競争が激化する中で、オフィスビル開発業者は生き残るために、価格競争や製品品質競争に臨むなど戦略を変えなければなりません。
オフィス賃貸市場: 競争は賃料価格だけではありません。
競争が激化する中で、オフィスビル開発業者は生き残るために、価格競争や製品品質競争に臨むなど戦略を変えなければなりません。
ホーチミン市のグレードAオフィス市場では、タイホームズ不動産開発株式会社が開発したタイスクエア・ザ・メリット・プロジェクト（1区）による新規供給が過去四半期に見られました。このプロジェクトにより、ホーチミン市のグレードAオフィス供給面積は12,000平方メートル以上増加しました。
コンサルティング会社アビソン・ヤングの予測によると、ホーチミン市では2024年から2026年の間に賃貸オフィススペースが約429,300平方メートル増加すると見込まれている。この新規供給の大半は、トゥドゥック市や第7区など市内中心部以外の地域に集中し、UOA T2やVプラザタワーズなどの注目プロジェクトが計画されている。
アビソン・ヤングは、これらの地域は広大な土地という利点を活かし、大規模オフィスビル開発のポテンシャルを秘めていると考えています。さらに、インフラ整備の進展により、今後のプロジェクトはホーチミン市中心部のオフィスビルと比較して、より競争力のある賃料となるでしょう。
新規供給の増加により、テナントは以前よりも多様な選択肢とより良いインセンティブを得ることができます。しかし、新規供給に対抗するために、グレードAの既存ビルは賃料を調整する必要があります。
CBREホーチミン市の調査・コンサルティング責任者、ファム・ゴック・ティエン・タン氏によると、年初からのオフィスビル建設予定数は、投資家の事業戦略変更により当初計画を下回っているという。しかし、市内中心部以外のグレードAオフィスの賃料は前四半期比1％上昇したのに対し、市内中心部のグレードAオフィスの賃料は1％下落し、平均月額45.5米ドル/㎡となった。グレードBオフィスの賃料もそれに応じて下落し始め、月額26.1米ドル/㎡で、前四半期比0.6％下落したものの、前年同期比では依然として2.1％上昇している。とはいえ、過去3年間と比較すると、賃料は依然として非常に高い水準にある。
タン氏によると、大規模な取引は主にグレードAの建物で行われ、グレードBの物件はより小規模なエリアに移行しており、主に100～300平方メートルの面積の取引となっている。
CBREベトナムによれば、2024年第4四半期から2026年末にかけて、市場では中心部にグレードAのオフィスビルが2棟、郊外にグレードBのオフィスビルが1棟追加されるのみで、総供給床面積は10万平方メートルを超えると予想されている。
ホーチミン市3区と10区に2つのオフィスビルを所有する実業家のル・ヒュー氏は、2023年から現在にかけて、新しく質の高いオフィススペースの供給が増加した一方で、テナントの予算が減少したため、オフィス賃貸市場は大きな課題に直面していると述べた。
ヒュー氏によると、かつてはグレードAビルの開発業者がテナント選定権を持ち、厳しい条件を設定することが多かったが、現在は空室の埋め立てが最優先事項となっている。テナントのニーズは大きく変化し、利便性と柔軟性に優れた設備と快適な就業環境を備えたオフィスが重視されているとヒュー氏は指摘した。
「新しい建物が市場に参入するにつれ、デベロッパーは顧客を維持するために、スペースとサービスを更新・改善する必要があります。競争は賃料だけでなく、ますます多様化する企業ニーズに対応できるかどうかにもかかっています」とヒュー氏は述べた。
一方、サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は、テナントのオフィス選択は多くの要因によって決まり、特に高級ビルにオフィスをアップグレードする傾向があるテナントの場合、企業が考慮する要素は価格だけではない、と指摘する。
マシュー・パウエル氏は、サヴィルズのチームがグリーン認証を受けた建物と受けていない建物の間に違いがあることを観察していると述べた。グリーン基準を満たしていない古い建物は、グリーン認証を受けた建物と競争できないため、賃料引き下げの圧力がより強くなる。その証拠として、特にクラスBのオフィスビルでは、テナント維持のために賃料を下げざるを得ない地主もいる。
「価格はもちろん重要な要素です。しかし、他のあらゆるものと同様に、質の高い体験には喜んでお金を払う人が多いのです。車、服、ハンドバッグを購入するのと同じように、より高品質な製品やサービスであれば、価格差は許容できる場合もあります」とサヴィルズの専門家は述べています。
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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-van-phong-cho-thue-cuoc-canh-tranh-khong-chi-nam-o-gia-thue-d230567.html
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