市では2024年から2026年にかけて、賃貸用オフィススペースが429,300平方メートル増加すると見込まれています。新規供給の大部分は、UOA T2やVプラザタワーズといった主要プロジェクトを中心に、トゥドゥック市や7区など中心部から離れた地域に集中するでしょう。

アビソン・ヤングは、これらの地域は広大な土地資源という利点を活かし、大規模オフィスビル開発のポテンシャルを秘めていると考えています。さらに、インフラ整備の優位性により、今後のプロジェクトはホーチミン市中心部のオフィスビルと比較して、より競争力のある賃料となるでしょう。

新規供給の増加により、テナントは前期よりも多様な選択肢とインセンティブを得ることができます。しかし、新規供給に対抗するために、既存のグレードAビルは賃料を調整する必要があります。

CBREホーチミン市の調査・コンサルティング責任者、ファム・ゴック・ティエン・タン氏は、今年初めから投資家の事業戦略変更により、オフィスビルの着工予定数が当初計画を下回っていると述べた。しかし、市内中心部以外のグレードAオフィスの賃料は前四半期比1％上昇、市内中心部のグレードAは1％下落し、平均45.5米ドル/㎡/月となった。グレードBオフィスの賃料もそれに応じて下落し始め、26.1米ドル/㎡/月と前四半期比0.6％下落したが、前年同期比では依然として2.1％上昇している。しかし、過去3年間と比較すると、賃料は依然として非常に高い。

タン氏によれば、大規模な取引は主にクラスAの建物で行われ、クラスBはより小規模なエリアに移行し、主に100～300平方メートルの面積の取引となっている。

CBREベトナムは、2024年第4四半期から2026年末までに、市場では中心部にグレードAのオフィスビルが2棟、周辺地域にグレードBのオフィスビルが1棟増えるのみと予想され、総供給床面積は10万平方メートルを超えると予想している。

ホーチミン市3区と10区に2つのオフィスビルを所有する実業家のル・ヒュー氏は、2023年から現在にかけて、質の高い新規供給は増えているものの、入居者の「財布」は減っているため、オフィス賃貸市場は大きな課題に直面していると語った。

ヒュー氏によると、かつてはクラスAビルの投資家がテナント選定権を持ち、厳しい条件を設定することが多かったが、現在は空室を埋めることが最優先事項となっている。テナントのニーズは大きく変化し、利便性と柔軟性を備え、快適な作業環境を備えたオフィスが重視されているとヒュー氏は述べた。

「新規ビルが市場に参入する中で、投資家は顧客維持のために、スペースとサービスを更新・改善する必要があります。競争は賃料だけでなく、ますます多様化する企業ニーズへの対応力にもかかっています」とヒュー氏は述べた。

一方、サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は、テナントによるオフィスの選択傾向は多くの要因に左右され、特に高級ビルにオフィスをアップグレードする傾向のあるテナントの場合、価格だけが企業が考慮する要素ではないことを認めた。

マシュー・パウエル氏は、サヴィルズのチームがグリーン認証を受けた建物と受けていない建物の違いを認識していると述べた。グリーン基準を満たさない古い建物は、認証を受けた建物と競争できなくなった場合、賃料引き下げの圧力がさらに高まるだろう。特にグレードBのオフィスビルでは、テナント維持のために賃料を値下げせざるを得ない地主もいるという証拠がある。

「価格はもちろん重要です。しかし、他のあらゆるものと同様に、質の高い体験には喜んでお金を払う人が多いのです。車、服、ハンドバッグを購入するのと同じように、より高品質な製品やサービスであれば、価格差は許容できる場合もあります」とサヴィルズの専門家は述べています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-van-phong-cho-thue-cuoc-canh-tranh-khong-chi-nam-o-gia-thue-d230567.html