시장 가격을 따라가는 것이 필수입니다
2024년 토지법에 따르면, 2024년 8월 1일부터 시행되는 이 법에 따라 각 지자체는 2025년 12월 31일까지는 기존 토지 가격표를 적용하고, 2026년 1월 1일부터는 새로운 토지 가격표를 적용할 수 있습니다. 새로운 가격표는 토지 가격 체계에 의해 통제되지 않으며, 시장 가격에 근접하도록 건설되어야 합니다.
호찌민시는 조정된 토지가격표 초안에 대한 의견을 수렴한 첫 번째 지방자치단체입니다. 조정된 토지가격표의 가격은 기존 가격표보다 훨씬 높습니다. 예를 들어 투득시는 10~15배, 냐베, 빈짠, 깐저, 꾸찌 지역은 10~20배 상승했습니다. 혹몬 지역에서만 15~30배 상승할 것으로 예상되는 도로가 많습니다.
세빌리스 전문가들은 이 문제에 대해 호찌민시의 토지 가격표가 실제 시장 가치를 따라가지 못하고 있으며, 실제 시장 가치보다 훨씬 낮은 경우가 많다고 지적했습니다. 이러한 오랜 가격 차이로 인해 "이중 가격" 시스템이 형성되어 여러 심각한 결과를 초래했습니다.
호치민시 세빌스 컨설팅 서비스 이사인 도 티 투 지앙(Do Thi Thu Giang) 씨는 이 문제로 인해 국가 토지 관리가 어렵고 복잡해진다고 말했습니다. "예를 들어, 공증된 계약서에 명시된 가격과 실제 거래 가격의 차이는 토지 양도세를 줄이는 데 종종 사용됩니다. 또는 시장 가격보다 낮은 토지 가격표를 기반으로 연간 토지 임대료를 지불하는 경우 국가 예산 손실로 이어지기도 합니다."라고 지앙 씨는 말했습니다.
세빌스 호치민 컨설팅 서비스 이사, 도티투장 여사
세빌스 전문가들은 부동산 개발 사업이 특히 토지 취득 및 부지 정리 단계에서 많은 어려움을 겪고 있다고 지적했습니다. 시장 가격에 미치지 못하는 토지 가격표에 따른 보상금 지급은 사업 지연, 불만, 그리고 재정적 손실을 초래하여 토지 관련 분쟁과 소송이 장기화되는 결과를 초래했습니다.
이러한 미해결 문제들을 고려하여, 지앙 씨는 시장 원칙에 기반한 토지가격표 적용이 불가피하고 필수적이라고 생각합니다. 이러한 점진적인 변화는 기존의 한계를 극복하고 제도의 투명성과 공정성을 보장하는 데 도움이 될 것입니다. 특히, 시장 가격에 근접한 토지가격표는 지원 및 보상 수준에 대한 국민들의 공감대를 형성함으로써, 특히 중요한 사회기반시설 개발 사업에서 보상 및 부지 정리 절차를 원활하게 진행할 수 있도록 도울 것입니다.
세빌리스 전문가들은 제안된 토지 가격표에 대해 언급하며, 제안된 토지 가격과 실제 거래 가격 사이에 여전히 상당한 차이가 있다고 지적했습니다. 예를 들어, 까오탕 거리(3군)의 경우, 시장 거래 가격은 m²당 약 5억 2,500만 동인데, 제안된 토지 가격은 m²당 3억 3,000만 동에 불과합니다. 탄푸 지역 탄탕 거리의 경우, 거래 가격은 m²당 약 1억 5,000만 동인데, 제안된 토지 가격은 m²당 9,000만 동입니다. 일반적으로 제안된 토지 가격은 시장 가격 대비 약 60%에 불과한 반면, 일부 지역은 70%에 달해 여전히 상당한 차이가 있음을 보여줍니다.
