競争は家賃だけの問題ではない

競争が激化する中で、オフィス賃貸投資家は生き残るために、価格と製品の質で競争する戦略を変更する必要があります。

オフィス賃貸市場：競争は賃料だけではない

競争が激化する中で、オフィス賃貸投資家は生き残るために、価格と製品の質で競争する戦略を変更する必要があります。

前四半期、ホーチミン市のグレードAオフィス市場には、タイホームズ不動産開発株式会社が開発したタイスクエア・ザ・メリット・プロジェクト（第1地区）からの新規供給が入りました。このプロジェクトにより、ホーチミン市のグレードAオフィスの総供給量が12,000平方メートル以上増加しました。

Avison Young Consulting Companyの予測によると、2024年から2026年にかけて、ホーチミン市では賃貸用のオフィススペースがさらに429,300平方メートル増加すると予想されています。新規供給のほとんどは、トゥドゥック市や第7区などの中心部以外の地域に集中し、注目すべきプロジェクトとしてはUOA T2やVプラザタワーズが挙げられます。

アビソン・ヤング氏は、これらの地域は広大な土地資金の利点を活かして、大規模オフィスビルを開発できる可能性があるとコメントした。さらに、インフラ整備の優位性により、今後のプロジェクトはホーチミン市中心部のオフィスビルに比べて、より競争力のある賃料となるでしょう。

新規供給の増加により、テナントには前期よりも多様な選択肢とより多くのインセンティブが提供されます。しかし、新規供給と競争するために、古いグレードAの建物は家賃を調整する必要があります。

ホーチミン市のCBREの調査・コンサルティング責任者、ファム・ゴック・ティエン・タン氏は、投資家の事業戦略の変更により、今年初めから実施が予定されているオフィスビルの数が当初の計画より少なくなっていると述べた。しかし、市内中心部以外のグレードAオフィス賃料は前四半期比で1％上昇したのに対し、市内中心部のグレードAオフィス賃料は1％下落し、平均45.5米ドル/平方メートル/月となった。グレードBのオフィス賃料もそれに応じて下がり始め、1平方メートルあたり月額26.1ドルとなり、前四半期比では0.6%低下したが、前年同期比では依然として2.1%上昇した。しかし、過去 3 年間と比較すると、賃貸価格は依然として非常に高いです。

タン氏によれば、大規模な取引は主にクラスAの建物で行われ、クラスBはより小規模なエリアに移行し、主に100～300平方メートルの面積の取引となっている。

CBREベトナムは、2024年第4四半期から2026年末までに、市場では中心部にグレードAのオフィスビルが2棟、周辺地域にグレードBのオフィスビルが1棟増えるのみと予想され、総供給床面積は10万平方メートルを超えると予想している。

ホーチミン市3区と10区に2つのオフィスビルを所有する実業家のル・ヒュー氏は、2023年から現在にかけて、質の高い新規供給は増えているものの、入居者の「財布」は減っているため、オフィス賃貸市場は大きな課題に直面していると語った。

ヒュー氏によれば、かつてはクラスAビルの投資家が入居者を選ぶ権利を持ち、厳しい条件を設定することが多かったが、現在は空きスペースを埋めることが最優先事項となっている。テナントのニーズは大きく変化し、快適な作業環境を備えた便利で柔軟性のあるオフィスに重点が置かれていると彼は述べた。

「新しいビルが市場に参入するにつれ、投資家は顧客維持のためにスペースとサービスを更新・改善する必要があります。競争は賃料価格だけでなく、ますます多様化する企業ニーズへの対応力にもかかっています」とヒュー氏は述べた。

一方、サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は、テナントのオフィス選択の傾向は多くの要因に左右され、特に高級ビルにオフィスをアップグレードする傾向のあるテナントにとっては、価格だけが企業が考慮する唯一の要素ではないことを認めた。

サヴィルズのチームは、グリーン認証を受けた建物と受けていない建物の間には違いがあることに気づいたとマシュー・パウエル氏は語った。グリーン基準を満たさない古い建物は、グリーン認証を受けた建物と競争できないため、家賃を下げる圧力がさらに高まるだろう。その証拠として、特にクラスBのオフィスでは、顧客を維持するために家賃を下げざるを得ない家主もいる。

「価格はもちろん重要です。しかし、他のあらゆるものと同様に、質の高い体験には喜んでお金を払う人が多いのです。車、服、ハンドバッグを購入するのと同じように、より高品質な製品やサービスであれば、価格差は許容できる場合もあります」とサヴィルズの専門家は述べています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-van-phong-cho-thue-cuoc-canh-tranh-khong-chi-nam-o-gia-thue-d230567.html