신청 전 고려해야 할 사항
도티투장(Do Thi Thu Giang) 여사는 2024년 토지법 제159조에 따라 11건의 사례에 토지 가격표를 적용하고 있다고 밝혔습니다. 또한, 2024년 토지법 제109조와 제111조 역시 토지 가격표에 따른 토지 가격을 적용하고 있습니다. 따라서 호찌민시의 제안된 토지 가격표는 유익 집단과 유해 집단, 두 집단 모두에게 직접적인 영향을 미칠 것입니다.
수혜자 그룹에는 토지가 회복되고 재정착이 준비될 때 국가로부터 지원을 받는 사람들이 포함됩니다(2024년 토지법 제109조 및 제111조에 따라).
영향을 받는 집단에는 토지 용도 변경을 인정받고 있는 가구와 개인이 포함됩니다. 이전 2014년 토지법에 따르면, 할당량 내 토지와 할당량 외 토지의 재정적 의무는 다르게 산정되었습니다. 할당량 내 토지의 경우 지가표에 따라, 할당량 외 토지의 경우 구체적인 지가에 따라 재정적 의무가 산정되었습니다.
그러나 현행 토지법 2024에서는 이러한 구분을 더 이상 두지 않고, 전체 지역에 지가표를 기준으로 가격을 적용합니다. 따라서 제안된 지가표의 가격이 현행 지가표보다 훨씬 높으므로, 해당 구역의 재정 부담이 증가하게 됩니다. 제안된 지가표가 현행 지가표보다 훨씬 높으므로, 해당 구역의 재정 부담 비용이 증가하게 됩니다.
호치민시에 새로운 토지 가격표가 즉시 적용되면 많은 계층에 영향을 미칠 것입니다.
2024년 8월 1일부터 시행될 예정이었던 호치민시 토지 가격표가 추가 검토를 위해 연기되었습니다. 세빌리스 전문가들은 기존 가격표 대비 대폭 인상된 가격표와 단기간에 적용될 예정인 가격표를 고려했을 때, 이번 연기는 타당하다고 판단합니다. 이는 해당 계층에게 큰 재정적 부담을 안겨줍니다. 따라서 토지 가격표의 개발 및 적용은 모든 이해관계자의 이익, 특히 국민의 권리 보호를 우선시하는 방향으로 신중하게 검토되어야 합니다.
또한, 지가 산정 방식도 아직 통일되고 단순하지 않습니다. 일부 고가 지역의 경우, 지가표 작성 방식이 모든 노선에 대해 고정 계수를 곱하는 방식인 것으로 보입니다.
예를 들어, 1군에서는 모든 위치와 경로에 5.0의 승수가 적용됩니다. 결과적으로 동코이 거리는 m²당 8억 1천만 동(현재 m²당 1억 6천 2백만 동)의 비용이 예상되며, 하이바쯩 거리(박당 부두에서 응우옌티민카이까지)는 m²당 4억 8천 4백만 동(현재 m²당 9천 6백 8십만 동)의 비용이 예상됩니다. 마찬가지로, 4군의 승수는 11.3이고, 5군의 승수는 5.58입니다.
"이러한 접근 방식은 기본적으로 기존 가격표를 적용하고 계수 K를 곱하는 것과 다르지 않기 때문에 토지법의 정신에 따라 각 경로의 시장 가치를 실제로 반영하지 못합니다."라고 Giang 씨는 말했습니다.
결론적으로, 도티투장 여사는 시장 가치를 반영하여 토지 가격표를 업데이트하는 것은 중요한 진전이지만, 현재 제안은 더욱 개선되어야 한다고 말했습니다. 단순히 일반 계수를 적용하는 대신, 각 지역에 맞게 방식을 더욱 정교하고 구체적으로 개선해야 합니다. 모든 이해관계자의 이익을 보장하는 점진적이고 투명한 전환은 이 새로운 시스템의 장기적인 성공을 위해 필수적입니다.
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출처: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html
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